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法人化のタイミング

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前回のブログで税金対策からの発展で法人設立の話題になったので誤解を生じるかもしれませんが、法人は必ずしも「節税」だけの観点で立ち上げるのではありません。

むしろ、もっとアグレッシブに将来規模拡大して行こうと思うならば、まだ初動の段階でもさっさと法人化することも戦略上必要です。ここでは、法人化することの意義といくつかのパターンを挙げておきます。

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①節税のための法人化

まずは不動産投資において最もオーソドックスな法人設立のパターンです。最初に個人で1棟2棟と購入し、個人の家賃収入が増えてくると、特にサラリーマン大家で本業の給与所得もそこそこ高い人だと、すぐに個人の所得税と法人での法人税の逆転ポイントが来てしまいます。

個人の所得税は6段階の累進課税率が採用されており、実際には控除額が細かく設定されているので実質なだらかに税額が上がって行くような設計になっています。

一方で法人税は、所得800万円以上とそれ未満で大きく二段階に分かれており、住民税等を含めた実効税率で高くて40%弱です。そのため、個人では1800万円で住民税合わせると43%になるのでそのちょっと下くらいで逆転します。いまは法人税が引き下げの傾向にあるため尚さらです。

そのため、たとえば年収1000万円くらいのサラリーマンだと規模にもよりますが1~2棟で法人税率の方が低くなる可能性もあります。逆に年収の少ない主婦などの個人においては、当面法人で買うよりも個人事業主として購入した方が税額の観点だけで考えると得かもしれません。

また、既に保有している個人名義の不動産を、規模拡大に伴って法人へ譲渡して所有権移転させることもよくあります。この場合は、再度かかる不動産取得税や登録免許税を節約するため、(家賃を生んでくれる)建物のみを法人に売却し、(家賃を生まない)土地は個人に残す手法も用いられます。この辺りも、また機会を見てしっかり説明します。
※実際の税務上の手続きについては税理士にご相談ください。

 

②副業禁止回避のための法人化

次に、最近非常に多いパターンがこれです。夫がサラリーマンなどで、不動産投資自体が勤務先の副業禁止規定に抵触する可能性があるということで、配偶者を代表に据えた法人を作って不動産を取得するパターンです。

このスキームは一見すると理に適っていますが、現実には(収入の少ない専業主婦などを代表にした)新設法人へ融資してくれる金融機関はかなり限られるため、何棟も何棟もどんどん買い増していくことは事実上難しいです。

しかし、その新設法人で1棟目を取得したあと、年単位で実績(黒字実績+返済実績)を積めば、③で言及するような評価を受けて、規模拡大していける可能性も出てきます。

また配偶者を代表にした新設法人スキームでも、④に言及するような夫の個人属性を活かした法人購入が一部可能な金融機関もありますが、そこは夫が当該法人を”実効支配”することが必要です。具体的には、株式または出資額の過半数を権利取得しておくことで、実質所有することです。

この際に注意点は、法人が株式会社ならあくまで「株主」として株式を保有するだけとなりますが、合同会社の場合は出資者は「社員」(雇用形態の社員という意味ではない)という形になるため、副業禁止規定に抵触しないか微妙かもしれません。しかしこれは株式会社の「取締役」のように登記しなければならない項目ではありませんので、勤務先にバレる可能性も低いとは思います。
※今後のマイナンバー制の方向性によっては可視化される可能性もあるかもしれません。

 

③成長拡大のための法人化

個人属性で一人の人格が負債を起こせる額は属性により異なりますが、おおむね数億~十億円程度となります。そのため、ある程度の規模に達したら、そこからは法人化してプロパー融資を引っ張って買い進めていかねばならないステージになってきます。

そのためには法人としての実績を積むことも必須の条件となりますが、その実績にはP/L(損益計算書)だけでなくB/S(貸借対照表)の観点も入ってきます。収益還元法だけで見てくれる金融機関もたまにありますが、やはり未だに「積算評価(原価法)」重視の金融機関の方が圧倒的に多いです。

しかしながら今のマーケットにおいて、売価<積算というような不等式が成り立つ物件はほぼ皆無であるため、この方法についてはもはや机上の空論になっています。いまのメガ大家などはほとんどがこうした積算に裏付けされた地方中古RCをガツガツ買って、積算オーバーの担保余力で次の物件をさらに買う・・というプラスのスパイラルで規模拡大してきた人がほとんどだと思います。

いまのご時世では、積算の出る中古RCに代わる「買い方」をしていかなければ、なかなか順当に規模拡大ができない仕組みになっているのかもしれません。

 

④個人属性を活かした「ビークル」としての法人化

そこで、いま最も主流の買い方がこの方法だと思います。「一銀行一法人」スキームと呼ばれるこの方法については、うーん、グレーな部分を伴いますので、残念ながらここでは書けず、明日(2016年9月22日)のお昼12時にLINEで配信させて頂きます。

 

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