不動産投資ってなに?

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◎将来に不安はありませんか?

すでに日本の年金は、制度疲労を起こしています。

いまの年金制度は、昭和36年に制度化されたものです。厚生労働省の統計データによると、当時の日本人の平均寿命は男性66.03才、女性70.79才でした。つまり、いまの年金制度というのは、60才で定年退職したあとの10年だけ国が養えばよい、そういう時代にできた制度だったのです。

一方、いま現在の平均寿命はどうでしょうか?2015年のデータでは男性80.50才、女性86.83才になっています。65才まで働くとしても、そのあとさらに15~20年くらいの間、年金とその他の貯蓄で生活していかなければなりません。あなたに、その自信はありますか?

 

また労働環境も以前に比べて大きく様変わりしてきました。

企業が右肩上がりで成長・拡大していく時代は終焉を迎えて久しく、かつて終身雇用をうたった日本的経営も、すでに社会システムの変化によって凋落しました。

現在では、東芝やシャープといった大手企業であっても明日には存続しているかどうかさえ分からない、不安定な時代に突入しています。こうした大手企業もこぞって「副業兼務規定」をこっそり廃止しています。これは大企業がもはや社員の収入を一生約束することができなくなってきた・・という自信の無さの表れです。

そしてこれからの時代は、少子化・グローバル化・テクノロジーの進化などの影響によって外国人労働者とのポジション争いや、将来的には労働ロボットとの職の奪い合いなども予想され、働き方自体を見直す必要があります。

 

少子高齢化という人口動態の社会にあっては、多額の社会保障コストを少数の労働人口で支えることからこれからも間違いなく増税に向かいます。

と同時に、国は国民からの借金(国債)を目減りさせるため、また実質的な経済対策のために、「インフレ」を目指しています。インフレ、つまり物価上昇の局面では、モノの価値が上がるため、反対にわれわれの給与収入が減ることになります。

それに抗うためには、外貨への分散と同時に日本円での財産は不動産や金といった現物に置き換えることが有効とされています。

 


◎“不動産投資”という手法

「不動産投資」という言葉自体は聞いたことがありますか? 簡単に言うと、不動産を購入して他人に貸すことで家賃収入を得る―――というものです。

たとえば、あなたが家を持っているとして、海外転勤になったら、住んでいる家をその期間だけ他人に貸すと思います。その間に得られる家賃を、住宅ローンの返済原資にできますね。それを積極的に行なうのが、不動産投資です。

 

具体的には、銀行からお金を借り、たとえば10世帯のアパートを1億円で購入し、得られる家賃収入からそのローンを返済していきます。賃貸のための管理コストももちろんかかりますので、それらを引いた手残りを「キャッシュフロー」と呼びます。

われわれは、このキャッシュフローを得ることを目的に、不動産投資を行なっているのです。

 


◎不動産投資のメリット

不動産投資のよさは、何といってもこの金融機関からの融資が受けられる、という点にあります。そうすることによって、手元の大きな資金を使わなくても億単位の投資をすることができるからです。これを「レバレッジをかける」といいます。

レバレッジとは、てこの原理です。てこの原理によって、小さな投資で大きな不動産を運用するのです。これは株やその他の投資では決してマネできない不動産投資特有の大きなメリットと言えるでしょう。

 

また不動産投資は、「片手間でできる副業」であることも大きな魅力のひとつと言えます。ここは誤解が生じやすいポイントなのですが、不動産投資という言葉には二種類の意味があります。

ひとつが、文字通り「投資」として資本を投じ、自分自身は一切働かないローリスク&ローリターンな不動産投資。そしてもうひとつが「不動産賃貸業」という「事業」として不動産投資をとらえる不動産投資事業。後者は、ただお金を運用するだけの「投資」ではない分、ハイリスク&ハイリターンになります。

 

どちらが良いかは、人によって、あるいは同じ人でもそのステージによって変わってきます。前者の不動産投資は資産背景がしっかりあり、または高年収という高属性向けの投資手法であり、一方の後者の不動産投資事業は、手元資金が少ない、もしくは年収が低い方に向いた投資手法となります。

 

いずれにしても不動産投資(または不動産投資事業)の魅力は、株投資などと違って投資家自身が運営に介入できるということです。

ある企業の株を買って儲けようとする場合、あらかじめ値上がりを期待できる株式を狙って買う必要がありますが、一旦買った株の値段を吊り上げることはできません(もしそれができたとしてもインサイダー取引になってしまいます)。

それが不動産の場合だと、投資家自身の手によって、自由に不動産をバリューアップし、家賃を上げたり、売却額を上げて行くことも可能です。

 

また他にも株式投資との違いでは、

  • 急激な値動きがない
  • 節税になる
  • 経費が使える

などのメリットを享受することができるでしょう。

 


◎借金がこわいですか?

上記で見てきたように、一見するとメリットの多い不動産投資ですが、実はデメリットも存在します。

まず、高額な投資となるため多額の借金を抱えることになります。ですから、買ってはいけない物件を買ってしまうと、取り返しのつかないことになる可能性があります。ここで重要なことは、買ってはいけない物件を買ってしまうと・・・という点です。

だからこそ、実際の投資を行なうにあたっては、自身で知識武装する必要がありますし、なにより先人の成功例・失敗例に学び、または専門家のアドバイスを得ることが大切です。

 

正しい方向へ進み、正しい物件を選定すれば、借金はレバレッジという大きな武器に代わります。日本人は幼い頃から「借金は悪だ」と教えられ、あなたもそうした常識を持っていると思います。

しかし、それは本当でしょうか?

たしかに、借金があるよりも借金が無い方が安全に思えます。3億円の借金よりも3000万円の借金の方がマシに見えます。が、実際の良し悪しは、その借金の「種類」によるのです。

 

毎年3000万円の家賃収入を生んでくれる3億の借金よりも、自分の給与からローン返済しなくてはならない3000万円の住宅ローンの方が「安全」でしょうか?

明日、会社が倒産しても?

明日、交通事故であなたが働けなくなっても?

家賃収入を生んでくれる不動産は、そういう状況でも文句ひとつ言わずに毎月毎月あなたに家賃を運んでくれます。

 

その家賃収入のなかから銀行へ借金の返済をするのです。

もちろん、無理な返済計画の不動産投資や、まったく収益を生んでくれない不動産への投資では意味がありませんね。

 

それゆえ、物件の選定は重要。しかしそれさえ間違わなければ、借金は大きなデメリットになることはありません。

では不動産投資にはいったいどんなデメリットがあるのでしょうか?

 

不動産投資(特に不動産投資事業の場合)は、さっきも言ったように単なる投資ではなく“事業”の要素が強いことから、ほったらかしで良いというわけではありません。

たとえば購入した不動産が賃貸マンションである場合、

  • 入居者が退居した
  • 近隣からクレームが来た
  • 室内の設備が故障した
  • 屋根の修繕が必要になった

などなど、トラブルもつきものです。

しかしそこは、ほとんど「管理会社」と呼ばれる不動産管理を業として受託している業者さんに委託料を支払って外注するので、投資家(大家さん)がいちいち手を煩わすことは殆どありません。

 

しかし、入居者が退居してしまうと収入源たる家賃収入がはいって来なくなりますから、これはなんとか次の入居者を見つけなければなりません。

その営業努力は大家さん自身がしなければなりません。具体的には、エイブルやアパマンショップなど、近隣の不動産屋さんに営業したりすることもあります。

この点、東京都心などの賃貸付けしやすい物件またはエリアだと、賃貸経営はぐんとラクになります。

 

その他のデメリットとしては、不動産自体が、投資商品としての流動性は低いということ。つまり売ろうと思っても即日お金に換えることは難しいという意味です。

さらに、いまは空前の低金利時代ですが、将来的にはまた金利が上昇する局面がくるかもしれません。そのとき、ローン返済の利息負担が大きくなるリスクは考えられます。

ほかにも地震や津波など、地政学上のリスクも不動産投資のデメリットとして挙げられますが、このあたりは損害保険で対応できることも多いのであまり心配は要りません。

 


◎不動産投資をはじめるために必要な要件

では不動産投資を実際にはじめるにあたって、どんな要件や準備が必要でしょうか?

まずはじめに必要なものが、情報とマインドセットです。

 

なにをするにしても、新しい試みには情報・知識が必要です。

不動産投資もいまは非常に人気のある投資手法であることからインターネットや書籍などでも多くの情報が得られます。

 

しかし、インターネットには誤った情報も多く、また書籍には既に陳腐化した情報も多く、まさに玉石混交といったところです。

そのため、できるだけフレッシュな生の情報に接する機会を持つと良いでしょう。

 

またマインドセットというのはいわば心の準備です。

ひとつの大きな事を成し遂げるにあたって、真剣に向き合うためのこころの準備は非常に大切です。

そして、せっかく不動産投資を始めたい!と思っても、あなたの「属性」によっては、投資できなかったり、投資できる規模が小さくなってしまったりします。

属性とは、その人が持つ資産背景や社会的地位などのことです。

お金持ちやエラい人などは「属性が高い」などと表現します。

金融機関から融資を受けて不動産を買う以上は、金融機関から評価される財務内容が必要になります。

 

企業であれば、売上高や利益率(赤字決算、債務超過などは論外)、個人であれば、年収が高い、預貯金などの流動資産が多いなどその人の財務内容を推し量る指標が存在するわけです。

ここで、大きく4つの水準を示しますので、あなたがどの分類の属するか?自己診断してみてください。

 


①   年収1500万円以上、または流動資産3000万円以上 

⇒ 不動産投資を開始するに十分な属性です。さっそく物件を探しましょう。目指す規模によっては法人設立も検討して下さい。

 


②   年収700万円以上かつ使える自己資金500万円以上 

⇒ 属性はほぼ問題ありません。買える物件に制限がありますが、アパートローンで複数物件購入できる可能性があります。ただし、物件購入の競争が熾烈なゾーンです。

 


③   年収300万円以上かつ使える自己資金200万円以上 

⇒ いわゆるアパートローンでの購入は難しい属性です。より収益性の高い物件を購入してキャッシュフローを増幅させる努力が必要です。

 


④   以上の条件に満たない方 

⇒ まず預貯金300万円を貯める努力をしてください。収入を増やすか支出を減らすか、またはその両方です。

  • 年収の高い職業に転職する
  • 確定申告できる副業をする
  • 家賃見直し(実家に帰る)
  • 保険見直し
  • クルマは手放す
  • 趣味を一時中断など

 


◎実は、不動産投資には決まったやり方があります

そもそも不動産投資には時間が非常にかかります。

成功するにも時間がかかると同時に投資失敗と確定するにも時間がかかるのです。

ですから、不動産投資をやっている人でも本当は自分がその投資方法で失敗しているかもしれないことを気づいていない場合もあるのが不動産投資のコワい面です。

 

そのため、過去の先人の成功事例をベンチマークするのが実はもっとも効率的なやり方なのです。

それでも、その方法論は数多くあり、性格的にもステージ的にも自分にぴったりな投資手法を探しあてるのは大変な作業となります。

 

そこで僕ら先輩投資家が、これから不動産投資を始めたい方に対し、個別面談を実施してあなたの投資方針を決めるお手伝いをさせてもらってますので、会って話してみたいという方は僕のLINEからコンタクトして来てください。

最初の1回に限って無料で実施しています(2回目からは有料です)。

但し、以下の5つの条件を満たす方のみ、とさせてもらいます。

  1. 不動産投資に真剣に取り組みたい方
  2. 自立を求め、他人に依存しない方
  3. 年収300万円以上はクリアしている方
  4. 平日昼間に池袋まで来ることができる方
  5. LINEで繋がることができる方

 

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