自己資金ゼロから不動産投資を始めてキャッシュフロー1000万円を作るための具体的な手法やテクニックなどを解説しています。

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不動産投資の定義について改めて考えてみました

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投資家面談を通じて、最近いろいろなことを考える機会に繋がっています。これまで僕が歩んできた「不動産投資」は、正しかったのだろうか?そのように考えてしまうことも多々あります。

僕は地方の高利回り物件を購入してきました。都心の高利回りは、再建築不可や事件・事故物件、反社物(反社会的勢力が関わる物件)などハイリスクな物件ばかりですが、地方の高利回りは単に空室が多いとか管理状態が悪いといった改善できる要素が原因だったり、単に融資付けが難しいからといったリスクというより「デメリット」として分類されるファクターによって高利回りになっている・・と思っていました。

その分、当然のごとく、取得後には遠距離管理になるため、管理会社や客付会社とのコミュニケーションには多少苦労するし、空室を埋めるためにはリフォームに費用や工数を費やすこともやむなし。そうしたコストや手間も、自分のなかでは「(乗り越えることができる)デメリット」という一言で片付けてきました。

しかし、よく考えてみるとこれは僕だからこそできたことかもしれない・・という思いが最近強くなって来ました。これは僕が凄いとか特殊技能がある・・とかいう意味ではなく、たまたまサラリーマンとして非常に恵まれたポジションにあった(=普通のサラリーマンよりも時間的な余裕があった)ということで、他のサラリーマン大家さんが遍く真似することはできない環境なのかもしれない、と思い始めてきたのです。

僕は書籍でも不動産投資のことを「不動産投資事業」と称し、単なる投資ではなく事業だからこそ融資を組むことができる・・などという表現をしてきましたが、これはこれで間違ってはいないと今でもそう思います。しかし、「不動産投資事業」ではない「不動産投資」というものも然と存在し、多くのサラリーマン大家さんはむしろそちらを目指した方が良いのではないか?とも今は考えています。

それは先日のブログ記事でも少し触れましたが、「投資」と「事業」の違いを明らかにするところから始めなければなりません。

まず「投資」の定義としては、文字通り「資本を投じて」リターンを得るということに他なりません。そしてそこには特殊技能や属人的な要素は排除されるべきであり、つまり誰がやっても結果は大差ないリターンを生むことができるのが「投資」たり得るゆえんだと考えます。一方「事業」というのは、あらゆる経営資源を投じてリターンを得る経済活動であり、そこには資本はもとより人的労働資本の投下もすべからく包含した総合戦であると言えます。

そのように投資と事業を定義したとき、僕のやってきた不動産投資事業(というか不動産賃貸業という立派な業態ですが・・)は、再現性の面でやはり「不動産投資」とは異なる性質のものであると思わざるを得ないわけです。

哲学的な解釈はともかくとしても、僕らが幅広く曖昧に捉えている「不動産投資」という言葉には、上述のような二通りの全く異次元の経済行為が内在しており、しかし重要なことは、それのどちらが正しいか?どちらが間違っているか?ではなく、どちらの方向性が自身にとって合っているのか?という点にフォーカスして、進むべき道を各自が選択すればいいのかな?と思います。

なんとなく僕の捉えるイメージからすれば、いわゆる高属性(これの定義も非常に議論が多いところではありますが)のサラリーマン大家さんは「不動産投資」を選ぶのが良く、属性の悪い事業主の方などはボロを買って再生するような「不動産投資事業」を選択するのが良いかなと考えます。前者の方が、「率」は低いのですがハイレバレッジを利かせることで「額」の絶対額は大きくすることが可能だし、何より年収の高いサラリーマンは恐らく本業に集中した方がトータルのポートフォリオとしては優秀なパフォーマンスが出せるからです。

そういうわけで、最近僕なりに思う「不動産投資」の定義を改めてすることで、皆さんの投資方針の一助になればと思いこの記事を書いた次第です。

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不動産投資の融資で最も重要なこと

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不動産投資の醍醐味は「レバレッジ」にあります。不動産投資におけるレバレッジとは主に「融資」を指し、これは不動産投資を行なううえでは欠かせない条件となります。

本来の意味での不動産投資とは、資産背景が潤沢な人(たとえば「ビジネスや投資でひと山当てて稼いだ」とか「親から巨額の財産を受け継いだ」など)が資産を守り、あるいは次世代へ承継するための手段であると僕は認識しています。僕の場合、大和ハウス工業(いわゆるダイワハウス)で地方の地主さんなど資産家に対して相続税対策の一環として、不動産投資を提案する立場にあった・・という背景から、余計にそう感じるのかもしれません。

いずれにせよ、僕がこれまで8年近くやってきた「不動産投資」は本当の意味での不動産投資ではなく、どちらかというと「不動産投資事業」(または「不動産賃貸業」)という事業=ビジネスの要素が強いやり方であったと振り返り思います。

※「投資」と「ビジネス(事業)」の違いについては、重要な事ながら今日のタイトルの趣旨から逸れますので、また別の機会にがっつりと紙面を割いて説明します。

さて、その不動産投資や不動産投資事業において、冒頭に言った「融資」は共通の課題となります。が、融資と一口に言っても、これが金融機関によって考え方や捉え方は本当にマチマチで、融資審査において何を重視するかはその考え方によって実は異なってきます。

融資の種類はおおまかに言うと、①属人的要素(その人の年収や資産背景といった属性)に着目した融資=アパートローン、②その事業収支性(要するにどれくらい儲かるか?)に着目した融資=プロパーローン、③物件の担保価値のみに着目した融資=ノンリコースローン、という3つに分類されます。そしてこの分類に従い、金融機関が重要視するポイントは変わってきます。

しかし実際の融資にあっては、これらの3つの要素をそれぞれ取り入れた総合的な判断がなされることになりますので、すべての項目を高める努力をするか、もしくは3要素のうちのどこかに審査重点を置いた金融機関はどこなのかを調べて、自分に合った(自分にとって都合のいい審査をしてくれる)金融機関に持ち込むことで融資の成功率はアップするのです。

例えば、その金融機関では「物件の担保価値をどのように見るのか?収益還元法で評価するのか?原価法(積算評価)で見るのか?それともDCF法(ディスカウントキャッシュフロー)なのか?」とか、「属性評価はどういった項目を重視するのか?年収なのか?保有資産額なのか?それとも純資産ベースなのか?はたまた流動性の高い金融資産の額なのか?」とか、「事業収支はどういう指標で評価するのか?単純キャッシュフローなのか?EBITDA(税引き前&減価償却前)なのか?その他の指標を用いるのか?それとも銀行独自の計算式があるのか?」とか、さらには「それらにどういった形でストレスをかけて破綻耐性を測るのか?」などを深掘りして調べていくことになります。

そして、そうした項目の調べ方は、金融機関に電話して、自分の状況(不動産投資をしたい、もしくはやっている)を伝えたうえでその金融機関の評価指標と融資可否の水準をヒアリングすることが最も効率良いやり方になります。実際には、担当者とかなり仲良くならないと当然自行の審査基準などカンタンには明かしてくれないのが当然ですが、実はこれには少しコツがあって、それを知って金融機関に電話すると格段に審査基準を引き出せる成功率がアップするのです。

はい、いつものパターンで申し訳ありませんが、そのちょっとした「コツ」については色々と弊害があってブログでは公開できませんので、僕のLINE@に登録してくれている方に対して、明日2016年8月26日の朝6時にLINEで個別にお送りします。

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アメブロの“言論統制”が激しくなってきました

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最近、アメブロによる言論統制が激しくなってきました。

 

先日のアメブロで「儲かる」という言葉を使ったところ、記事が削除されてしまいました。やむなく「儲」という感じを分解して「信者かる」という語に差し替えたところ、今度は通りました。読者の方から「信者(しんじゃ)かるってどういう意味ですか?」と指摘がありましたが、上述のような背景からやむなく・・ということでそう書いたものです。

そのほかにも「稼」という語も禁則文字に加えられているようで通りませんでした。また「投資」や「利益」などの言葉もひとつの記事の中に複数回連発すると削除されるようですね(苦笑)

 

 

と、まあそこまでは構わないのですが、そのことを「アメブロに記事を削除された」とブログに書いたところ、なんと今度はその記事自体も削除されてしまう始末・・・。これはもう、言論統制としか言いようがないやり方ですね(苦笑)

 

共産圏の国ではメディアはすべて国有で、もっと厳しい言論統制や言論弾圧があるみたいですが、日本は国としてではないものの、民間のメディアが力を持ってくると怖いな。と思った次第です。

 

そういうわけで、実はこっそりアメブロ依存から脱却し、記事のバックアップ代わりにこの WORD PRESS でも独自ブログを綴っていくことにしました。とは言え、当面(使えるうちは)アメブロがメインブログなのは今後も変わりませんし、このWPの記事もアメブロとほぼ同じ(禁則文字はWPではオープンにします)内容になりますので、これからもよろしくお願いします。

 

ちなみにこのWPブログのタイトルは、今週から発刊した新メルマガ『ゼロから始める不動産投資』に合わせて同じタイトルにしておきました。まあ、あんまり深い意味はありません。

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メルマガを再開します(照)

さて、私事で恐縮なのですが、ずーーーっとサボっていた情報発信を最近また再開しています。

しばらく多忙を極めていて、「椙田さん生きてますかー?」「椙田さん、帰ってきて~」みたいなメッセージをもらうようになり(苦笑)、それで最近ブログは再開しました。

久しぶりにアメブロにログインしようとしたらパスワードすら忘れてしまっており(汗)、大変でした。

 

それで、せっかくなのでメルマガも再開しようと思ったところ、まぐまぐというメルマガ配信スタンドは長期で不発行だったからアカウント凍結になってしまってて・・・やむなくゼロから始め直すことにしました。

メルマガのタイトルは、「ゼロから始める不動産投資」(笑)完全に自分に対する皮肉ですね。。。

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今月仕入れた物件を公開します

昨日のブログ記事で、僕らも8%とか9%の物件を買ってますよ、という内容に対して、どんな物件ですか?との問い合わせを結構もらいました。
皆さん、他人の物件が気になるんですねぇ(笑)。そこで今日は、その内容を公開することにしました。
今月購入した物件は、千葉市の戸建で小さい規模なので現金購入でした。
これについてはちょっとまだ、ごにょごにょとやってますので公開できるようになったら後日アップします。
先月買ったのは、郊外の「路面店舗」です。場所は埼玉県入間市の幹線道路沿い。国道16号線の内側だったので、なんとか信金から融資を引けました。
約80坪の土地に述べ床面積60坪の二階建ての店舗と前面駐車場がある、築42年の古いRC造です。
法定耐用年数で言えば、残は5年と短く、そんなもん買って大丈夫?と言われましたが、昨日のブログ記事にも書いた通り、転売益が見込める物件なので買いました。
通常、一般の金融機関ではなかなか耐用年数を超過するような物件には、融資をしてくれません。特に都銀だとまず無理です。もしくは融資期間5年で・・と言われます。元本返済5年だとCF合いませんね^^
この物件、価格は2600万円と安価で、利回りは9%でしたが、エレベーターなどもなく維持コストも低いので一応保有期間中はマイナスにはなりません。
地元の信用金庫で2500万円まで融資してもらいましたが、脅威なのはその融資期間でした。
最初に融資課長から、「15年〜35年の間で自由に選んでいいよ」と言われ、わが耳を疑いました。
「はぁ?耐用年数はあと5年ですよ!?」と、どっちが銀行員かわからないような会話が続いたあと、「そしたら最短の15年でお願いします」と返答しました。
その理由は、数年保有しての転売を考えているため、ある程度残債(元本)の減りが進んでいないと旨味が半減するから。
そして審査が進み、融資課長から審査結果の電話連絡が来ました。
35年まで選べるよとか言ってたけど、どうせ本店にあげたらスミマセン・・やっぱり5年しかダメって言われました〜って言ってくるのがオチだろうなあと思っていたら、意に反し、なんと「融資承認おりました!期間は20年です!」との融資課長のデカイ声が耳をつんざきました。
「あの〜、15年で良かったんすけど、、、」と言ったら、明るく「うん、事業計画的に15年だと手残りがタイトだったから20年に伸ばしときました!」とのこと。苦笑
そんなことってこれまでの色んな金融機関とのやりとりの中では初めてでした。
というわけで、利回り9%の物件ですが、割と余裕な感じで買うことができました。
物件の話を書こうと思ってましたが、やっぱり最後は融資の話になってしまいました。笑
さて、今日のこの記事に出てきた、耐用年数を軽く超えて融資してくれた金融機関名と支店名の実名については、皆さん気になることと思いますので、僕のLINE@に登録してくれてる人には明日、2016年8月20日の朝6:00にLINEに送信します。
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