戦略なき拡大は身を滅ぼす

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不動産投資のみならずビジネスというものは、一般的に成長のKSFとして「拡大戦略」が唱えられます。いわゆる規模の経済でコストが相対的に抑制され、効率的な利益創出が容易になるから、というのが主な理由です。
また融資や出資などを受け入れている場合、外部のステークホルダーからの期待は常に成長・拡大という路線を求めるため、その期待に応えるには、増収増益の右肩上がりの成長曲線を描かざるを得ないという事情もあるでしょう。
 不動産投資においても、管理コストを中心として小規模で行なうより、ある程度のボリュームを以って運営する方が効率的であることは間違いありません。
ただ、不動産投資の場合、ファイナンスでレバレッジを効かせて買い進めていくのと、その融資の期間も数十年単位の長期ローンとなるため、あまり大きな規模にしてしまうと後々自身でハンドリングできなくなってしまう危険性もあり得ます。
最近は、メガ大家・ギガ大家という巨大な規模での不動産投資家が流行っていますが、これも自分で戦略立てて規模拡大している人は特に問題ないのですが、単に融資が出やすい時期だからと言う理由でむやみに拡大している人も中にはいるようです。
こうした投資は、減価償却切れや元利差の減少、建物の経年劣化による修繕コストや空室リスク、また将来の金利上昇リスクなどによるデッドクロスに対応しきれない可能性も出てくるかもしれません。
このあたりを自分でリスク管理できる規模に抑えておくことも投資戦略の一つなのかもしれません。
特に、減価償却切れが追い掛けてくるために、次々と物件を追加購入せざるを得ない状況の大規模大家さんも居るようなので、これは要注意です。これはあたかも回遊魚が泳ぎを止めたら死んでしまうような状態に似ていて、走り続けないといけないということだと思います。
もちろん、売却によるエグジットや、法人に移管して償却を取り直すなどのテクニックである程度リカバリーすることもできますので、そこまで戦々恐々することもないといえばそこまでなのですが。。
いずれにせよ、それなりの規模に買い進めている人は、この辺りの組み立ては最低限自分でも「やろう」という心構えくらいはある人ばかりなので特に心配はありませんが、他人任せの「戦略なき拡大路線」は、やがて身を滅ぼしかねないので、少なくとも自身でどれくらいの規模に拡大させたいのか?程度の目標設定はしたうえで、不動産投資の世界に身を投じることをオススメします。

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