なぜ大阪には容積率オーバーが多いのか

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最近、大阪の物件情報もよくもらいますが、
どれもこれも容積率オーバーばかりです。笑

そう言えば先日も、
マンションを違法に増築したとして、
大阪府池田市と箕面市、さらには
兵庫県西宮市のマンションが
相次いで摘発されるという、
ニュースが取り沙汰されていました。

具体的にどの様な違反容疑かというと、
建築時には駐車場として申請し、
その後駐車場を改築して新たに居室を作る、
7階建てから9階建てに無断で増築する
などを行っていたということでした。

今でこそ、法のメスが入り
取り締まりが厳しくなったので、
今回のニュースのような違法物件が、
新たに建築されることはほぼありませんが、
関西、とくに大阪ではこのような違法物件を
建てるのは問題視されてこなかった歴史があり、
その名残を感じます。

そもそもなぜ大阪は違法物件が多いのかというと、
都道府県で二番目に面積が狭いにも関わらず、
人口は3番目に多い大阪は地価が高く、
容積率などの建築基準法を守ると、
部屋数も少なくなり利益も低くなってしまう。

そこで少しでも床面積を広くする為に、
建築確認時は基準通りに申請して、
その後増築する人があとを絶たず、
それを行政も黙認して来たという
歴史的背景があるようです。。。

具体的には、建物を建築する際に
役所に提出する「建築確認申請」に、
例えば1階を車庫として申請して
容積率算入面積から免れるようにして、
審査後にそこを店舗にしたり、
完了検査後に住居スペースに改築する
といったケースがあります。

大阪は昔は取り締まりが緩かったので、
書類上は問題ないので役所も見て見ぬ振り。
収益性を押し上げる方法として、
金融機関でも積極的に融資がついていたのです。

また、大阪は商いが盛んでもあり、
モラルよりも利益主義だったという
背景も一因として考えられます。

それゆえ大阪の物件情報が来ると、
9割近い確率で容積率をオーバーしており、
特に、高利回り物件では、
ほぼ100%違法物件です。

(中には法令の改正や都市計画変更等によって
現行法に適応してなかった、いわゆる
既存不適格建物も含まれていますが・・)

一般的には容積オーバーの物件には
融資がつくことは滅多にありませんが、
大阪に限っては大半が容積率オーバーのため、
銀行サイドもそれを除外していると
融資先がなくなってしまうためか、
大阪では容積オーバーでも普通に融資がつきます。

ただし、条件などにより異なるものの、
やはり通常の収益物件より高い金利になり、
一部のメガバンクや地銀では、
最近はコンプライアンスの問題で
融資しないところも増えてきている傾向にあり、
基本的には大阪でも信金や信組、
あるいはノンバンク系の融資が
メインとなっているようです。

というわけで、大阪の不動産投資は
”利回りが高い物件が多く流通している”
”容積率オーバーの物件にも融資がつく”
という理由から全国的に見ても非常に
不動産投資がやりやすい環境にあるようです。

僕も兵庫県出身なので、
今後は関西に拠点進出して、
大阪での購入もやってみようかな?
と思ったりしています。


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