連日、LINE登録を呼びかけていますが、お手持ちの端末の設定によっては、LINEへの登録ができない場合もあるようです。その際は、お手数ですが僕のアカウント【 @kaf7097l 】を検索して登録しておいて下さい。
さて、このところ利回りが下がっているので物件買うのは先送りします・・という人も多いようですね。確かに過去に安値で買った人にとっては今は「売りどき」であって買い場でないと映っているかもしれません。
が、実際には、不動産投資というのは単純なインカムゲインだけではなく、売却によるキャピタルゲインも加えた合計額で投資の勝ち負けが決まります。
そして単に合計額だけならインカムの期間が長い方が合計は増えるのですが、長く保有すればするほど当然ですが様々なリスクも付随してきます。空室リスク、地質学上のリスク、金利上昇リスク、老朽化などです。
そのため、ここに「時間」という指標を加味して投資を考えるべきと僕は考えています。
つまり、いかに短い期間でその利益を上げることができたか？という視点です。短期のタームで、利益を確定しながら投下資本回転率を高めていくことができます。なので、エグジットを早めることでインカム期間を縮め、なるべくキャピタルゲインで稼ぐ・・・これが究極の不動産投資と考えます。
つまり一言で言うと「転売」です。
僕が「宅建業」を取ったのもそういう理由によるものです。僕の運営している不動産会社は仲介会社と思われがちですが、実はメインは転売であり、仲介として投資家さんのサポートをするのはあくまでおまけです。
しかしいくら転売が稼げるとは言え、普通の非宅建な個人投資家は、業法の壁や税制の壁などもあって転売を年に数回も反復継続できません。
そこでオススメするのが、その中間ラインのハイブリット投資です。どういうことかというと、まずは保有して数年間インカムを得る→その後なるべく早めに売却する、です。
そう考えると、物件価格が高くてもまだ上がる要素があれば「買い」となります。
また値上がりしないまでも、相場感が現状維持であったとしても保有期間に返済が進むことによって売却時には利益が創出できます。
そういう理由から、僕らはこの時期であっても、たとえば利回り９％や８％といった過去には見向きもしなかったような利回り感の物件を買ったり、買おうとしたりしているのです。
「利回り」などという第三者要素の多いまぼろしの指標だけ見ていると、買えない人はいつまで経っても買えないでしょう。いかに利回りやキャッシュフロー以外に「儲け」を計算できるか？という点が明暗を分けるポイントになりますね。
コメント