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さて、今日はまたマニアックな話題です。正直言って興味ある方はあんまりいないかもしれませんが、大衆迎合的なブログを書くのは趣味ではありませんので、プライベートのブログぐらいは書きたいことを書かせて頂きます(笑)

先月こんなブログ記事『転売こそが不動産の醍醐味』を書きました。それで、もらった質問で多かったのが「転売物件の融資はどうやるんですか?」というものでした。基本的には転売は自己資金でやれる範囲でやるのがオススメですが、なかには一時的に資金の流動性を失するのを嫌がり、ファイナンスに頼って転売したい・・という人もいるようです。

転売業者の多くは、地銀とか信金・信組またはノンバンクなどで「買取再販のためのプロジェクト資金」という名目でローン期間1年未満のファイナンスを利用しています。

稀に金融機関によっては2年間まで借りれるという所もありますが、基本は1年以内です。なぜ1年かということ、これは不動産を1年超の期間保有すると「固定資産」になるからです。逆に1年未満の保有であれば会計上「流動資産」に計上することができるのです。

固定資産に計上すると減価償却の対象となってしまうため、転売用に仕入れた不動産は大抵は流動資産として処理します。そのためおのずと1年未満で「再販(転売)」というのが暗黙のルールのようになっているのです。

われわれ不動産投資家の常識からすれば、不動産への融資は15年とか20年とかのある程度長期間のローン商品を思い浮かべてしまいますが、転売業者からするとそんなに長く保有するつもりは毛頭ないので、短期ローンで十分なわけです。

そうするとここで一つの疑問が沸きます。それは「金利はともかくとしても、1年返済だと元本返済相当が毎月大変な額になるのでは?」という疑問です。試しに、金利計算ソフトに「返済額3000万円、元利均等返済、金利2%、返済期間1年」・・と入力してみると、なんと毎月の返済額は「2,527,166円」と出ます。元本を1年で返済するのだから当然です。だけどいくら転売業者といえども、3000万円借りて仕入れて毎月250万円返済だとさすがに無理がありますね。

そこでこの1年未満の「買取再販のためのプロジェクト資金」というローン商品では、借入期間中は金利負担のみで、最後の返済時つまり転売が成功した際に元本を一括で返済してくださいね、というバルーン返済が採られているのです。いわゆる「利払いのみ、売却時一括弁済」という返済方法です。不動産投資用の長期ローン商品とは全く異なる性質のファイナンスなんですね。

いやー、マニアな話題ですね(笑)

ちなみに、銀行や信金では金利は年率2%前後、ノンバンクで5%前後と不動産投資用の長期ローンよりやや高めです。が、実際には転売期間は1年ではなく3~6ヶ月というのが多いでしょうから、実際に負担する金利も年利の1/4~1/2くらいといったところでしょうか。

たとえば3000万円借りて3000万円の物件を仕入れて、リフォームして4000万円で転売する場合だと、金利2%だと利払いが1年で60万円、半年だと30万円、3ヶ月で返せば15万円という計算です。そして最後に4000万円で売った際にそのうちの3000万円を金融機関に「ありがとうございました」と言って(言わなくてもいいのですが笑)返します。

ところでこの転売ですが、やろうと思うとやはり”反復継続するなら”宅建業の免許が必要です。単回なら免許なくとも罰せられませんが、銀行に「転売するから仕入れ資金を貸してくれ」と言っても非宅建業には「買取再販のためのプロジェクト資金」は貸し付けしてくれません。

かと言って、長期ローンでファイナンス組んで物件を仕入れ、転売だと言って半年後に一括返済したら恐らくその銀行からは以後”出禁”になるでしょう。それで最初のご質問「転売資金ってどうやって借りるんですか?」ということなんだろうと思います。

これに対して、恐らく僕が知る限り「唯一」ですが、非常に興味深い資金調達をさせてくれる金融機関があり、ここのローン商品を活用すれば非宅建業の普通の不動産投資家でも転売資金としてファイナンスできることになります。(但し関東地区のみとなります。ご了承ください。)

これも例によって、僕とLINEで繋がっている方だけに限定で、具体的な金融機関の実名とそのローン商品の概要を明日のお昼12時にLINE配信します。

まあ、内容がめちゃくちゃマニアックなので、普通の方は知らなくっても大丈夫です。転売やってみたい!とか、将来やるかもなので取り敢えず気になる!とか言う、恐らく全人口のうちの0.002%にも満たないくらいの奇特な方だけ読んでくれたらそれでOKです(笑)

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