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不動産投資の融資について考える場合、物件単体の評価と既存物件の収益性(事業として黒字経営できているか?)に加え、債務者たる投資家の「属性」が大きな審査要件になります。

属性というのは、その人のポジション=社会的地位だったり、資産背景だったり、年収だったり、年齢だったりしますが、その捉え方は非常に曖昧で各金融機関によってバラつきがあるところです。

金融機関の審査基準は、基本的にはブラックボックスであり、謝絶理由はすべて「総合的判断により・・・」という一言で片付けられてしまいますが、この「属性」という言葉自体も金融機関にとって都合のよい表現なのかもしれません。

そこで、僕らは金融機関と折衝する際には必ず「高属性の定義」を聞き取ることにしています。

 

先日も某メガバンクの担当者と話していて「高属性」の話題になったので、御行にとっての高属性とは?とヒアリングしたところ、なんとこんな返答をもらいました。

年収3000万円以上(夫婦合算でOK)かつ、金融資産1億円以上の方

いかがでしょうか?失礼ながら僕のブログの読者さまにはあんまりいないかもしれません。でも世の中にはこういう高属性の人が掃いて捨てるほどいるのも事実です。いわゆる「富裕層」ですね。

富裕層は、不動産投資はやりません。投資ではなくあくまで資産運用です。運用のポートフォリオとして不動産も割り当てる。現物の場合もあれば、REITのような不動産種の銘柄の場合もあり、現物の不動産の場合でもフルローンのようなハイレバレッジな買い方ではなく、半分くらいキャッシュを入れて都心のローリスクな物件を買います。(そういう人は当然、1億円程度のキャッシュではなくもっと持っている層ですが。)

そう言えば、大和ハウスで郊外店舗の建築営業をやっていた時のお客さんは、ほぼこういう富裕層か地主ばっかりでした。

 

こうした事実を踏まえて、僕らサラリーマン大家さんは再度自分のポジションを改めて認識しなければいけません。たとえば銀行やサービサーからの債権案件などのおいしい水面下情報は、ほとんどの場合が不動産業者か富裕層のところで止まってしまい、われわれ一般の投資家クラスの手元に降りてくることはありません。

年収1500万円程度あれば、世の中的には「高年収」「高属性」といってチヤホヤされるレベルなのかもしれませんが、こと不動産の購入客という母集団にあっては、都銀クラスだと全く相手にもされない普通の客であるという事実。

であれば、われわれが人より良い物件を得るためには、人より多く、そして人より速く動かなければなりません。そして、そのライバルはみんな優秀な方ばっかりであるという事実。

 

たまに、「もし、いい物件があったらお知らせください。」と頼まれることがありますが、それでは母集団に埋没してしまって、なんも優位性がありません。それだけだと一生いい物件はやってこないでしょう。ではどうするのか?

取りに行きましょう。

僕の元にも日々いろんな方が会いに来てくれます。そして、その中には富裕層の方や宅建業者や金融機関の方や、時には招かざる客人もまぎれますが、多くの来客のなかで色んなフレッシュな情報が飛び交っています。

こうした中で、午前のお客さんの売却情報を、午後のお客さんがゲットされるケースもあって、そういうのを見ていると、本当に不動産との巡り合いなんて運とタイミングだな~と思ったりします。

 

一応、僕らのなかでは、①金融資産3000万円以上、②年収700万円以上、③それ未満、と属性を3つのセグメントに分けて資産形成のロジックを変えています。実際には個別の背景やステージあるいはゴールイメージなどを踏まえて無段階調整を行なっているのですが、おおまかに属性分けすると上記の三属性になります。

もちろん、それぞれにおいて不動産投資の進め方の必勝パターンというのが存在しますので、③の方でも全く卑下する必要はありません。萎縮しているヒマがあったら手を動かしましょう。僕も投資家面談で連日多忙を極めてますが、できるだけ時間を割いて個別の相談に真剣に向き合っています。自分で言うのもヘンですが、とっても優しい人柄なので臆せず会いに来てください。笑

 

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