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先日もブログ記事に書きましたが、いま僕は「宅建試験」の受験を思い立ち、予備校に通って勉強しています。（試験日まであと１ヶ月しかないのに捗らず焦っておりますが(汗)）
宅建試験の重要分野に「宅建業法」という法律があります。これは宅地建物取引業者＝つまり不動産取引のプロ業者が、不動産取引のシロウトである一般消費者を”食い物”にしないように、国が業者の遵守すべきルールを定めた法律なんです。
そのなかに「自ら売主８種制限」という、宅建業者が自ら売主となって消費者に不動産を販売する場合に課せられる厳しい８つのルールが規制されています。たとえば「２年以上の瑕疵担保を付保する」とか「事務所以外での申し込みの時はクーリングオフを認める」とか「２割以上の手付金を取ってはいけない」とか「高額な手付金は保全措置を講じなければならない」という、とにかく宅建業者にとってはイチイチ行動を制限されるルールになっています。
これの目的は当然ながら、不動産取引に詳しくない消費者がプロの業者に騙されて不利益を被ることを阻止するのが狙いである・・・と予備校でも教えているし、宅建の本にもすべてそう記載されています。
しかし最近僕は、実は国土交通省もしくは宅建業界団体のウラの思惑があるのではないか？と疑い始めています(笑)。
どういうことかというと、上述の自ら売主８種制限には実は例外があって、それは買主が非宅建の一般消費者ではなく、こちらもプロの不動産業者であった場合はこれらの制限がすべて適用されない・・という免責のルールなのです。
それゆえ、たとえば破産管財物件や相続案件などで市場より安く宅建業者が物件を仕入れた場合、まず水面下情報として持っていく先はエンド客ではなく宅建のライセンスを持ったプロの業者なんですね。業者間取引は、いちいち面倒臭いエンド客と違って即決そして即金で取引されることが多く、さらには自ら売主になる場合でも瑕疵担保も免責になる。そうだとしたら、業者にまず話を持っていくのが人情でしょう。そうやって業者にはお得な水面下情報が集まってくる。
そしてその買取業者が物件を再生して、商品化（キレイに手直しして相場な価格で再販する）したら、今度は“専任返し”といって情報提供してくれた業者にエンド客への販売を再委託する・・。そうしたメカニズムで業者間を何度か物件が往来する間に、安かった物件もまあ普通の値段になって世の中に出てくるわけです。
宅建業法の厳しい縛りの結果、水面下情報はほとんどの場合、まず宅建業者に集まってくる仕組みが意図されてか否かは知りませんが、出来上がっているように思えてきます。
このあたり、もし希望が多いようなら小勉強会でも開いてもいいかな～と思ったりしています。
開催するかどうかはまだ決めてませんが、業者間流通の仕組みに興味ある！という方はこちらからメッセージください（あくまでまだニーズ調査のみ、ですが集計します）。
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