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収益不動産の購入検討の際、いろいろな指標を使って収益性を測り、投資可否を判断します。人によっては表面利回り一辺倒の利回り星人もいれば、ROIやIRRなど細かい数値を駆使するマニアックな人もいます。

なかでも最も一般的に使う指標が「イールドギャップ」と「どれだけキャッシュフローを生むか?」という2つじゃないかなと思います。

イールドギャップというのは、グロス利回りと調達金利とのスプレッドに過ぎず、そこに融資期間の概念がないため元本返済(コストではない)が加味されないのと、逆にコストは金利しか見ないため実際の管理や運営といったいわゆるPMに関わるコストが省かれているため、あんまり正確に収益性を判断する指標ではありません(もちろんパッと見の判断をするインジケーターとしては一応有効)。

そこでそれを補なう意味で、管理コスト、修繕コスト、固定資産税などの運営コストを加味するいわゆるキャッシュフローが重要だと言い続けてきました。しかし先般のブログでも書いたように、最近は僕も「インカムゲインだけ」ではなく、キャピタルゲインも含めて判断する・・というふうに方針を変更していますので、それならばイールドギャップでの判断も悪くないかなと考えています。

つまりイールドギャップで省かれたPMコストは別としても負債の「元本返済部分」については、もともと借りたお金の返済であって経費支出ではないので、それが減れば減った分だけ売却時に利益として戻ってくると考えられるからです。正確には譲渡益は、当然のことながら「売却額」と「簿価(帳簿上の現在価値)」との差であって「残債」は利益創出とは無関係なのですが、残債が大きく減っていればその分、その時に手に残るお金は増えます。それがゆえ、オーバーローンに潜む危険性というのがあるのですが、それは全く異なる話なので別の機会にじっくり書きます。

そういうわけで、イールドギャップも全く無意味な指標ではないという気持ち悪い擁護の記事になってしまいました。が、余裕のある方はあくまでキャッシュフローと、さらにアタマに余裕がある人は減価償却と所得税まで考慮してもらえれば幸いです。

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