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昨日のブログは、良くも悪くも反響が大きかったです(笑)

「具体的なやり方を教えて頂きありがたいです。」
「体系的に解り易く拡大スキームを記された文章を初めて読みました。」
「一銀行一法人をやろうとしていたのですが不安になりました。」
「早く椙田さんの個別コンサルを受けたいです」

「これは、今の不動産投資の教科書ですね!」
「自分は不動産会社ですが、実際その通りだと思っていました。」

「こういうまとめ方ができる人は本当に頭がいいと思います。」
「ハッキリ言って、ライバルが増えるから迷惑です。」

などなど、LINE@で多くの感想メッセージを寄せて頂きました。ありがとうございます。

その中で、お一人から突っ込んだ質問をもらいましたのでここで回答させて頂きます。

Q1. (B)-①のパターンにおいて、個人信用情報に載らない借入とは?
A1. (B)-①は一銀一法スキームなので個信に載らない借入れしかしちゃダメですね。基本的には個信というのは「個人信用情報」というだけあって、個人で借り入れするとほぼ載ります(載らない借入もあります)。逆に法人で借りれば基本的には個信には載りません。が、多くの場合、新設法人の信用は低いため、代表者個人を連帯保証人として人的担保にとることで銀行側は返済を保全しようとします。その際、金融機関によっては代表者個人の名を個信に登録することがあります。(B)-②で名前を挙げた金融機関はいずれも法人で借りた場合でも代表者を個信に載せます(スルガは個人借入れしか認めていませんが)。金消契約時に「同意書」に署名を求められたらそれがほぼ個信に載せますよの同意書であることが多いです。事前に担当に聞けば教えてくれますので、是非確認してみてください。

Q2. (B)-①のパターンでは、(B)-②のパターンの銀行は使ったらダメ?
A2. 一銀一法スキームの目的の大半は、他行に債務を見せたくない・・という意味でしょうから、その場合はもちろん(B)-②の銀行を使うとダメですよね、意味がなくなるので。但し、たとえば相続対策とかエグジット時の現物売りでなく法人ごとのM&Aでの売却など、異なる目的で一銀一法スキームを講ずる場合もなくはないと思いますので、そのケースでは(B)-②の銀行を使ってもいいんではないでしょうか。

Q3. (B)-①のパターンは、なぜ、地方の物件だと融資が難しい?
A3. これは単純に広域に融資対応できる銀行が都銀かアパートローンをやる地銀くらいに限られているから、です。当然、都銀(りそなはエリア狭いですが)では全国に支店があるので地方の中古でも融資可能ですが、いまのご時世で都銀のお眼鏡に適う地方物件は、タマ数が減って来ています。一銀一法では、こっそりしかし一気に買い進めるのが鉄則ですから、物件の供給量が一定数見込める新築が妥当という流れでしょう。そして同じ新築でも地方の新築は、数年後の家賃下落率が大きすぎるのと、築浅でも空室リスクが高いので、イニシャルの利回りが多少高くても中途半端なので、都心新築か(リーズナブルな)地方中古のいずれか?に集約されているのです。

Q4. (C)の年収がそれに満たない場合に、飛びつくグレーな手法とは?
A4. これは色んな所への影響範囲が大きすぎるので、秘密のページにこっそり書いておきました。あとでお読みください。パスワードを知らない人は僕にLINEでお問い合わせください。

Q5. (A)のパターンは金融資産さえあれば、700万以下でも融資してくれる金融機関はあるのか?

A5. 3大メガバン+りそなを加えた都銀4行のうち、赤い銀行だけは個人投資家レベルがいくら頑張っても不動産投資の融資はしてくれません。中にはその赤い銀行から借りている凄腕大家さんもいますが、それは既に企業として見なしていて、恐らく借入れの額も単体で数十億円単位のバルクだと思います。そういう貸し方しか赤いヤツはやりません。赤いのは基本的には”シャア専用”と思っておいてください。次に青い銀行。ここは個人投資家にも物件単体ごとに貸してくれますが、年収3000万円+自己資金5000万円未満の人は人じゃないと思っています。少なくとも「お客さん」にはなれません。昨年までは年収1000万円程度の人でも貸してくれてましたが、急に冷たくなりました。”ランバラル専用のグフ”だと思ってください。緑の銀行2つは、大丈夫です。”量産型”だと思ってOKです。年収はまったく気にしません。極端な話、キャッシュで1億持っているボンボンやニューリッチであれば、無収入でも平気で融資してくれます。

ご納得いただけたでしょうか?


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