最近、大阪の物件情報もよくもらいますが、
どれもこれも容積率オーバーばかりです。笑

そう言えば先日も、
マンションを違法に増築したとして、
大阪府池田市と箕面市、さらには
兵庫県西宮市のマンションが
相次いで摘発されるという、
ニュースが取り沙汰されていました。

具体的にどの様な違反容疑かというと、
建築時には駐車場として申請し、
その後駐車場を改築して新たに居室を作る、
7階建てから9階建てに無断で増築する
などを行っていたということでした。

今でこそ、法のメスが入り
取り締まりが厳しくなったので、
今回のニュースのような違法物件が、
新たに建築されることはほぼありませんが、
関西、とくに大阪ではこのような違法物件を
建てるのは問題視されてこなかった歴史があり、
その名残を感じます。


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そもそもなぜ大阪は違法物件が多いのかというと、
都道府県で二番目に面積が狭いにも関わらず、
人口は3番目に多い大阪は地価が高く、
容積率などの建築基準法を守ると、
部屋数も少なくなり利益も低くなってしまう。

そこで少しでも床面積を広くする為に、
建築確認時は基準通りに申請して、
その後増築する人があとを絶たず、
それを行政も黙認して来たという
歴史的背景があるようです。。。

具体的には、建物を建築する際に
役所に提出する「建築確認申請」に、
例えば1階を車庫として申請して
容積率算入面積から免れるようにして、
審査後にそこを店舗にしたり、
完了検査後に住居スペースに改築する
といったケースがあります。

大阪は昔は取り締まりが緩かったので、
書類上は問題ないので役所も見て見ぬ振り。
収益性を押し上げる方法として、
金融機関でも積極的に融資がついていたのです。

また、大阪は商いが盛んでもあり、
モラルよりも利益主義だったという
背景も一因として考えられます。

それゆえ大阪の物件情報が来ると、
9割近い確率で容積率をオーバーしており、
特に、高利回り物件では、
ほぼ100%違法物件です。

(中には法令の改正や都市計画変更等によって
現行法に適応してなかった、いわゆる
既存不適格建物も含まれていますが・・)

一般的には容積オーバーの物件には
融資がつくことは滅多にありませんが、
大阪に限っては大半が容積率オーバーのため、
銀行サイドもそれを除外していると
融資先がなくなってしまうためか、
大阪では容積オーバーでも普通に融資がつきます。

ただし、条件などにより異なるものの、
やはり通常の収益物件より高い金利になり、
一部のメガバンクや地銀では、
最近はコンプライアンスの問題で
融資しないところも増えてきている傾向にあり、
基本的には大阪でも信金や信組、
あるいはノンバンク系の融資が
メインとなっているようです。

というわけで、大阪の不動産投資は
”利回りが高い物件が多く流通している”
”容積率オーバーの物件にも融資がつく”
という理由から全国的に見ても非常に
不動産投資がやりやすい環境にあるようです。

僕も兵庫県出身なので、
今後は関西に拠点進出して、
大阪での購入もやってみようかな?
と思ったりしています。


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