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融資によるレバレッジを効かせた不動産投資を行なう場合、まず注意したいのが所得税や住民税です。

特にサラリーマンなどで本業の収入も多い場合は、所得税は累進課税といって所得額が大きくなればなるほど課税率も高くなる仕組みであるため、重い税が課せられます。

当然所得が高いので、社会(日本国の場合)のルール的にはそれで良いのですが、ここに不動産投資の落とし穴があります。

 

それは、借入金の返済(元本返済部分)は税引後利益からの返済になるーーーという点です。これ、実は既に不動産投資を開始している投資家でも分かっていない人も多いので、ちょっと説明します。

借入金の返済にかかる金利部分は、支払い利息という勘定科目で経費計上できるのですが、元本返済は経費にならないという意味です。経費にならないというのは、(税引前)利益から控除できないという意味です。

もっと細かいことを言えば、金利部分でも土地取得にかかる金利部分は経費にはならず、償却資産である建物や設備の取得にかかる借入れの金利部分しか経費計上できないのです。(詳しくは税理士にお問い合わせください。)

そのため、実際のキャッシュフローと、納税のための利益計算は異なります。もっとも、厳密に言うと不動産投資には減価償却費という目に見えない(その年度にはキャッシュアウトしない)経費があるのと、皆さんうまく節税されるので逆ザヤになることはあまりないと思いますが(笑)

 

いずれにせよ、税金対策せずにボーっと不動産投資やってると元本返済マジックにより税金負けすることにもなりかねませんので、注意が必要です。

というわけで次回は法人設立について書きますね。

 

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