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ゼロの状態から上のステージに飛びつくには、最初はある程度、馬力を入れて頑張る必要があります。

垂直跳びでも、大きく跳躍するためには、その分、大きく体を屈めて、足をバネのようにして屈伸しなければ高く跳べないのと同じ原理です。

これは精神論ではなく、フィジカルな意味でも不動産投資にも丸々これは当てはまります。

ある程度、年収も高く(1000万円以上とか)、ある程度自己資金もあって(2000万円以上とか)、そうでなければまだ伸びしろのある20代の勤務先が良いエリートサラリーマンの卵とか、もしくはプーでもいいから家が資産家とか、そういう比較的恵まれた経済的バックボーンでないいわゆるフツーの属性の人が、不動産投資で大きく成功していくためには、やっぱり初動は結構無理しないといけません。

たとえば生活を切り詰めて自己資金を捻出するとか、たとえば両親に土下座して頭金を借りて来るとか、個信(個人信用情報)に載らない手段でどこかで支度金を調達して来る方法は色々あります。

または年収が足りないのであれば、奥さんにパートに出てもらって世帯年収を上げるとか、副業するとか、転職するとか。(転職後2年は実績必要なので要注意ですが!)

合法的な手段であれば何でもやる・・くらいの勢いがないと、その他大勢の不動産投資やりたい母集団から頭一つ抜け出すのはハッキリ言って難しいです。

物件の選定もそうでしょうね。

できれば都心で、できるだけ駅近で、なるべく築浅で、可能なら積算の出るRCが希望で、欲を言えば満室賃貸中で、空室が出てもすぐ埋まり、ランニングコストがかからず、建物比率大きくして減価償却を増やして、それで利回りが高い物件が欲しいです。などと言っている夢見る少年(のようなオッサン)によく会います。

目を醒ましてやろうか、と思いつつ、めんどくさいから作り笑いでやり過ごしますが、まー、おまえは一生買えないな。。。と心の中で不憫に思ったりしています。

こう言うと元も子もありませんが、正直言って、そんな物件はナイです。

あっても瞬殺で業者がキャッシュでお買い上げ、チーンです。

なので、僕のところに相談に来られた至ってフツーの属性の方には、順を追って説明したうえで、いまは、
① 都心の新築(不動産投資)
② 地方の築古(不動産投資事業)
の大抵いずれかの選択肢をお勧めしています。

②の場合において、そんなん築古のアパートとか大丈夫ですか?という方も多いのですが、これこそがまさに、冒頭に書いた垂直跳びで大きく屈む瞬間なのです。

田舎もとい地方の築古のアパートなんか別に欲しくて好き好んで買うわけではありません。あくまでも初動でゼロから1に飛びつくための原動力としてこうした物件を買うのです。

理屈はこうです。

不動産はよほどの都心部を除けば、家賃は築年数に応じて経時的に逓減していきます。エリア特性にもよりますが、選定を間違えなければ、ですが、家賃のピークは間違いなく新築時プレミアム家賃。そこから築浅、そして中古に向けて急落します。

しかし一般的に「築古」と呼ばれる築20年近くになると家賃下落も下げ止まり、そこからはスペック次第、内外装のリフォーム次第ですが、ほぼ横ばい、という状態が続きます。

そこで、築20年で買って5年後に築25年で売っても家賃下落がない分、同じくらいの金額、同じくらいの利回り感で売却することができます。

そうすると、収益性やローン期間にもよりますが、5年後に売却した場合には5年間のインカムゲイン(家賃収入からの利益)と、5年後のキャピタルゲイン(譲渡益)との合計がかなりの額になるはずです。

利回りと稼働率にもよって変わりますが、僕らがやっているのは、2000〜3000万円くらいのアパートでも1000〜1500万円くらい合計の益が出せる方法論です。当然、償却含めて節税は講じますので、かなりインパクトある手残りになります。

これを給与収入からの預貯金や、バイトなどの副業なんかをやることでこれから5年間で作れるか?というと正直難しいという人が殆どでしょう。

これを数棟回していけば、多少属性の悪い人であっても、嫌でも数年後に数千万円の財が形成できます。

そうした時に、マイナス点が何かというと、P/LやB/S、それからCF計算書は問題なくてもメガバンクからは嫌われる財務体質になるということです。

メガバンその他の求める項目の一つに、「賃収の健全性」という評価指標があり、家賃収入を生む母体の不動産が、健全なものかどうか?を問われるのです。

これが例えばラブホやソシアルビルなど社会通念上「健全でない」ものは分かり易いとしても、法定耐用年数を超過した築古物件も、こうした「不健全な不動産からの収入」と評価されてしまうケースがあるわけです。

それゆえメガバンはじめ大手銀は大抵、法定耐用年数までしか融資しませんね。

ほかにも債務償還年数がどうだとか、色々と評価指標はあるのですが、それはまたの機会に説明しましょう。

いずれにせよ、こうした買い方は、一気にお金を呼び込む破壊力がある一方、とんがった買い方なので、万人受けするわけではないということは理解しておく必要があります。

ただ、都銀や一部の地銀が評価しないとしても、多くの地銀や信金・信組ではその辺に寛大な金融機関もその他多く存在します。

メガバンクに嫌われる買い方が嫌だ・・と言って、しょーもない利回りの積算物件を買ってしまうと、それこそ結局利益が出ないうえ、それはそれで、P/Lの事業性の観点で都銀にもその他の地銀や信金にも評価されない財務体質になってしまいます。

そうでなくとも、どうせメガバンクは金融資産で最低3000万円は持ってないと相手にしてくれませんので、「それなり」の自己資金を今はまだ持ってないという人は、まずはこの築古高利回りのインカム+キャピタルをいくつか転がして数千万円を作ってから、築古は売却してしまったうえで、都銀の門を叩けば良いだけの話です。

高く跳躍するためには、最初にはできるだけ身を屈めなければなりません。

こういう方法論が理解でき、かつすぐ実践できる行動派の人だけ、数年後に笑ってくれたらそれでいいと僕は思っています。


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