自己資金ゼロから不動産投資を始めてキャッシュフロー1000万円を作るための具体的な手法やテクニックなどを解説しています。

ブログ

空室率70%本がリニューアルします

椙田(すぎた)です。

ええと、
2013年に出版した僕の一作目、
『空室率70%でもキャッシュが回る
非常識な不動産投資術』(ごま書房新社)
もありがたいことに、
未だにけっこう売れているそうで、

こちらの装丁と内容を一部リニューアルして
改訂書籍が発売される事になりました。

タイトルは、
『融資が決め手!空室率70%の逆境から
18棟を買い進めた“鉄板”不動産投資術』(同)

と少し改変され明日発売となります。
→ https://sugitaya.net/70

既に一部の書店やAmazonなどでは、
販売が開始されている所もあるようで、
出版社さんからはイキナリ売れている・・
と嬉しい報告を受けております。

まあ、これまでに僕の書籍を読んでくれた
既存の読者さまはもう改めて
読まれる必要は無いと思いますが、

Facebookやブログなどの
メディアを持っている方は是非、
ネットでバズって頂けたら嬉しいです。
→ https://sugitaya.net/70

本を書くのは時間も労力も取られるし、
そのくせリターンなんて大した事ないので、
書く気がしない…という人は多いですが、
僕の場合はもうこれがライフワークですね。

ビジネス的な観点ではなく、
なんか使命感みたいな原動力に
突き動かされて執筆しています。

これからも応援お願いします。

不動産投資で重要なのは目的の明確化

椙田(すぎた)です。

不動産投資には様々な切り口があります。
そのため、目的を明確にしておかないと、
途中でブレてしまいます。

たとえば、
✔︎個人が不動産投資でリタイアしたい
✔︎副業として給与プラスアルファを得たい
✔︎富裕層が相続税対策をしたい
✔︎企業が営業外収益を増やしたい
✔︎集客のため良い立地に自社ビルを建てたい
✔︎投資家から集めた資金を運用したい

など、その人のやりたいことによって、
投資する物件選定も変わってきます。

一口に「不動産投資」と言っても、
その目的は次のように多数あります。

・安定した家賃収入(キャッシュフロー)
・資産としての不動産取得
・物件価格の値上がりと転売利益
・本業以外の収入の確保
・インフレへの備え
・分散投資
・団信による補償など、万一への備え
・減価償却費を利用した所得税の節税
・遺産相続対策(節税など)

これらの不動産投資の目的は、
ときに併存することもありますが、
逆に相反することもあります。

そのため不動産投資を進めるうちに、
当初の目的を見失ってしまうと、
気づいた時には当初の思惑とは
全く異なる状態となっていることもあり得ます。

そこで、
不動産投資をするときには、
目的に応じていろいろな要素を
検討しなければなりません。

(1)購入する不動産の種類
アパートなのかマンションなのか戸建なのか、
レジ(住居)なのか商業物件なのか。

(2)物件の規模
一棟なのか区分所有なのか、
数千万円のアパートなのか数億のビルなのか。

(3)地域
都心なのか地方なのか、
都心と言っても東京なのか地方都市なのか。

(4)築年数
新築なのか、築浅なのか、
中古なのか、築古なのか。

(5)融資
銀行、信金、信用組合、政府系金融機関、
農協、ノンバンクなど。

(6)資金準備方法
自己資金をどこまで用意できるのか、ローンはいくら必要か、審査に通りそうかなどを検討しなければなりません。

(7)物件管理方法
管理会社に委託するのか、自主管理するのか。

このような要素については全て、
「不動産投資の目的」と深い関係があります。
目的が明確になっていないと、
投資判断を誤ることになります。

それは不動産業者から勧められるままに
自分に適さない物件を購入してしまう、
というマッチングミスが起こるということです。

たとえば、本来は
家賃収入によるキャッシュフローを目的に
不動産投資を始めたいにもかかわらず、

いつのまにか節税目的の物件を
購入してしまうことがあります。
都心の低利回り物件などがそうです。

また、本来売却益を狙っており、
値上がり益が期待できて流動性の高いものを
探していたにもかかわらず、

いろいろ見ているうちに、
いつの間にか資産価値の高いものが良い。
と思い始めて流動性が低い物件を
購入してしまうケースなどもあります。

その場合でもインフレへのリスクヘッジや
資産分散には役立つものの、
「売却益(キャピタルゲイン)」という
本来の目的は果たしにくくなります。

他にも、
手間がかからない不労所得を目当てに
不動産投資を始めたのにもかかわらず、
資産価値の向上に気を取られ始め、

リフォームを繰り返して全くインカムが
残らない投資家友だちも居ます。

彼は、不労所得と思って不動産投資に
着手したものの生来の凝り性が祟って、
自分で自分の首を絞めている典型です。

もともと不動産には、
絶対的に良い物件や悪い物件というものは
ほとんど存在しません。
(いや絶対的に悪い物件はあるな。)

人によって、乃至ステージによって、
同じ物件でも良くもなり悪くもなります。

悪い物件というのは、
買い手ニーズとのマッチングミスによって、
起きるケースが大半なのです。

このように目的に沿わない投資をすると、
それは失敗ですが、当初から時間が経過し、
目的が変化することもあります。

たとえば当初は副業として始めた投資でも、
本業より儲かったため本業を辞めて、
僕みたいに専業大家化する人もいます。

ある程度、資産形成が進んで来たら、
今度はポートフォリオを分散させたり、
物件を売却して別の物件に入れ替える
必要も出てくるかもしれません。

アセットアロケーション(資産の組み換え)
というやつです。

いずれにせよ状況に応じて、
最適なタイミングで目的や方法を
柔軟に変化させていくことも、
不動産投資では重要なポイントとなります。

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2018年、あけましておめでとうございます

椙田(すぎた)です。

新年あけましておめでとうございます。

昨日、さようなら~的な挨拶をしましたが、
一夜明けるとそうは言っても新年なので、
やっぱり年始の挨拶もしとかなきゃ、
ということで簡易なメッセージを送ります。

2018年は個人的に慌ただしく、
めまぐるしい一年になりそうです。

ブレインダンプして、
頭の中をすっぽり可視化していますが、
出るわ出るわ。。。

ほぼ丸一年、デフラグしてなかったので、
脳内がアイデアの断片だらけです。

これらをいま、分類しながら、
要るもの要らないものに整理し、
優先順位付けを行なっています。

今年の優先順位付けのルールは、
特に沈澱しがちな、
「緊急でない重要なこと」を最優先させるよう
強く傾斜配分しています。

そのため「重要でない緊急なこと」は、
とにかく後回しかもしくはやらない。

FacebookやLINEも「友達」の件数が
上限近くになって来ているので、
「友達」でない人は断捨離する。

あと、本物の「投資」を行なうステージに
そろそろ来ているような気がします。

自分の立ち位置も今年明確にしつつ、
なんのためにこの世に生を受けたのか?
という根源的な部分にも、
いよいよ手を伸ばして行こうと考えています。

解る人にしか解らない話で恐縮ですが、
何のことだか分からない人は、
ちょっと今年、僕の一挙手一投足を
見逃さないようにウォッチしてみて下さい。

面白くなります。

今年も一年ありがとうございました

椙田(すぎた)です。

時間の流れは早いもので、
2017年もあっという間に最終日、
大晦日を迎えましたね。。

読者の皆さまにおかれましては、
今年も一年、僕のタワゴトにお付き合い下さり
ありがとうございました。
感謝の念を申し上げます。

僕は毎年、年末年始には、
今年1年の振り返り総括と、
中期ビジョンにおける来年1年の位置付けを再確認し、

ズレを軌道修正する時間を
ガッツリと割くようにしています。

これをやり出してから、
成功脳や成功体質が備わったようにも思います。

2017年は、意外なことに、
僕にとってはチャレンジの年でした。

元々思い描いていた5ヶ年計画を大幅に見直し、
かなりストレッチした行動計画を
自らに課すことからこの1年は始まりました。

結果的には、予定以上の成果を、
いろんな分野で出すことができ、
久しぶりに満足いく一年になりました。

皆さまも是非、一年の締め括りに、
今年をつぶさに振り返ってみましょう。

僕の年末年始は、この振り返りと、
またブレインダンプをやって、
5ヶ年計画の修正と来年の目標設定、
細かいタスクの落とし込み、
それと溜まっている読書をして過ごします。

また来年もよろしくお願い申し上げます。

サラカモ出版記念パーティーやります

椙田(すぎた)です。
今日はイベントの案内です。

年明けの1月13日の土曜日ですが、
サラカモの出版を記念して、都内で出版パーティーを開催します。
「サラカモ」とは、
僕が本名で書いた処女作で、
『40歳独身エリートサラリーマンが「不動産投資」のカモにされて大損した件』
という書籍のことです。

イベントの内容ですが、
新築区分を買わされてカモにされた投資家と、
新築区分を売ってカモにしていた元業者さんを
呼んで著者の僕とトークショーをやります。

2時間ほどの立食パーティーで、
本に登場する「魔法少女マジョカナ」も来てくれます。

このリアルマジョカナに会えるイベント、参加費は9,800円ですが、

会場がホテルニューオータニで、
料理も一人1万円するオードブルなので、その時点で既に完全赤字のイベントです(汗)。

出版関係者なども多数来られるので、
一般参加は30人様限定となりますが、
もし参加してみたいという人がいらっしゃれば、
LINE@から「サラカモパーティー参加」と連絡ください。
追って詳細をお伝えします。
(LINE@は僕からは一斉配信ですが、返信されたら個別のやり取りとなり第三者には見えませんので御安心ください。)

【パーティー概要】

日時:2018年1月13日(土)16~18時
会場:ホテルニューオータニ
東京都千代田区紀尾井町4-1
※ 部屋名は個別連絡します

費用:9,800円(税込)
人数:50名くらいの予定
形式:立食形式のパーティー
ドレスコード:自由

皆さまからのお申し込みをお待ちしております。


ごま書房新社“不動産分野”著者陣大集結ミーティング2017

先日、新宿の京王プラザホテルで
「ごま書房新社“不動産分野”
著者陣大集結ミーティング2017」
という記念式典に呼ばれて参加しました。

僕は、2013年にごま書房さんから
『空室率70%でもキャッシュが回る
非常識な不動産投資術』
https://sugitaya.net/book2
という書籍を出版させて頂き、

一年後の2014年にはその改訂版を、
また今年の8月には、
『自己資金ゼロからキャッシュフロー
1000万円をつくる不動産投資!』
https://sugitaya.net/book3
という本を出させてもらいました。

来年にもまた新刊や改訂版を
ごまさんから出版することが
既に決まっており、
池田社長以下、編集長や営業の方にも
かなりお世話になっていたりします。

そんなごま書房新社さんで、
不動産投資関連の本を出版している
著者仲間19人が一堂に集結し、
+関係者含めて計50人で、
京王プラザホテルの44階で、
パーティーを開催したのです。

そんな中で、諸先輩方を差し置いて、
乾杯の音頭をとらせて頂き、
非常に楽しかったです。

緊張の面持ちで挨拶する写真はこちら↓

 

 

 

 

 

 

 

 

それにしても著者の方々は、
皆さん一様に個性が光っており、
パネルディスカッションやトークショーも
かなり面白く勉強になりました。

それと、
最近は出版も女性陣の活躍が目覚ましく、
今回も4人に1人は女性著者、
ライターさんたちも女性が多く、
地味だった不動産投資業界が、
パッと華麗な雰囲気になりました。

 

 

 

 

また、今後これから出版を控えている
新進気鋭の投資家さんたちも参加され、
なんか一気に業界が若返りそうな予感です。

例えば僕の友人のサトウアツキ。

彼はもともとヘアスタイリストという
フリーランスの個人事業主で、
しかも30代半ばと若いこともあるので、
普通は不動産投資のハードルも高いのですが、

半年で3棟2億を買って、
年間キャッシュフロー500万円を
いきなり達成して、今も新たに
2棟取得に向けてアグレッシブに
銀行開拓やっていたりします。

若い人がなりふり構わずガンガンやるのは
どの業界でも活気が沸くので、
非常に良いことだと思います。

 

 

 

 

そんなんで、
不動産投資業界とごま書房新社は、
2018年も目が離せないですね。

ごまさん、今年もありがとうございました。
来年もよろしくお願いします!

著者・椙田拓也

椙田拓也はペンネームでした

2013年3月に初めての書籍、『空室率70%でもキャッシュが回る非常識な不動産投資術』を出版し4年半が経ちます。

その後、2014年5月に改訂版を出し、2冊合計で1万部程度売れました。

当時は僕もサラリーマンの身であり、不動産投資はともかくとしても出版が会社にバレるのはちょっとな・・

ということでペンネームで世に出ました。
それが「椙田拓也」です。

全く違う姓を名乗ることも考えました。

例えば「吉田」と名乗ったとして、会社の上司とランチしている時に、投資家仲間から「吉田さーん!」と声を掛けられても反応に困るな。。。というわけで「読み」は同じにしようと。

それで本名の杉田を旧字の「椙」にしました。

またネット時代なので検索に引っかかるのもマズいなと思い、下の名前も読み同じで違う漢字にしました。

というわけで「椙田拓也」になりました。
ちなみに本名は杉田卓哉と言います。
はじめまして(笑)

その後、時が流れ、すっかり椙田で世に定着したため、なかなか戻すに戻せずでしたが、二つの理由で本名を開示することにしました。

① 今後は活動の幅を不動産投資だけでなく、もっと広いフィールドに拡げていく。

② 単純に読みにくい(汗)未だに「まさださん?」「しょうださん?」「ふくださん!(老眼の人に多い)」と呼び間違えられます(苦笑)

そういう訳で今後は、「杉田卓哉」という名前での活動も徐々に増えて来ると思いますので、ぜひ杉田=椙田と認識して、
温かい目で応援して頂けたら幸いです。

因みに、姓名判断では、「杉田」は代々まで永く繁栄する字、「椙田」は一代が突出して盛り上がる字、と言われました。

椙田で一代で盛り上がり、ここからは杉田で長続きする活動をしっかりと行なっていこうと考えています。

買ってる人は買っている

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「不動産価格が高騰した」とか、「利回りが下がっている」とか、買わない理由を列挙し出すと、いくらでも自分に言い訳できます。

しかし、こんな市況でも物件を買っている人は厳然といます。しかもバンバン買えていたりします。

逆に、全然買えない人は、どういう時代であっても恐らく、不動産を買うことはできないでしょう。

いまはとにかく、融資が緩いです。これは最前線でやっていて実感します。

現金で買うなら別として、なんかしら銀行融資に頼って不動産を買おうと言うのなら、「買い易さ」という意味では、いまの時代をおいて他にないでしょう。

当然、買うべき物件は選びます。これは当たり前です。融資が付くから何でも買う・・・というのではすぐ死にます。いま投資家面談やってますが、「え?これキャッシュフローがマイナスですけど?」という物件を掴まされてる人もいます。これでは当然ダメで、ちゃんと利益が残って行く物件を、あとは幾つ積み重ねて行けるか?が、成功する不動産投資の原点です。

そのためには、自分の中でしっかりとした「指標」と「水準」を持つことが必要です。例えば「最終の手残り」で「1.5%」残れば買う・・とか、毎月のキャッシュフローはマイナスでも「5年後の残債」が「1/3」に圧縮できるのであれば譲渡益が大幅に出るから買う・・とか、その指標と水準はもちろん人によってそれぞれです。

不動産というものは、いろんな切り口があって、それによってはある人にとっては良い物件でも、また別に人にとっては悪い物件にもなり得ます。みんながみんな万人受けする物件はありません。

だから、「自分なりの稼ぎ方」を見つけることができれば、ライバル不在の中で一人ほくそ笑みながら、物件をサクサク買うことも可能です。

他人から見たら、なんでそんな田舎の物件ばっかり買うの?と思われたり、なんでそんな全空の物件なんか買うの?とバカにされたり、なんでそんな利回りの低い物件が買えるの?と驚かれたり。それでも、そんな他人からの雑音はハッキリ言ってどうでもイイんです。

この自分自身の物件選定基準としての指標と水準をうまく見つけることができれば、あとはこんなに買いやすい時代は他にないことでしょう。


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不動産投資の定義について改めて考えてみました

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投資家面談を通じて、最近いろいろなことを考える機会に繋がっています。これまで僕が歩んできた「不動産投資」は、正しかったのだろうか?そのように考えてしまうことも多々あります。

僕は地方の高利回り物件を購入してきました。都心の高利回りは、再建築不可や事件・事故物件、反社物(反社会的勢力が関わる物件)などハイリスクな物件ばかりですが、地方の高利回りは単に空室が多いとか管理状態が悪いといった改善できる要素が原因だったり、単に融資付けが難しいからといったリスクというより「デメリット」として分類されるファクターによって高利回りになっている・・と思っていました。

その分、当然のごとく、取得後には遠距離管理になるため、管理会社や客付会社とのコミュニケーションには多少苦労するし、空室を埋めるためにはリフォームに費用や工数を費やすこともやむなし。そうしたコストや手間も、自分のなかでは「(乗り越えることができる)デメリット」という一言で片付けてきました。

しかし、よく考えてみるとこれは僕だからこそできたことかもしれない・・という思いが最近強くなって来ました。これは僕が凄いとか特殊技能がある・・とかいう意味ではなく、たまたまサラリーマンとして非常に恵まれたポジションにあった(=普通のサラリーマンよりも時間的な余裕があった)ということで、他のサラリーマン大家さんが遍く真似することはできない環境なのかもしれない、と思い始めてきたのです。

僕は書籍でも不動産投資のことを「不動産投資事業」と称し、単なる投資ではなく事業だからこそ融資を組むことができる・・などという表現をしてきましたが、これはこれで間違ってはいないと今でもそう思います。しかし、「不動産投資事業」ではない「不動産投資」というものも然と存在し、多くのサラリーマン大家さんはむしろそちらを目指した方が良いのではないか?とも今は考えています。

それは先日のブログ記事でも少し触れましたが、「投資」と「事業」の違いを明らかにするところから始めなければなりません。

まず「投資」の定義としては、文字通り「資本を投じて」リターンを得るということに他なりません。そしてそこには特殊技能や属人的な要素は排除されるべきであり、つまり誰がやっても結果は大差ないリターンを生むことができるのが「投資」たり得るゆえんだと考えます。一方「事業」というのは、あらゆる経営資源を投じてリターンを得る経済活動であり、そこには資本はもとより人的労働資本の投下もすべからく包含した総合戦であると言えます。

そのように投資と事業を定義したとき、僕のやってきた不動産投資事業(というか不動産賃貸業という立派な業態ですが・・)は、再現性の面でやはり「不動産投資」とは異なる性質のものであると思わざるを得ないわけです。

哲学的な解釈はともかくとしても、僕らが幅広く曖昧に捉えている「不動産投資」という言葉には、上述のような二通りの全く異次元の経済行為が内在しており、しかし重要なことは、それのどちらが正しいか?どちらが間違っているか?ではなく、どちらの方向性が自身にとって合っているのか?という点にフォーカスして、進むべき道を各自が選択すればいいのかな?と思います。

なんとなく僕の捉えるイメージからすれば、いわゆる高属性(これの定義も非常に議論が多いところではありますが)のサラリーマン大家さんは「不動産投資」を選ぶのが良く、属性の悪い事業主の方などはボロを買って再生するような「不動産投資事業」を選択するのが良いかなと考えます。前者の方が、「率」は低いのですがハイレバレッジを利かせることで「額」の絶対額は大きくすることが可能だし、何より年収の高いサラリーマンは恐らく本業に集中した方がトータルのポートフォリオとしては優秀なパフォーマンスが出せるからです。

そういうわけで、最近僕なりに思う「不動産投資」の定義を改めてすることで、皆さんの投資方針の一助になればと思いこの記事を書いた次第です。

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不動産投資の融資で最も重要なこと

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不動産投資の醍醐味は「レバレッジ」にあります。不動産投資におけるレバレッジとは主に「融資」を指し、これは不動産投資を行なううえでは欠かせない条件となります。

本来の意味での不動産投資とは、資産背景が潤沢な人(たとえば「ビジネスや投資でひと山当てて稼いだ」とか「親から巨額の財産を受け継いだ」など)が資産を守り、あるいは次世代へ承継するための手段であると僕は認識しています。僕の場合、大和ハウス工業(いわゆるダイワハウス)で地方の地主さんなど資産家に対して相続税対策の一環として、不動産投資を提案する立場にあった・・という背景から、余計にそう感じるのかもしれません。

いずれにせよ、僕がこれまで8年近くやってきた「不動産投資」は本当の意味での不動産投資ではなく、どちらかというと「不動産投資事業」(または「不動産賃貸業」)という事業=ビジネスの要素が強いやり方であったと振り返り思います。

※「投資」と「ビジネス(事業)」の違いについては、重要な事ながら今日のタイトルの趣旨から逸れますので、また別の機会にがっつりと紙面を割いて説明します。

さて、その不動産投資や不動産投資事業において、冒頭に言った「融資」は共通の課題となります。が、融資と一口に言っても、これが金融機関によって考え方や捉え方は本当にマチマチで、融資審査において何を重視するかはその考え方によって実は異なってきます。

融資の種類はおおまかに言うと、①属人的要素(その人の年収や資産背景といった属性)に着目した融資=アパートローン、②その事業収支性(要するにどれくらい儲かるか?)に着目した融資=プロパーローン、③物件の担保価値のみに着目した融資=ノンリコースローン、という3つに分類されます。そしてこの分類に従い、金融機関が重要視するポイントは変わってきます。

しかし実際の融資にあっては、これらの3つの要素をそれぞれ取り入れた総合的な判断がなされることになりますので、すべての項目を高める努力をするか、もしくは3要素のうちのどこかに審査重点を置いた金融機関はどこなのかを調べて、自分に合った(自分にとって都合のいい審査をしてくれる)金融機関に持ち込むことで融資の成功率はアップするのです。

例えば、その金融機関では「物件の担保価値をどのように見るのか?収益還元法で評価するのか?原価法(積算評価)で見るのか?それともDCF法(ディスカウントキャッシュフロー)なのか?」とか、「属性評価はどういった項目を重視するのか?年収なのか?保有資産額なのか?それとも純資産ベースなのか?はたまた流動性の高い金融資産の額なのか?」とか、「事業収支はどういう指標で評価するのか?単純キャッシュフローなのか?EBITDA(税引き前&減価償却前)なのか?その他の指標を用いるのか?それとも銀行独自の計算式があるのか?」とか、さらには「それらにどういった形でストレスをかけて破綻耐性を測るのか?」などを深掘りして調べていくことになります。

そして、そうした項目の調べ方は、金融機関に電話して、自分の状況(不動産投資をしたい、もしくはやっている)を伝えたうえでその金融機関の評価指標と融資可否の水準をヒアリングすることが最も効率良いやり方になります。実際には、担当者とかなり仲良くならないと当然自行の審査基準などカンタンには明かしてくれないのが当然ですが、実はこれには少しコツがあって、それを知って金融機関に電話すると格段に審査基準を引き出せる成功率がアップするのです。

はい、いつものパターンで申し訳ありませんが、そのちょっとした「コツ」については色々と弊害があってブログでは公開できませんので、僕のLINE@に登録してくれている方に対して、明日2016年8月26日の朝6時にLINEで個別にお送りします。

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