自己資金ゼロから不動産投資を始めてキャッシュフロー1000万円を作るための具体的な手法やテクニックなどを解説しています。

不動産投資

イールドギャップとキャッシュフロー

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収益不動産の購入検討の際、いろいろな指標を使って収益性を測り、投資可否を判断します。人によっては表面利回り一辺倒の利回り星人もいれば、ROIやIRRなど細かい数値を駆使するマニアックな人もいます。

なかでも最も一般的に使う指標が「イールドギャップ」と「どれだけキャッシュフローを生むか?」という2つじゃないかなと思います。

イールドギャップというのは、グロス利回りと調達金利とのスプレッドに過ぎず、そこに融資期間の概念がないため元本返済(コストではない)が加味されないのと、逆にコストは金利しか見ないため実際の管理や運営といったいわゆるPMに関わるコストが省かれているため、あんまり正確に収益性を判断する指標ではありません(もちろんパッと見の判断をするインジケーターとしては一応有効)。

そこでそれを補なう意味で、管理コスト、修繕コスト、固定資産税などの運営コストを加味するいわゆるキャッシュフローが重要だと言い続けてきました。しかし先般のブログでも書いたように、最近は僕も「インカムゲインだけ」ではなく、キャピタルゲインも含めて判断する・・というふうに方針を変更していますので、それならばイールドギャップでの判断も悪くないかなと考えています。

つまりイールドギャップで省かれたPMコストは別としても負債の「元本返済部分」については、もともと借りたお金の返済であって経費支出ではないので、それが減れば減った分だけ売却時に利益として戻ってくると考えられるからです。正確には譲渡益は、当然のことながら「売却額」と「簿価(帳簿上の現在価値)」との差であって「残債」は利益創出とは無関係なのですが、残債が大きく減っていればその分、その時に手に残るお金は増えます。それがゆえ、オーバーローンに潜む危険性というのがあるのですが、それは全く異なる話なので別の機会にじっくり書きます。

そういうわけで、イールドギャップも全く無意味な指標ではないという気持ち悪い擁護の記事になってしまいました。が、余裕のある方はあくまでキャッシュフローと、さらにアタマに余裕がある人は減価償却と所得税まで考慮してもらえれば幸いです。

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まずストライクゾーンを決めよう

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物件を買える人と買えない人の違いは、一言でいうと買う判断を下せるかどうかの差でしかありません。無意識な反射運動を除いて、人間の行動は全て大脳からの指令によって動きます。

例えば野球の打者を例にとると、視覚という感覚神経をインプットとして中枢神経である脳がバットを振る振らないを決め、「振れ!」という指令が出たら運動神経である筋肉が反応してバットを振る・・という行動に繋がります。

そしてこの時に重要なのが、脳がバットを振る振らないの判断を下す「基準」ということになります。それがストライクゾーンです。

自分にはこの球ならホームランを打てる自信があるから思いっきりバットを振ろう、とか、この球だったら芯に当たっても凡打になる可能性が高いから見送ろう、とか、でもツーストライクと追い込まれたから次は内角いっぱいでも当てに行くしかないな、とかいう自分なりの基準です。

不動産投資も同じように、いろんな方向からいろんな投資法の情報が飛んできます。その全部でホームランを狙っても死球を食らうのがオチでしょう。確実に得点するためには、まずはどれか球種を定めて安打をうち、塁に出ないと始まりません。世にはメガ大家、ギガ大家などという牛丼のメニューみたいな大家さんもいっぱい実在して気持ちが焦るのは分かります。が、最初からそんなところを見て追い付こうと思ってもそれは無理があります。千里の道も一歩から。すべては地味で地道な努力とその順序があります。突っ走るベクトルさえ間違わなければ、あとは時間が解決してくれる・・と多少大様に構えてじっくり取り組むことも大事です。

そのために、まず塁に出るためのヒットを打つために、自分自身のストライクゾーンを設定することが重要です。どういう球なら打つのか?どういう球なら見送るのか?これを再度自分自身で設定する必要があります。

もし一人で分からない場合はご遠慮なく相談ください。不動産投資にも、いくつかの必勝パターンがあることが分かってきています。これまで何組もの相談を通じて、1~2棟で手詰まりになるケースなども見て来ましたので、最初の一歩の踏み出し方は自分だけで考えずに経験者にむしろ聞いてもらった方が良いかもしれません。LINEでコンタクト頂ければ極力対応します。

あ、ちなみに個別相談は、会いに来てくれる方限定で対応しています。先日、忙しいから名古屋に来てもらえませんか?などというメッセージをもらいましたが、僕からの用事ではないので当然ですけど出向きません。僕もそんなにヒマじゃありませんので(苦笑)、その辺のマナーは最低限わきまえた方だけ連絡ください。

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都心低利回り不動産投資!?

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昨日のブログ記事では、「投資」と「事業」の違いを定義し、属性の高い多忙なサラリーマンには「不動産投資事業」ではなく「不動産投資」の方が向いているのではないか?ということを書きました。

それで今日は、具体的にはどういうものがいわゆる「不動産投資」に該当するのか?について説明します。

それはズバリ、都心低利回り不動産がそれに該当すると思います。なかでも最も投資のイメージに近いのは「都心の新築」です。東京で言えば、たとえば都心3区(港区・千代田区・中央区)とか都心5区(3区+渋谷区・新宿区)とか言われる中心エリアであれば、今後数十年単位においても人口減少どころか人口は増加するうえ平均年齢も若く、なにより平均年収も飛び抜けて高い層が住むエリアということになります。

そのようなエリアで「回る」不動産の一つでも持つことができたなら、ほぼ手放しで安泰の不動産投資が実現することでしょう。

また、構造もできれば木造や鉄骨造ではなくRC造(鉄筋コンクリート造)なら、家賃設定も更に高く置くことができ、かつ家賃下落も緩やか(それどころか現状のマーケットでは緩やかに逓増している)であるため、長期に渡って安定が続くものと思われます。また当然のことながら、法定耐用年数が47年と長いRCでは、たとえば17年間保有して売却しようと思っても、まだなお次の買い手が無理なく30年ローンを組めることも、エグジットの面で安心材料にもなります。

しかし、全体的に土地の高騰が激しい都内にあっては、もはや都心3区でなくとも新築RCの利回りは良くて5%後半、ちょっとアドレスが良い場所なら4%を切る物件も普通になってきている今、融資でフルローン近くを調達しようとすると、いくら金利が低い低いとは言っても絶対に採算合いません。都内の多くは、いまは地主が土地は持ち出して建物部分だけを銀行融資で建てるか、富裕層やニューリッチ層が半分程度エクイティを入れて買うかという買い方であって、個人の小規模な投資家がフルファイナンスで都内RCをサクサク買う時代はもはや終わりました。

ここまでの売り手市場が来る前までに担保余力か現金を準備できなかった我々個人投資家(または高属性サラリーマン大家)は、ではどうしたら良いのでしょうか?

答えは、都内の木造新築アパートしかないと僕は思っています。木造であれば、まだ23区でも土地相場の低い区(たとえば葛飾区、足立区、江戸川区、板橋区など)においては未だ利回り7%も探せば見つかります。金利は地銀のアパートローンで1%前半は引き出せるので、いわゆるイールドギャップ(表面利回りと金利の差)で5.5%は出せますので、安全水域と言えるでしょう。これに運営面で手を煩わせるのであれば全く合いませんが、新築ならば向こう5~10年は手がかからないので、十分投資妙味が出ます。

また都内では前述のように家賃下落は地方ほどは激しくなく、木造アパートの場合は家賃が値上がりすることはありませんが、それでも新築プレミアム家賃からの下落時間が遅いことは間違いないでしょう。

であれば、たとえば保有期間を5年なら5年と頭から決めて取得してかかれば、売却額も大きく落とすことなく5年間のインカムゲインをそこで利益確定することが可能になります。

そういうわけで、本業が忙しく不動産投資事業などという手がかかるビジネスに取り組むことができないサラリーマンの資産運用には、こうした都内新築木造アパート「投資」が最も馴染むわけです。

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不動産投資にマクロ分析は必要ない

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投資家面談でよく聞かれることの一つに、〇〇市の空室率が25%を超えているので、そういうエリアには投資しない方がいいですよね?という質問があります。

これに対して僕は毎回同じことを回答しています。

それは、もし我々が、そのエリアに今から1000戸を供給するマンションデベだとかファンドならその自治体の平均空室率や向こう50年間の人口動態、年齢分布、男女比率、出生率予想などマクロ分析をする必要があるでしょうが、たかだか個人大家がそこに8戸や10戸のアパートを買うにあたっては、そのようなマクロデータは不要です。ただ単に、その8世帯や10世帯の入居者を自分のアパートに連れて来たらいいわけで。同じ環境を気にするなら、それよりもっとリアルにアパート周辺の生活環境、具体的には近隣にスーパーやコンビニ、ドラッグストア、学校や郵便局そして勤務先となる企業や工場など生活がそこで完結できるエリアかどうか?を目視で確認したり、生活を肌で感じれるか否かの方が100倍大事ですよ・・・というようなことをお伝えしています。

僕は常々、アパート経営は投資でなく事業、不動産投資というより不動産投資事業だと言っていますが、やはりそれに尽きます。どちらかと言うと、前者のデベロッパー的な考え方が「投資」の思考。そして後者の、生活の場を提供するという考え方が「事業」の着想です。

もちろん、どちらが良いという比較ではなく考え方の違い、スタンスの違いによって同じ「不動産投資」であっても、買う目線や運営の方法論までも異なる・・そんな幅の広さと奥行の深さを不動産投資は併せ持っているのです。

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新規の信金さんで金消契約でした

今期は、毎月1本を目標に

買い取りをはじめていますが、

先月が2本流れてしまいタコでした。

今月は、なんとかギリギリ1本契約でき、

今日が金融機関で金消契約でした。

当然、融資特約はつけずに

その分、安く買い付けをいれているので、

融資審査待ちの間、けっこう冷や冷や。

支店の融資課長からは数字含めて

内諾はもらっていたものの、

「本部審査でダメでした〜」

と平然と言って来るのが金融機関なので、

最悪ノンバンクでブリッジ融資も視野に

審査部の結果を待っていましたが、

なんとか支店の出してくれた条件で

本部決裁がおりてホッとしました。

物件のスペックは割愛しますが、

築古のRC(小規模な事務所ビル)に

ほぼ満額、20年、金利3%弱。

初めての信用金庫さんにしては

まずまずの条件でした。

ここから実績を積んで、

次回からは1%程度での融資を

お願いしたいところ。

あさって、決済です。

(あ、僕は出張で不在だ・・笑)

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不動産投資の収益物件

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どう料理する・・杉並区の全空アパート

今週はいってきたフレッシュな売り情報。

西武新宿線の駅から数分の、

完全空室の築古ボロアパート。

普通に入居付けして保有しても

おそらく利回りは9%届かない位。

杉並区では今のご時世では

それでも良い方と思いますが、

どうせならもう少し工夫して

利回り上げたい。

というわけで、どう料理するか考えています。

まずはエアビー?

今更だし、駅が若干弱いし、

競合も増えてて収益落ちてるし、

何より手が掛かるのがメンドクサイ。。

しかも合法的にやろうとすると、

簡易宿泊所の許可取るのにも

それなりに改築必要だし。

それならシェアハウス?

これも埋めるのに技術が要るし、

時間もかかるし、

業者に投げるとコストも掛かるし、

共用スペースの改築も必要。

新築建て替え?

一種低層で容積100%地域ですが

40坪くらいある土地なので

ラフプランを落としてみたら

一応やれそう。

でも、そんなに収益伸びないっぽい。

結局そのまま埋めるのとたいして

変わらないくらいの利回り感。

ならば、わざわざ時間かけて新築作るのも

これまた面倒くさい、、、

なんだかんだでやりたくない事が多く、

土地として売却するのが一番ラクかな?

誰か、アイデアある人、買ってくれませんか?

シェアハウス新築業者の方とか。笑

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