先日のブログ記事で、耐用年数を超えて融資してくれた金融機関について書きました。
（僕のLINE＠に登録してくれている人には実名を配信しましたが、個別にLINEで聞いてもらえたら今でもお教えします。）
その後、多くの方から問い合わせや情報を頂き、全国的に耐用年数超過でも融資してくれる金融機関があるんだなあと改めて知りましたし、なかには僕自身も初めて聞いた金融機関などもあり、逆に勉強になりました。
やはり情報っていうのは出せば出すほど集まってくるもんだなあ～と実感した次第です。なので今後もこのブログでは、皆さんの知りたい情報をバンバン出して行こうと思っていますので、是非ぜひ皆さん、僕宛てにご意見や感想、質問などなどLINEで送って来てくださいね。
あと、なぜLINEでお願いしているかというと、メールだとどんどん未読が溜まって埋もれてしまうのでLINEでリアルタイムにやり取りしているのと、メールだとラリーの履歴が散らばってしまうのに対しLINEだと個別のやり取りが一瞥で残るので、管理しやすいのです。LINEにしてから飛躍的に返信スピードがあがっていると思うので、ご協力お願いします。
さて、今日ももう少し耐用年数を超過して築古物件に融資してくれる金融機関のことについて書きます。
いま全国的にこの築古物件への対応で使いやすいのは公庫（日本政策金融公庫）だと思います。公庫には国民生活事業と中小企業事業という二つの部署が、一般的な不動産投資に適した融資をしてくれますが、今回は前者の国民生活事業について言及します。中小企業事業（旧：中小企業金融公庫）のことについては改めてじっくりと解説しますね。
公庫は、国が１００％株主の金融機関で、昔は政府系金融機関と呼ばれていました。現在は株式会社化されていますが、もともと職員の身分は「準公務員」ということで、基本的にはおカタい気質の社風です。
そのため、飛び込みで「お金を貸してくれ」と門を叩いても、「物件の近くの支店へ行け」とか「自宅の近くの支店へ行け」とか「職場の近くの支店へ行け」とか散々たらい回しにされてしまうのですが、奇跡的にというか突然変異的に”柔軟な”担当者がたまにいたりします。
あの堅い社風にあってなぜそんなに数字に熱いのか？というくらい一生懸命融資案件を検討してくださる担当者は、僕らにとっては仏さまのような存在だったりします。
いずれにせよ、持ち込む支店や担当者を間違わなければ、僕らのナレッジではほぼ９０％以上の確率で、築古物件でも１５年以上の長期融資を引き出すことに成功しています。もちろん属性や物件のスペックによりますが。
この公庫。１世帯につき１億円までの枠が用意されており、特に小型物件については小切手での融資だったりと非常に簡単な手続きで融資実行してもらえることが特徴です。融資事務手数料などもなく、さすがに国がやってるだけあって、非常に優しい金融機関と言えます。
ただ、この公庫融資でひとつだけ、どうしても僕らも毎回歯ぎしりするマイナス点があります。それが「２段階融資」と言われる融資実行のステップなのです。２０００万円くらいまでの物件だと何ら問題ないのですが、これを超える物件価格の場合、たとえば３０００万円の融資を受けようとする場合、一旦最初に２０００万円が融資実行され、そのお金で現在の抵当権を抹消してくるよう言われるのです。
売主の残債が２０００万円以下であれば、その一段階目の２０００万円を売主側の債権者たる金融機関へ弁済して抵当権を抹消して所有権移転すればいいのですが、これが残債が仮に３０００万円残っていたとすると、１０００万円を買主側で立て替えて合計３０００万円を売主側に渡し、抵当権を抹消して所有権を移転したあとで残りの１０００万円を公庫から補充してもらう・・というような流れになるのです。
これについても今どき、他の民間銀行と同様に抵当権の抹消と移転の登記を同時（同日）に行わせてくれる支店もあるのですが、いまだ多くの支店でこうした「２段階融資」が残っていて、ブリッジに苦労させられます。この点が完全解消されれば、僕の中では文句なしの金融機関に昇格するのですが、いまのところはもう一歩といったところですね。
ところでこの日本政策金融公庫は、銀行と違って融資機能しかなく自社口座がありませんので、毎月の返済は民間金融機関の口座から引き落としされることになります。全国津々浦々の銀行・信用金庫・信用組合などが対応しているので便利なのですが、公庫が嫌う銀行がひとつだけあります。
その銀行自体を毛嫌いしているわけではないと思うのですが、口座引き落としの設定にあたって、その銀行の口座を使うのを嫌がられるのでちょっと注意が必要です。
毎度のパターンで恐縮ですが、この嫌われている銀行名も大人の事情で（笑）、ブログには書けませんので、僕のLINE＠に登録してくれてる人には明日２０１６年８月２４日の朝６：００にLINEに送信します。
そういうわけで、まだ僕のLINE＠に登録してない方は、今すぐ追加登録しておいてください。一切出し惜しみせず情報お教えしてます。
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