スルガとハサミは使いよう

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スルガで売ることしか能がないような
しょぼい不動産業者も多い一方で、
スルガと聞けば耳を塞ぐ投資家も多いです。
まさに羹に懲りて膾を吹くという感じです。

これは過去にダメ業者に変な物件を掴まされた
残念な失敗投資家が「スルガは良くない」と
歯軋りしながら情報発信している為なのですが
このこと自体が本質を掴んでおらず、

買って良い物件と悪い物件の判断は、
ちゃんとした指標で評価するべきであって、
「スルガ融資だからダメ」と短絡的に見送ると、
良い物件を見逃すことにもなりかねません。

僕も元々スルガ融資で数棟買っていますが、
まずは審査スピードが格段に速いため、
良い物件が出たときに他行にくらべて
優位に買付けを通すことができます。

あと何といってもオーバーローンが
組み立てやすいというメリットもあります。
しかしそれは物件次第で、OLで組んで
良い物件と悪い物件があるので注意です。

どうしても最近の投資家の傾向としては
あってもなくても一切自己資金を使わず、
収益不動産を買いたいという人が多いので
「じゃスルガで」と易きに流れる業者が
多いのですが、オーバーローンの効用と
副作用を理解していない業者も多くいて、
本来の使い方を誤用しているケースもあります。

またスルガ銀行の融資審査の場合、
年収によって自分の「枠」が分かるので
融資可能か否かの判別がつきやすいという
特徴があり、それがメリットでもある一方、

これも一歩使い方を間違えると、
特に年収3000万円とかの高属性には、
甘めに審査が通ってしまうことから、
他人には買えず自分にしか買えない・・
という物件を買ってしまうこともあり得ます。

なので、物件単体できちんと評価が出る
物件かどうか?本当は評価が出ないのに、
それを自分の属性で引き上げる融資でないか?
という点は注意した方がいいです。

このようなスルガ融資の特性を理解した上で
スピード重視と自己資金節約の意味で
スルガで物件を取得するのであれば
なんら問題ありません。

昔のスルガは年収制限も300万円程度と低く、
どこも貸してもらえなかった投資家が
最後に行き着く銀行として「スガル銀行」
などと揶揄された時期もありましたが、

いまでは原則年収1000万円以上の人が対象で、
例外として年収700万円でも9990万円までの
小さい物件なら貸してやってもいいぞよ、、
とかなり殿様商売をしています。

それには理由があって、やはり一貫して
収益不動産への融資貸付残高をキープして来た
「一日の長」というのが彼らにはあって、
不動産投資のナレッジが他の金融機関よりも
蓄積できているのは間違いないです。

例えば東日本大震災を受けて沿岸部2km圏内の
海抜レベル5m以下の物件には融資しないとか、
熊本地震以降は鉄骨3階以上のピロティ
(1階が駐車場の物件)は避けるだとか、
全国エリアOKでも細かいリスク回避のための
指標と水準がびっしりと決められていて、

そのマニュアルに基づいて危険な物件には
どれだけ高利回りでも一切融資しないので、
いまやスルガがOK出す物件だったら安全、
と言う別の都市銀行担当者もいるくらいです。

あとスルガ銀行に関する都市伝説で、
もうひとつ誤った情報があってそれは、
スルガ抵当の物件を次もスルガ融資で
買うことはできない・・というものです。

これはスルガ銀行だけでなくどの銀行も
国土交通省と監督官庁である金融庁から、
「銀行が地価高騰の旗振り役を担っている」
と睨まれることを警戒しているのです。

どういうことかと言うと、
たとえば2年前に1億円の抵当を付けた物件に
今度は1.3億の抵当を付け直すことを許容すると
明らかに銀行が物件高騰を容認したことになり、
そういうのが散見されると当然お上から
目を付けられてしまうわけです。

これは色んな銀行の支店長クラスが異口同音に
言明しているので間違いないと思われます。

逆に言うと、前回の抵当額を大幅に上回らない
範囲においてはスルガ抵当の物件を
次またスルガの融資で借りることも可能です。
率にして5〜10%程度の高騰率であれば、
ナチュラルと判定されることもあるようです。

なので、借りる時は将来売却を想定するなら
要不要を問わず、目一杯の評価額まで
借りた方が良いです。そして不要ならば、
その分を繰り上げ返済しておけば良いでしょう。

それと、スルガ銀行は入口の金利は高くても
あとで金利交渉に応じてくれる珍しい銀行です。

これは知らない人も多いですが、
他行では後でレートダウンと言っても、
余程のことがない限りは応じてくれません。

まあもっともスルガの場合は入口の金利が、
3.5%〜4.5%と高い(エリアによる)ので、
金利圧縮するバッファがあるという事でしょう。

僕もそうだし他の投資家もですが、
「他行への借り換え」をちらつかせば、
1%単位で何回かレートダウンしてくれます。

とくに銀行が手放したくない物件や人なら
1%を切っている投資家も知っています。笑
これも昔話ではなく直近の事例です。

それでも金利を下げてくれない場合は、
やむなく本当に借り換えしてしまいましょう。
ただし一度他行に借り換えてしまうと、
そのあと二度とスルガは新規で借りれませんので
やるなら自分の枠を全てを借り切ってから
最後に金利交渉や借換えすることをお奨めします。

変なイメージや都市伝説などに惑わされず、
うまくスルガ銀行を活用すればよいのにと、
ニュートラルな立場の僕は思う次第です。


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