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ゼロの状態から不動産投資の規模を拡大していくためにはどうしたら良いですか?という質問をよく受けます。

これに対する答えとしては、属性にもよりますが、

(A)現預金など流動資産5000万円以上あればいきなり都銀の融資対象になるので、物件次第ですがどんどん買い進めることは可能になります。

(B)自己資金があんまりない場合は、給与年収1000万円以上とか、または年収700万円以上のサラリーマンであればその属性を活かしてアパートローンで、こちらもガンガン買うことができるでしょう。

(C)年収もそれに満たない場合は、最初は信金や信組などで少しずつ買っていくという地味な方法しかありません。但し、そこには「実績」が必要であるため、現金買いや公庫融資などで賃貸業を始めて、事業的規模で2年の黒字を作る必要があります。(グレーな手法で飛びつく手もありますが笑)

不動産投資を始めたい人のボリュームゾーンは上記のうち(B)の人がほとんどですが、ここでも一気に規模拡大したい人から「どういう物件を買っていくべきか?」という質問を頻繁にもらいますので、ここに明快に回答しておきますね。

今どきの不動産投資で急速に規模拡大する方法は、正直言って次の二つしかありません。
一つ目が、
(B)-①いわゆる一銀行一法人スキーム

そしてもう一つが、
(B)-②高属性を活かしたアパートローン

です。厳密に言うと、①のパターンもほぼ大半がアパートローンを使います。が、違いは①は個人信用情報に載らない借入れを興す必要があります。これは割とハードル高いのですが、最初の一棟目なら比較的カンタンなので。だから一銀行一法人スキームになります。
次に①で買う物件。
地方の物件だと融資が難しいので、おのずと都心エリアとなります。そうすると当然利回りが低いので、どうせなら新築アパートを買います。

新築のデメリットは、将来の家賃下落リスクを内孕していること。時限爆弾を抱えているようなもんです。新築プレミアムが乗った家賃設定なので当然。なので都心で買います。

都心なら家賃下落もマイルドなので。
そして5年でエグジットします。
家賃下落がマイルドなうちに。
そして、次の投資家のファイナンスがつくうちに。
黒ひげ危機一髪を、次の投資家に渡すのです。笑
これが実態。

また、都心の新築アパートなんか、積算評価が出るわけないのですが、日本の銀行はバカなので新築だったら融資します。
ただし、2棟目を買おうとしても、その積算低い新築が与信を邪魔して買えません。

だから、その借入れを隠す必要があるわけ。なので個信に載らない銀行の融資で、「一銀行一法人」とかカッコいいネーミングで融資を引いて買おうとするわけですが、やってることはほぼただの詐欺ですね笑。銀行を騙して融資を引き出すんだから。

まあでも、これは騙す方も騙される方も、どっちもどっち。
もっと言うと、どっちが騙している方なのか?はちょっと考えたら分かると思います。苦笑

さてこの黒ひげ危機一髪ゲームは、銀行との間でも向こう5年は続きます。そのうちマイナンバーで法人代表の情報も芋づる式に可視化されていけば、銀行もイヤイヤ問題視せざるを得ないでしょう。「他にも借金がある投資家に騙されていた。」と。

そうすると、銀行はイヤイヤながらも「期限の利益の喪失事由だ」と、一括弁済を迫らざるを得なくなるでしょう。そういうリスクはありますよ、と一応やさしくお伝えはしています。
でも、この①の方法が今は主流ですね。

一方で以前からあるもう一つの方法が②の個人与信の限界に挑むアパートローンで、買えるだけ買う方法。僕はこっち路線の出身です。非常にオーソドックスな方法なので、今さら感があって、あんまり投資家受けしません。笑

が、一応説明しておくと、都心は利回り低いので、地方の高利回りを個人の信用で買っていく・・だけの方法です。

オリックス銀行
SBJ銀行(韓国資本の新韓銀行)
静岡銀行
スルガ銀行

これらの銀行で借り入れ枠の筒いっぱいまで買っていくという方法です。

オリックスは年収の10倍まで。
SBJも年収の10倍程度まで。
静銀は年収の25倍くらいまで。
スルガは、年収700万なら1億まで、年収1000万なら4億まで、年収2000万なら6億まで、年収3000万なら8億まで・・・
そう考えると、年収1000万のサラリーマンなら10億規模のメガ大家になることは可能です。買ったあとで金利交渉したり、地銀や信金に借り換えたりと、財務バランスを調えていきます。

ただしいずれも金利が高いので、それなりに高い利回りの物件を買ってイールドギャップを確保する必要はあります。あと、買う際にはやはりオーバーローンにしないといけませんので、そこでは工夫が必要ですね。笑

(B)-①の手法も(B)-②の手法も、買える物件がなくて困っている・・という投資家も多いでしょう。

なぜなら、いずれの手法でもどっちにしてもオーバーローンを組むので、レインズとかに掲載されちゃっている「出回り物件」では組み立てができないからです。レインズなんかは銀行も見てますからね。
僕らは、決して表に出て来ないオフラインな投資家仲間と多数繋がっています。投資家仲間というか、投資家グループです。ネットやSNSなででは出てこない、水面下のクラブ活動みたいなグループは多いです。そういう投資家たちが過去に仕入れた物件をエグジットするに際して、僕に相談が来ます。

利回り9%で土地から仕込んで新築を建てたので、利回り7%に引き直して売ってくれない?とか、
利回り7%でRCを新築したので利回り5%で販売してもらえない?とか、

昔、利回り13%で中古RCを買ったので、利回り11%で買う人いたら紹介して。などのご要望が多数寄せられます。

新築アパートなんか、アパートメーカーや工務店などビルダーが企画したプランはどのみち業者の利益がたんまり乗ってて、スペックは出来るだけ落としてきますよね。それで利回り商品にして販売しているわけ。

それなら投資家たちが、見積もりとって業者を叩いて、スペックあげて・・と時間かけて膝詰めで交渉して出来あがった渾身のアパートを、彼らの利益が乗るとは言え、パクっと頂いた方が普通のサラリーマンはラクで安心です。

中古にしても、投資家が数年運営して、外壁修繕や内装リフォームなどして満室経営の軌道に乗った物件を、そのままオーナーチェンジで買う方が、日ごろ忙しくて再生する時間のない普通のサラリーマン大家には安全で効率的です。

水面下でこうした投資家間の物件の流通を、クロスブリッジしていくのが僕らが、他のそのへんの不動産業者と違う点です。

投資家目線で売りも買いも判断できるからどんどん物件情報も集まってくるし、買いたい投資家もどんどん集まってくる。どっちも銀行がジャブジャブ融資してくれる今のうちに、相談してもらうのが良いでしょう。
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