広域な信用組合が誕生しました

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今月の半ばに関東甲信越北陸と、
北部九州に跨る広域を営業エリアとする
信用組合が誕生しました。

誕生したというか合併によってできたので、
基本的にはこれまでと変わらない
営業方針のようですが、
確実に担保設定エリアは拡がります。

その名を「横浜幸銀信用組合」といいます。
http://kantou.mof.go.jp/rizai/pagekthp028000024.html

従来からも柔軟な融資スタンスとして
関東では認知されていた横浜中央信組が、
九州幸銀信組を併合する形で、
統合して出来た信用組合です。

両信組ともに朝鮮系資本の民族金融機関で、
特に横浜中央信組は、名前にこそ「横浜」と
冠しているものの実態としては、
各県に置かれた旧商銀系信組を次々と併呑して
肥大化していったコングロマリットであり、

営業エリア内に在勤在住であれば、
どこの物件にでも融資可能な、
珍しい広域信用組合でした。

もともとの横浜中央信組のエリアは、
神奈川県、千葉県、茨城県、栃木県、群馬県、
静岡県、山梨県、長野県、新潟県、
富山県、石川県、福井県に渡っていました。

今回の合併により、
福岡県、佐賀県、熊本県、大分県
が加わることになりました。

朝鮮系金融機関は、不祥事があったり、
公安調査庁にマークされていたりと、
営業もなかなか苦しいようなので、
今後も更に同朋の合併は進むかもしれません。

ちなみに関東では、東京都と埼玉県は
この横浜幸銀信組の拠点はないため、
都内在住者はそのままでは借りれません。

東京は、あすか信金やハナ信組といった
別の朝鮮系金融機関があったり、
他にも外資系は多々あって競合するため、
今後もエリアには組み込まれないと思います。


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いま金融機関が重視していること

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いまだに積算積算…と言っている
化石みたいな人がいるようですが、
金融機関が物件の評価をするに当たって
今はもう積算法は採用していません。

2〜3年前までなら原価法という
いわゆる「積算」を物件の評価算定に
用いる金融機関も多かったのですが、

いまは積算評価を言い始めると
もはや融資できる物件がないため
一部の銀行を除き、多くの金融機関で
積算は評価方法として使われていません。

では今はどんな評価方法が主流なのか?
それは投資家(事業主)としての
「総合的な返済能力」となります。

要するに、当該物件単体からの
家賃収入を返済原資とした評価方法ではなく
何かあった時(返済できない時)には、
他の収入から埋め合わせできる
「人」かどうか?を見ているのです。

他の収入というのが金融機関によっては
「年収」だったり「資産」だったり
「他の家賃収入や自己資金」だったりします。

「年収」に着目しているのが
スルガ銀行やオリックスといった
いわゆる「アパートローン」をやる銀行、
「資産」を重視しているのが都銀、
「他の家賃収入や自己資金」というのは
実は多くの地銀や信金・信組などで、
これらがかつて「積算」を重視していた
マジョリティーな金融機関なのです。

当然ながら「資産」や「他の家賃収入」を
重視する銀行では、未だ何も持たない状態の
これから不動産投資を始めるサラリーマンは
評価されにくいということになります。

そのためなるべく早くアパートローンで
一棟でも所有して不動産賃貸業を
開業して実績を出して行くことが
その後に多くの金融機関から評価されて
ゆくゆく規模拡大していく近道です。

一方、銀行が積算を見なくなったことで
キャッシュフローが改善できます。

どういうことかというと、
積算が高いと固都税の負担が大きく、
CFを圧迫してしまいがちなのですが、
積算が低くても良いということなら、
固定資産税・都市計画税は安くて済みます。

また「相続」を考えたときにも、
積算の土地=相続税路線価なので
積算が高いと相続税評価額が高くなり
高額な相続税が課税されることになります。

そのため相続も意識する場合は、
実勢価に対し積算が低い物件を
購入するのが有効な節税対策となります。

そうでなくとも多くの、
これから不動産投資を始める人は、
最初は収益性を重視すべきですので、
積算を求める必要はないと考えます。


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うまくいく人の共通点

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毎月数十組の投資家を面談し、
なかには不動産購入にまで至る人、
ビビって言い訳ばかりして進めない人、
家庭内のコンセンサスが取れず断念する人、
いろいろなドラマが繰り広げられます。

そんな中で、上手くいっている人には
一定の共通点があります。それは、

①素直である
これは年齢にかかわらず人の話をよく聞き、
耳触りの悪いことでも受け容れられる、
という真摯なスタンスのことです。

②不動産投資に対する熱意がある
なにがなんでも不動産を買うぞ、という
熱意がある人は強いです。
一時的に盛り上がることは誰でもできますが、
なかには数ヶ月ですぐに飽きて(?)
諦めてしまう人があまりにも多いです。

③とにかくスピードが速い
これは②の熱意と密接ですが、
上手く行く人はとにかくスピードが速いです。

特に提出物を準備するスピード。
これが遅い人は多く、多分そういう人は
自分ではその遅さに気付いていません。
僕は何百人に接しているので、
比較の中でその「差」を知っています。

特に何かの道で成功している人は、
不動産の購入にあっても判断や作業が
めちゃくちゃ速いです。
多分、本業だろうが不動産投資だろうが、
また別の何か新しいことだろうが
何をやってもそういう人は
上手く行くんだろうなー
と感じる人も実在します。

④家庭内が穏便である
これは逆に言うと、家庭内が不穏な人は
不動産投資は上手くいきません。
たまに「妻に内緒で」とか「夫に内緒で」
とか言う相談もありますが、
最初は良くてもあとあと綻びが出ます。
しっかり家族間で合意形成してください。

他にも細かい話をするとキリがありませんが、
大まかなところでは、上述の四つが
クリアしていれば良い情報は舞い込みます。

これは何故か?と聞かれると、
一応その根拠も語ることはできるのですが、
いまはひとまず「非科学的」な意味で、
解釈しておいてもらえば差し支えありません。

ちょうど「花咲か爺さん」に出て来る、
マインドの出来た正直じいさんと、
なっちゃいない意地悪じいさんの差。
くらいに捉えてもらっていいです(笑)

そういうわけで、
お心当たりのある人は、
今の今から善処ください。
道は必ず開けます。


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なぜ大阪には容積率オーバーが多いのか

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最近、大阪の物件情報もよくもらいますが、
どれもこれも容積率オーバーばかりです。笑

そう言えば先日も、
マンションを違法に増築したとして、
大阪府池田市と箕面市、さらには
兵庫県西宮市のマンションが
相次いで摘発されるという、
ニュースが取り沙汰されていました。

具体的にどの様な違反容疑かというと、
建築時には駐車場として申請し、
その後駐車場を改築して新たに居室を作る、
7階建てから9階建てに無断で増築する
などを行っていたということでした。

今でこそ、法のメスが入り
取り締まりが厳しくなったので、
今回のニュースのような違法物件が、
新たに建築されることはほぼありませんが、
関西、とくに大阪ではこのような違法物件を
建てるのは問題視されてこなかった歴史があり、
その名残を感じます。

そもそもなぜ大阪は違法物件が多いのかというと、
都道府県で二番目に面積が狭いにも関わらず、
人口は3番目に多い大阪は地価が高く、
容積率などの建築基準法を守ると、
部屋数も少なくなり利益も低くなってしまう。

そこで少しでも床面積を広くする為に、
建築確認時は基準通りに申請して、
その後増築する人があとを絶たず、
それを行政も黙認して来たという
歴史的背景があるようです。。。

具体的には、建物を建築する際に
役所に提出する「建築確認申請」に、
例えば1階を車庫として申請して
容積率算入面積から免れるようにして、
審査後にそこを店舗にしたり、
完了検査後に住居スペースに改築する
といったケースがあります。

大阪は昔は取り締まりが緩かったので、
書類上は問題ないので役所も見て見ぬ振り。
収益性を押し上げる方法として、
金融機関でも積極的に融資がついていたのです。

また、大阪は商いが盛んでもあり、
モラルよりも利益主義だったという
背景も一因として考えられます。

それゆえ大阪の物件情報が来ると、
9割近い確率で容積率をオーバーしており、
特に、高利回り物件では、
ほぼ100%違法物件です。

(中には法令の改正や都市計画変更等によって
現行法に適応してなかった、いわゆる
既存不適格建物も含まれていますが・・)

一般的には容積オーバーの物件には
融資がつくことは滅多にありませんが、
大阪に限っては大半が容積率オーバーのため、
銀行サイドもそれを除外していると
融資先がなくなってしまうためか、
大阪では容積オーバーでも普通に融資がつきます。

ただし、条件などにより異なるものの、
やはり通常の収益物件より高い金利になり、
一部のメガバンクや地銀では、
最近はコンプライアンスの問題で
融資しないところも増えてきている傾向にあり、
基本的には大阪でも信金や信組、
あるいはノンバンク系の融資が
メインとなっているようです。

というわけで、大阪の不動産投資は
”利回りが高い物件が多く流通している”
”容積率オーバーの物件にも融資がつく”
という理由から全国的に見ても非常に
不動産投資がやりやすい環境にあるようです。

僕も兵庫県出身なので、
今後は関西に拠点進出して、
大阪での購入もやってみようかな?
と思ったりしています。


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ネガティブな不動産投資家

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昨日は友人の木村拓也さん主催の
不動産投資セミナーに参加しました。

木村さんは都心新築、僕は地方中古と、
アプローチこそ全く異なるものの、
経験年数や家賃収入の規模などが
同じくらいで、共通の話題も多いため
最近仲良くさせてもらってます。

そのセミナーの中で木村さんが
興味深いことを言っていたのでシェアします。

10年くらい前から僕らは
不動産投資を始めたのですが、
その頃はまだ不動産投資の動機としては、

副収入を得て良い所に住みたい、
高いクルマに乗りたい、
海外旅行に行きたい・・・など、
夢を叶える手段として、
不動産投資を始める人が多かった。

ところが最近では、
将来不安・・・例えば年金もらえるの?
病気になったらどうやって生きて行くの?
子どもが大きくなった時の教育費は?
など、ネガティブな事象から逃れるために
不動産投資を志す人が増えた。
ということでした。

確かにこれは僕の所へ相談に来る人を見ても
同じことが当てはまる気がします。

別に悪いわけではありませんが、
なんか夢がないなーというのは
寂しいです。

僕のメンタリティ的には、
贅沢や派手なことは好みませんが、
鬱々とシュリンクしているのも
精神衛生上よろしくないです。

そういうわけで、
みんなが元気になるソリューションを
提供していければ、と思った次第です。


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