自己資金ゼロから不動産投資を始めてキャッシュフロー1000万円を作るための具体的な手法やテクニックなどを解説しています。

不動産投資

農協は不動産投資に使えるのか?

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20年も前の話ですが大和ハウスで流通店舗の営業をしていた時、地主さんへ建物の建築を提案する際、ファイナンスはほとんど農協でした。

地方では、地主というのは代々農地として土地を継承して来ています。おそらく農地として相続する方が、宅地に比べて相続税額が極端に低いからというのが主な理由ですが、最近では宅地開発が進み、あるいは新しい道路ができて沿道の農地の価値が化けるなど農地と言えども相続対策は必須になっているため、僕らがその対策の提案をする機会が増えていました。

 

そんなときに、地主の信用を絶大に得ていた地域密着の農協とうまく連携することで、貸家建付地による農地系地主の土地活用に農協からのファイナンスで店舗建築をしていました。

そのときの農協の柔軟なスタンスが忘れられず、今回ちょっと農地ではありませんが、田舎のアパートを購入するにあたって農協へ相談に行ってみました。

 

結論から言うと、やはり農協は建前が農業のための資金調達がメイン業務であって、そこから派生した不動産投資については、施主がJAの組合員であれば問題ないが、一般の不動産投資家が門戸を叩いてもなかなか攻略が難しい金融機関でした。

おそらく、農協の組合員になって毎月積み立てをしたり、農業関連の相談をしたり等、しっかりリレーションシップを築いていけば当然お客さんとして捉えてもらえ、のちのちアパートを建てるとかオーナーチェンジで取得するなどの資金使途にも応じてもらえるでしょう。

 

今回はちょっと余りにも時間がなく、物件情報ありきで融資対応可能な金融機関を見つける必要があったわけですが、本来ならこうした草の根活動をやっておかないといけません。

平時より素振りをしておかないと、いきなりバッターボックスに立ってもホームランはおろか球にバットを当てることすらできないでしょう。今回は自戒とともに、そういう基本に立ち返ることを痛感した出来事になりました。

 

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水面下情報が不動産業者に集まる理由

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先日もブログ記事に書きましたが、いま僕は「宅建試験」の受験を思い立ち、予備校に通って勉強しています。(試験日まであと1ヶ月しかないのに捗らず焦っておりますが(汗))

宅建試験の重要分野に「宅建業法」という法律があります。これは宅地建物取引業者=つまり不動産取引のプロ業者が、不動産取引のシロウトである一般消費者を”食い物”にしないように、国が業者の遵守すべきルールを定めた法律なんです。

そのなかに「自ら売主8種制限」という、宅建業者が自ら売主となって消費者に不動産を販売する場合に課せられる厳しい8つのルールが規制されています。たとえば「2年以上の瑕疵担保を付保する」とか「事務所以外での申し込みの時はクーリングオフを認める」とか「2割以上の手付金を取ってはいけない」とか「高額な手付金は保全措置を講じなければならない」という、とにかく宅建業者にとってはイチイチ行動を制限されるルールになっています。

これの目的は当然ながら、不動産取引に詳しくない消費者がプロの業者に騙されて不利益を被ることを阻止するのが狙いである・・・と予備校でも教えているし、宅建の本にもすべてそう記載されています。

しかし最近僕は、実は国土交通省もしくは宅建業界団体のウラの思惑があるのではないか?と疑い始めています(笑)。

 

どういうことかというと、上述の自ら売主8種制限には実は例外があって、それは買主が非宅建の一般消費者ではなく、こちらもプロの不動産業者であった場合はこれらの制限がすべて適用されない・・という免責のルールなのです。

それゆえ、たとえば破産管財物件や相続案件などで市場より安く宅建業者が物件を仕入れた場合、まず水面下情報として持っていく先はエンド客ではなく宅建のライセンスを持ったプロの業者なんですね。業者間取引は、いちいち面倒臭いエンド客と違って即決そして即金で取引されることが多く、さらには自ら売主になる場合でも瑕疵担保も免責になる。そうだとしたら、業者にまず話を持っていくのが人情でしょう。そうやって業者にはお得な水面下情報が集まってくる。

そしてその買取業者が物件を再生して、商品化(キレイに手直しして相場な価格で再販する)したら、今度は“専任返し”といって情報提供してくれた業者にエンド客への販売を再委託する・・。そうしたメカニズムで業者間を何度か物件が往来する間に、安かった物件もまあ普通の値段になって世の中に出てくるわけです。

宅建業法の厳しい縛りの結果、水面下情報はほとんどの場合、まず宅建業者に集まってくる仕組みが意図されてか否かは知りませんが、出来上がっているように思えてきます。

このあたり、もし希望が多いようなら小勉強会でも開いてもいいかな~と思ったりしています。

開催するかどうかはまだ決めてませんが、業者間流通の仕組みに興味ある!という方はこちらからメッセージください(あくまでまだニーズ調査のみ、ですが集計します)。
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「高属性」の定義とは?

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不動産投資の融資について考える場合、物件単体の評価と既存物件の収益性(事業として黒字経営できているか?)に加え、債務者たる投資家の「属性」が大きな審査要件になります。

属性というのは、その人のポジション=社会的地位だったり、資産背景だったり、年収だったり、年齢だったりしますが、その捉え方は非常に曖昧で各金融機関によってバラつきがあるところです。

金融機関の審査基準は、基本的にはブラックボックスであり、謝絶理由はすべて「総合的判断により・・・」という一言で片付けられてしまいますが、この「属性」という言葉自体も金融機関にとって都合のよい表現なのかもしれません。

そこで、僕らは金融機関と折衝する際には必ず「高属性の定義」を聞き取ることにしています。

 

先日も某メガバンクの担当者と話していて「高属性」の話題になったので、御行にとっての高属性とは?とヒアリングしたところ、なんとこんな返答をもらいました。

年収3000万円以上(夫婦合算でOK)かつ、金融資産1億円以上の方

いかがでしょうか?失礼ながら僕のブログの読者さまにはあんまりいないかもしれません。でも世の中にはこういう高属性の人が掃いて捨てるほどいるのも事実です。いわゆる「富裕層」ですね。

富裕層は、不動産投資はやりません。投資ではなくあくまで資産運用です。運用のポートフォリオとして不動産も割り当てる。現物の場合もあれば、REITのような不動産種の銘柄の場合もあり、現物の不動産の場合でもフルローンのようなハイレバレッジな買い方ではなく、半分くらいキャッシュを入れて都心のローリスクな物件を買います。(そういう人は当然、1億円程度のキャッシュではなくもっと持っている層ですが。)

そう言えば、大和ハウスで郊外店舗の建築営業をやっていた時のお客さんは、ほぼこういう富裕層か地主ばっかりでした。

 

こうした事実を踏まえて、僕らサラリーマン大家さんは再度自分のポジションを改めて認識しなければいけません。たとえば銀行やサービサーからの債権案件などのおいしい水面下情報は、ほとんどの場合が不動産業者か富裕層のところで止まってしまい、われわれ一般の投資家クラスの手元に降りてくることはありません。

年収1500万円程度あれば、世の中的には「高年収」「高属性」といってチヤホヤされるレベルなのかもしれませんが、こと不動産の購入客という母集団にあっては、都銀クラスだと全く相手にもされない普通の客であるという事実。

であれば、われわれが人より良い物件を得るためには、人より多く、そして人より速く動かなければなりません。そして、そのライバルはみんな優秀な方ばっかりであるという事実。

 

たまに、「もし、いい物件があったらお知らせください。」と頼まれることがありますが、それでは母集団に埋没してしまって、なんも優位性がありません。それだけだと一生いい物件はやってこないでしょう。ではどうするのか?

取りに行きましょう。

僕の元にも日々いろんな方が会いに来てくれます。そして、その中には富裕層の方や宅建業者や金融機関の方や、時には招かざる客人もまぎれますが、多くの来客のなかで色んなフレッシュな情報が飛び交っています。

こうした中で、午前のお客さんの売却情報を、午後のお客さんがゲットされるケースもあって、そういうのを見ていると、本当に不動産との巡り合いなんて運とタイミングだな~と思ったりします。

 

一応、僕らのなかでは、①金融資産3000万円以上、②年収700万円以上、③それ未満、と属性を3つのセグメントに分けて資産形成のロジックを変えています。実際には個別の背景やステージあるいはゴールイメージなどを踏まえて無段階調整を行なっているのですが、おおまかに属性分けすると上記の三属性になります。

もちろん、それぞれにおいて不動産投資の進め方の必勝パターンというのが存在しますので、③の方でも全く卑下する必要はありません。萎縮しているヒマがあったら手を動かしましょう。僕も投資家面談で連日多忙を極めてますが、できるだけ時間を割いて個別の相談に真剣に向き合っています。自分で言うのもヘンですが、とっても優しい人柄なので臆せず会いに来てください。笑

 

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イールドギャップとキャッシュフロー

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収益不動産の購入検討の際、いろいろな指標を使って収益性を測り、投資可否を判断します。人によっては表面利回り一辺倒の利回り星人もいれば、ROIやIRRなど細かい数値を駆使するマニアックな人もいます。

なかでも最も一般的に使う指標が「イールドギャップ」と「どれだけキャッシュフローを生むか?」という2つじゃないかなと思います。

イールドギャップというのは、グロス利回りと調達金利とのスプレッドに過ぎず、そこに融資期間の概念がないため元本返済(コストではない)が加味されないのと、逆にコストは金利しか見ないため実際の管理や運営といったいわゆるPMに関わるコストが省かれているため、あんまり正確に収益性を判断する指標ではありません(もちろんパッと見の判断をするインジケーターとしては一応有効)。

そこでそれを補なう意味で、管理コスト、修繕コスト、固定資産税などの運営コストを加味するいわゆるキャッシュフローが重要だと言い続けてきました。しかし先般のブログでも書いたように、最近は僕も「インカムゲインだけ」ではなく、キャピタルゲインも含めて判断する・・というふうに方針を変更していますので、それならばイールドギャップでの判断も悪くないかなと考えています。

つまりイールドギャップで省かれたPMコストは別としても負債の「元本返済部分」については、もともと借りたお金の返済であって経費支出ではないので、それが減れば減った分だけ売却時に利益として戻ってくると考えられるからです。正確には譲渡益は、当然のことながら「売却額」と「簿価(帳簿上の現在価値)」との差であって「残債」は利益創出とは無関係なのですが、残債が大きく減っていればその分、その時に手に残るお金は増えます。それがゆえ、オーバーローンに潜む危険性というのがあるのですが、それは全く異なる話なので別の機会にじっくり書きます。

そういうわけで、イールドギャップも全く無意味な指標ではないという気持ち悪い擁護の記事になってしまいました。が、余裕のある方はあくまでキャッシュフローと、さらにアタマに余裕がある人は減価償却と所得税まで考慮してもらえれば幸いです。

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まずストライクゾーンを決めよう

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物件を買える人と買えない人の違いは、一言でいうと買う判断を下せるかどうかの差でしかありません。無意識な反射運動を除いて、人間の行動は全て大脳からの指令によって動きます。

例えば野球の打者を例にとると、視覚という感覚神経をインプットとして中枢神経である脳がバットを振る振らないを決め、「振れ!」という指令が出たら運動神経である筋肉が反応してバットを振る・・という行動に繋がります。

そしてこの時に重要なのが、脳がバットを振る振らないの判断を下す「基準」ということになります。それがストライクゾーンです。

自分にはこの球ならホームランを打てる自信があるから思いっきりバットを振ろう、とか、この球だったら芯に当たっても凡打になる可能性が高いから見送ろう、とか、でもツーストライクと追い込まれたから次は内角いっぱいでも当てに行くしかないな、とかいう自分なりの基準です。

不動産投資も同じように、いろんな方向からいろんな投資法の情報が飛んできます。その全部でホームランを狙っても死球を食らうのがオチでしょう。確実に得点するためには、まずはどれか球種を定めて安打をうち、塁に出ないと始まりません。世にはメガ大家、ギガ大家などという牛丼のメニューみたいな大家さんもいっぱい実在して気持ちが焦るのは分かります。が、最初からそんなところを見て追い付こうと思ってもそれは無理があります。千里の道も一歩から。すべては地味で地道な努力とその順序があります。突っ走るベクトルさえ間違わなければ、あとは時間が解決してくれる・・と多少大様に構えてじっくり取り組むことも大事です。

そのために、まず塁に出るためのヒットを打つために、自分自身のストライクゾーンを設定することが重要です。どういう球なら打つのか?どういう球なら見送るのか?これを再度自分自身で設定する必要があります。

もし一人で分からない場合はご遠慮なく相談ください。不動産投資にも、いくつかの必勝パターンがあることが分かってきています。これまで何組もの相談を通じて、1~2棟で手詰まりになるケースなども見て来ましたので、最初の一歩の踏み出し方は自分だけで考えずに経験者にむしろ聞いてもらった方が良いかもしれません。LINEでコンタクト頂ければ極力対応します。

あ、ちなみに個別相談は、会いに来てくれる方限定で対応しています。先日、忙しいから名古屋に来てもらえませんか?などというメッセージをもらいましたが、僕からの用事ではないので当然ですけど出向きません。僕もそんなにヒマじゃありませんので(苦笑)、その辺のマナーは最低限わきまえた方だけ連絡ください。

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都心低利回り不動産投資!?

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昨日のブログ記事では、「投資」と「事業」の違いを定義し、属性の高い多忙なサラリーマンには「不動産投資事業」ではなく「不動産投資」の方が向いているのではないか?ということを書きました。

それで今日は、具体的にはどういうものがいわゆる「不動産投資」に該当するのか?について説明します。

それはズバリ、都心低利回り不動産がそれに該当すると思います。なかでも最も投資のイメージに近いのは「都心の新築」です。東京で言えば、たとえば都心3区(港区・千代田区・中央区)とか都心5区(3区+渋谷区・新宿区)とか言われる中心エリアであれば、今後数十年単位においても人口減少どころか人口は増加するうえ平均年齢も若く、なにより平均年収も飛び抜けて高い層が住むエリアということになります。

そのようなエリアで「回る」不動産の一つでも持つことができたなら、ほぼ手放しで安泰の不動産投資が実現することでしょう。

また、構造もできれば木造や鉄骨造ではなくRC造(鉄筋コンクリート造)なら、家賃設定も更に高く置くことができ、かつ家賃下落も緩やか(それどころか現状のマーケットでは緩やかに逓増している)であるため、長期に渡って安定が続くものと思われます。また当然のことながら、法定耐用年数が47年と長いRCでは、たとえば17年間保有して売却しようと思っても、まだなお次の買い手が無理なく30年ローンを組めることも、エグジットの面で安心材料にもなります。

しかし、全体的に土地の高騰が激しい都内にあっては、もはや都心3区でなくとも新築RCの利回りは良くて5%後半、ちょっとアドレスが良い場所なら4%を切る物件も普通になってきている今、融資でフルローン近くを調達しようとすると、いくら金利が低い低いとは言っても絶対に採算合いません。都内の多くは、いまは地主が土地は持ち出して建物部分だけを銀行融資で建てるか、富裕層やニューリッチ層が半分程度エクイティを入れて買うかという買い方であって、個人の小規模な投資家がフルファイナンスで都内RCをサクサク買う時代はもはや終わりました。

ここまでの売り手市場が来る前までに担保余力か現金を準備できなかった我々個人投資家(または高属性サラリーマン大家)は、ではどうしたら良いのでしょうか?

答えは、都内の木造新築アパートしかないと僕は思っています。木造であれば、まだ23区でも土地相場の低い区(たとえば葛飾区、足立区、江戸川区、板橋区など)においては未だ利回り7%も探せば見つかります。金利は地銀のアパートローンで1%前半は引き出せるので、いわゆるイールドギャップ(表面利回りと金利の差)で5.5%は出せますので、安全水域と言えるでしょう。これに運営面で手を煩わせるのであれば全く合いませんが、新築ならば向こう5~10年は手がかからないので、十分投資妙味が出ます。

また都内では前述のように家賃下落は地方ほどは激しくなく、木造アパートの場合は家賃が値上がりすることはありませんが、それでも新築プレミアム家賃からの下落時間が遅いことは間違いないでしょう。

であれば、たとえば保有期間を5年なら5年と頭から決めて取得してかかれば、売却額も大きく落とすことなく5年間のインカムゲインをそこで利益確定することが可能になります。

そういうわけで、本業が忙しく不動産投資事業などという手がかかるビジネスに取り組むことができないサラリーマンの資産運用には、こうした都内新築木造アパート「投資」が最も馴染むわけです。

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不動産投資にマクロ分析は必要ない

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投資家面談でよく聞かれることの一つに、〇〇市の空室率が25%を超えているので、そういうエリアには投資しない方がいいですよね?という質問があります。

これに対して僕は毎回同じことを回答しています。

それは、もし我々が、そのエリアに今から1000戸を供給するマンションデベだとかファンドならその自治体の平均空室率や向こう50年間の人口動態、年齢分布、男女比率、出生率予想などマクロ分析をする必要があるでしょうが、たかだか個人大家がそこに8戸や10戸のアパートを買うにあたっては、そのようなマクロデータは不要です。ただ単に、その8世帯や10世帯の入居者を自分のアパートに連れて来たらいいわけで。同じ環境を気にするなら、それよりもっとリアルにアパート周辺の生活環境、具体的には近隣にスーパーやコンビニ、ドラッグストア、学校や郵便局そして勤務先となる企業や工場など生活がそこで完結できるエリアかどうか?を目視で確認したり、生活を肌で感じれるか否かの方が100倍大事ですよ・・・というようなことをお伝えしています。

僕は常々、アパート経営は投資でなく事業、不動産投資というより不動産投資事業だと言っていますが、やはりそれに尽きます。どちらかと言うと、前者のデベロッパー的な考え方が「投資」の思考。そして後者の、生活の場を提供するという考え方が「事業」の着想です。

もちろん、どちらが良いという比較ではなく考え方の違い、スタンスの違いによって同じ「不動産投資」であっても、買う目線や運営の方法論までも異なる・・そんな幅の広さと奥行の深さを不動産投資は併せ持っているのです。

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新規の信金さんで金消契約でした

今期は、毎月1本を目標に

買い取りをはじめていますが、

先月が2本流れてしまいタコでした。

今月は、なんとかギリギリ1本契約でき、

今日が金融機関で金消契約でした。

当然、融資特約はつけずに

その分、安く買い付けをいれているので、

融資審査待ちの間、けっこう冷や冷や。

支店の融資課長からは数字含めて

内諾はもらっていたものの、

「本部審査でダメでした〜」

と平然と言って来るのが金融機関なので、

最悪ノンバンクでブリッジ融資も視野に

審査部の結果を待っていましたが、

なんとか支店の出してくれた条件で

本部決裁がおりてホッとしました。

物件のスペックは割愛しますが、

築古のRC(小規模な事務所ビル)に

ほぼ満額、20年、金利3%弱。

初めての信用金庫さんにしては

まずまずの条件でした。

ここから実績を積んで、

次回からは1%程度での融資を

お願いしたいところ。

あさって、決済です。

(あ、僕は出張で不在だ・・笑)

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不動産投資の収益物件

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どう料理する・・杉並区の全空アパート

今週はいってきたフレッシュな売り情報。

西武新宿線の駅から数分の、

完全空室の築古ボロアパート。

普通に入居付けして保有しても

おそらく利回りは9%届かない位。

杉並区では今のご時世では

それでも良い方と思いますが、

どうせならもう少し工夫して

利回り上げたい。

というわけで、どう料理するか考えています。

まずはエアビー?

今更だし、駅が若干弱いし、

競合も増えてて収益落ちてるし、

何より手が掛かるのがメンドクサイ。。

しかも合法的にやろうとすると、

簡易宿泊所の許可取るのにも

それなりに改築必要だし。

それならシェアハウス?

これも埋めるのに技術が要るし、

時間もかかるし、

業者に投げるとコストも掛かるし、

共用スペースの改築も必要。

新築建て替え?

一種低層で容積100%地域ですが

40坪くらいある土地なので

ラフプランを落としてみたら

一応やれそう。

でも、そんなに収益伸びないっぽい。

結局そのまま埋めるのとたいして

変わらないくらいの利回り感。

ならば、わざわざ時間かけて新築作るのも

これまた面倒くさい、、、

なんだかんだでやりたくない事が多く、

土地として売却するのが一番ラクかな?

誰か、アイデアある人、買ってくれませんか?

シェアハウス新築業者の方とか。笑

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