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昨日のブログ記事で、キャッシュフローについて触れ忘れましたので補足します。

キャッシュフローは、家賃から①PM費用(管理コスト)、②固定資産税などの運営コスト、③ローン返済(金利と元本返済)を控除した手残りで、このうち最も額が大きくかつ変動要素が強いものが③のローン返済です。

イールドギャップのところで触れた通り、金利については実際にキャッシュアウトする経費であり、高いより低い方がもちろん良いのですが、それ以上にキャッシュフローを厚くするためには「元本返済」も見逃せないファクターとなります。元本返済の多寡は、借入金を何年で完済するか?によって大きく変わってきます。

1億円を借り入れて、金利が1%なら年間の支払い利息は100万円になります。2%なら200万円ですね。このとき元本返済は、返済期間が例えば30年ならば元利均等払いの場合、初年度の元本返済は約287万円となります。しかし、これを10年で返済しようとすると初年度の元本返済は約956万円になります。もし1年返済なら、当たり前ですが1年の元本返済額は1億円となるわけです。

そのため、キャッシュフローの改善には、この「元本返済」を圧縮するということが欠かせないということになります。ただしここで悩ましいのが、特に中古物件の場合、法定耐用年数の残年数があと何年残っている物件かによって、金融機関からの融資期間がおのずと決まってしまうことです。

またもし、法定耐用年数を超えて融資してくれる金融機関があったとしても、他行(特に都銀に顕著)から見た場合の印象は良くないため、なるべくなら法定耐用年数を超過しての融資は避けた方がベターです(但し都銀以外はあんまり気にしない金融機関がほとんどです。この理由はまた別の機会にガッツリ説明します)。

 

さて、そこでタイトルのように50年もの期間で融資してくれる金融機関があれば、毎月毎年のキャッシュフローは劇的に改善します。もちろん毎月払っても払っても一向に元本が減らずライフトータルでの金利負担はかなり増加する・・という副作用を持つ麻薬のようなモノでもあるので、使い方はリスクを承知して割り切って活用すべきですが。

その金融機関は、実名を出してしまうと、関東では西武信金という信用金庫がやっていることで有名です。もちろん50年ローンというのは理論値であって、現実的には凡そ35年程度の融資期間になることが多いようですが、それでもやり方次第では40年以上の返済期間設定は可能です。

これであれば、キャッシュフローは劇的に改善し、逆に言うと多少イールドギャップが低い物件であっても買っても回らなくはないですね。この信金さんは営業エリアもあまり広くないため、どちらかというと都心の低利回り物件を購入するための裏ワザという位置付けで特殊に思ってもらった方がよいですが、意外と信金・信組にはこうした型破りな独自の融資スタンスを持っているところもありますので、是非ご自身のエリアでも探してもらえればと思います。

 

ところでこの西武信金の長期融資の引っ張り方ですが、実は「やり方」が決まっており、このルールを無視して普通に中古物件を持ち込んでも50年ローンはすんなり出ません。その特別な「やり方」については、僕のLINE@に登録してくれている方に限定で明日の朝6:00に答えを配信しますね。

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