自己資金ゼロから不動産投資を始めてキャッシュフロー1000万円を作るための具体的な手法やテクニックなどを解説しています。

融資

耐用年数超過物件への融資

先日のブログ記事で、耐用年数を超えて融資してくれた金融機関について書きました。

(僕のLINE@に登録してくれている人には実名を配信しましたが、個別にLINEで聞いてもらえたら今でもお教えします。)

 

その後、多くの方から問い合わせや情報を頂き、全国的に耐用年数超過でも融資してくれる金融機関があるんだなあと改めて知りましたし、なかには僕自身も初めて聞いた金融機関などもあり、逆に勉強になりました。

 

やはり情報っていうのは出せば出すほど集まってくるもんだなあ~と実感した次第です。なので今後もこのブログでは、皆さんの知りたい情報をバンバン出して行こうと思っていますので、是非ぜひ皆さん、僕宛てにご意見や感想、質問などなどLINEで送って来てくださいね。

 

あと、なぜLINEでお願いしているかというと、メールだとどんどん未読が溜まって埋もれてしまうのでLINEでリアルタイムにやり取りしているのと、メールだとラリーの履歴が散らばってしまうのに対しLINEだと個別のやり取りが一瞥で残るので、管理しやすいのです。LINEにしてから飛躍的に返信スピードがあがっていると思うので、ご協力お願いします。

 

 

さて、今日ももう少し耐用年数を超過して築古物件に融資してくれる金融機関のことについて書きます。

 

いま全国的にこの築古物件への対応で使いやすいのは公庫(日本政策金融公庫)だと思います。公庫には国民生活事業と中小企業事業という二つの部署が、一般的な不動産投資に適した融資をしてくれますが、今回は前者の国民生活事業について言及します。中小企業事業(旧:中小企業金融公庫)のことについては改めてじっくりと解説しますね。

 

公庫は、国が100%株主の金融機関で、昔は政府系金融機関と呼ばれていました。現在は株式会社化されていますが、もともと職員の身分は「準公務員」ということで、基本的にはおカタい気質の社風です。

 

そのため、飛び込みで「お金を貸してくれ」と門を叩いても、「物件の近くの支店へ行け」とか「自宅の近くの支店へ行け」とか「職場の近くの支店へ行け」とか散々たらい回しにされてしまうのですが、奇跡的にというか突然変異的に”柔軟な”担当者がたまにいたりします。

 

あの堅い社風にあってなぜそんなに数字に熱いのか?というくらい一生懸命融資案件を検討してくださる担当者は、僕らにとっては仏さまのような存在だったりします。

 

いずれにせよ、持ち込む支店や担当者を間違わなければ、僕らのナレッジではほぼ90%以上の確率で、築古物件でも15年以上の長期融資を引き出すことに成功しています。もちろん属性や物件のスペックによりますが。

 

この公庫。1世帯につき1億円までの枠が用意されており、特に小型物件については小切手での融資だったりと非常に簡単な手続きで融資実行してもらえることが特徴です。融資事務手数料などもなく、さすがに国がやってるだけあって、非常に優しい金融機関と言えます。

 

ただ、この公庫融資でひとつだけ、どうしても僕らも毎回歯ぎしりするマイナス点があります。それが「2段階融資」と言われる融資実行のステップなのです。2000万円くらいまでの物件だと何ら問題ないのですが、これを超える物件価格の場合、たとえば3000万円の融資を受けようとする場合、一旦最初に2000万円が融資実行され、そのお金で現在の抵当権を抹消してくるよう言われるのです。

 

売主の残債が2000万円以下であれば、その一段階目の2000万円を売主側の債権者たる金融機関へ弁済して抵当権を抹消して所有権移転すればいいのですが、これが残債が仮に3000万円残っていたとすると、1000万円を買主側で立て替えて合計3000万円を売主側に渡し、抵当権を抹消して所有権を移転したあとで残りの1000万円を公庫から補充してもらう・・というような流れになるのです。

 

これについても今どき、他の民間銀行と同様に抵当権の抹消と移転の登記を同時(同日)に行わせてくれる支店もあるのですが、いまだ多くの支店でこうした「2段階融資」が残っていて、ブリッジに苦労させられます。この点が完全解消されれば、僕の中では文句なしの金融機関に昇格するのですが、いまのところはもう一歩といったところですね。

 

ところでこの日本政策金融公庫は、銀行と違って融資機能しかなく自社口座がありませんので、毎月の返済は民間金融機関の口座から引き落としされることになります。全国津々浦々の銀行・信用金庫・信用組合などが対応しているので便利なのですが、公庫が嫌う銀行がひとつだけあります。

 

その銀行自体を毛嫌いしているわけではないと思うのですが、口座引き落としの設定にあたって、その銀行の口座を使うのを嫌がられるのでちょっと注意が必要です。

 

毎度のパターンで恐縮ですが、この嫌われている銀行名も大人の事情で(笑)、ブログには書けませんので、僕のLINE@に登録してくれてる人には明日2016年8月24日の朝6:00にLINEに送信します。

 

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資金証明チェックが厳しくなります

昨日は久しぶりに融資の記事を書きましたが、やはり融資の話題は反応高いですね。LINEでも結構メッセージ頂いたので、気分を良くして今日も融資の話題をもう少し。

自己資金がない人が不動産投資に参入しているという話も先日書きましたが、いま金融機関では、自己資金のエビデンスをかなり厳しい姿勢でチェックしています。

特にある地銀では、ネットバンクの残高を、その場でログインさせて提示させているようです。

これまではログイン画面のスクリーンショットを提出すればOKだったのですが、恐らく、悪質な業者などによって画面の残高を細工して多く見せるなどの古典的な不正が横行したために、銀行サイドの信用を失なってしまった、、、という結果だろうと思います。

また別のある銀行でも、通帳を一旦提出させたうえで、後日、少額の入出金履歴を作らせて最新版を再提出させたりしています。銀行側がそういう対策を講じないといけない程に、不正が蔓延していることが分かります。

不動産投資を始めたい、物件を買いたい、という気持ちはよくわかりますが、やはり自分の身の丈に合った投資をしないと入り口ではうまくいったとしても、ゆくゆく手痛いしっぺ返しを蒙ることにもなりかねません。

耳触りの良いことばかり言って、近付いて来る業者やブローカーは大抵みんなお客をカモくらいにしか見ていません。

巧言令色寡なし仁

という言葉がありますが、口先ばかりうまいヤツに限って本当に親身になってくれはしません。

それくらいの腹づもりでいて丁度いいです。

 

もう一度言いますね。

「オーバーローンで手出しゼロで不動産投資を始めませんか?」みたいなことを言って近付いてくる人に警戒を強めてください。不正がバレて泣くのは自分です。

 

さて、今日のこの記事に出てきたエビデンスのチェックが急に厳しくなった某地銀と某銀行の実名はここでは書けませんので、僕のLINE@に登録してくれてる人には今日の夕方に銀行の実名を個別に送ります。

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オーバーローンが難しくなっている理由

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さて、ご存知ない方のために説明しておくと、「オーバーローン」というのは不動産投資において物件取得価格以上の融資を組んで購入する手法のことです。

通常は融資額は最大でも物件購入額まで、と決められている金融機関がほとんどで、まれに担保設定率が110%などという制度上オーバーローンができる銀行もあったりするのですが、ただそれも大抵が「住宅ローン」として融資を組むという場合に限られることが多く、いわゆる不動産投資で諸費用まで含めて融資してくれるケースは極めて稀と言えます。

そのため巷で盛んに行なわれているオーバーローンというのは基本的にグレーな手法であることが多いのですが、ここへきて各金融機関で、それに対する規制が厳しくなってきているようです。

 

その理由のひとつに、物件価格が上昇し利回りが低下している背景があります。

どことは言えませんが銀行の中には、オーバーローンをそれと知っていながら見て見ぬふりをする銀行もありましたが、これだけ利回りが下がってくると、やはりオーバーローンに頼った投資だと、債務者が万が一の時のリスクを支えきれないだろう・・と、金融機関サイドが判断しているのです。

たとえば1億円の物件を諸経費も含めて1億1千万円のローンで購入する場合、利回り10%、返済期間20年、金利1.5%だと年間の返済額は約640万円ですから、年間家賃に対し返済比率が64%となります。

一方、同じ条件で、オーバーローンではなく仮に2割の自己資金を投入した場合だと、年間の返済額は約460万円となりますから、返済比率は46%とグッと圧縮されることになります。

銀行から見れば、返済比率が高いということは、ちょっと空室が増えると返済が滞るのでは?将来金利が上昇したら返済できなくなるのでは?などリスクファクターと捉えてしまうので、返済比率は高いより低い方が良いわけです。
※ まれに返済比率を高くするために敢えて返済期間を短く設定してくる銀行もありますが。

そういうわけで、物件価格が高くなった今のご時世において前ほどオーバーローンできなくなっているのです。

当社のお付き合いのある金融機関でも、制度的にオーバーローンを組めるところは現在1行のみとなっています。(もちろんグレーな手法ではありません。)

当社にて仲介させていただく案件があれば、運がよければ(もちろん物件の評価次第ですが)、合法にオーバーローンが組めるかもしれません。

さて、この唯一の金融機関、気になりますね?答えは、LINEで個別に聞いてください!情報は一切出し惜しみせずお教えします。

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ただ、ブログ紙面上では公けに出来ないです^^

銀行によって考え方はまちまち・・

クソ田舎・・・

もとい

のどかなエリアで物件が出ました。

確かに安い。なので高利回り。

市街化調整区域に建つ、

築47年の一応RC。

土地も建物も両方ともしんどい。

でも、金額も3000万円くらいなので、

サクッと融資が出たら買いたいなと思い

地元の地銀の東京支店へ電話。

2社の銀行の対応が対照的過ぎて笑えました。

1社目。

耐用年数超過をおそるおそる聞いてみると、

こちらは土地値が出て、

また建物もメンテさえしてあれば

耐用年数切れてても問題ありません、とのこと。

だけど「調整」だと土地の価値がそもそも

出ないから無理です〜、と撃沈。。

2社目。

調整区域でも既存宅地で再建可だから

ぜんぜん問題ありませんよ。

だけどそもそも賃収を産む建物自体が

法定耐用年数を超過してたら無理ですよ!

そんなんどこの銀行でも当たり前ですよ!

・・・だそうだ。

判断基準はそれぞれあって、

いずれも正論なんでしょうが、

2行で言ってることが完全に逆なのが

おもしろいなー。

どうせ、上司や審査部がOK!って言えば

なんだって通せちゃうんでしょ?

サラリーマンの行員さん。笑

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