自己資金ゼロから不動産投資を始めてキャッシュフロー1000万円を作るための具体的な手法やテクニックなどを解説しています。

不動産投資で拡大するための4つのポイント

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椙田(すぎた)です、

不動産投資で規模を拡大して、
利益をどんどん増やしていくためには、
収益物件を買い進めていく必要があります。
 

融資が引き締まっている今の市況でも、
買えている人は買えています。
それは準備をして来れた人が主ですが、
これから始める人に対しても、
全く融資が閉ざされた訳ではありません。
 

今回は収益物件を買い進めていく上で
気を付けたい4つのポイントを紹介します。

 
 
 

利回りだけで判断しない

利回りが高いとそれだけで、
“良い物件だ”と判断してしまいがちです。
しかし利回り以外がむしろ着目すべき
項目であることもよくあります。
 

たとえば、利回りが高くても、
入居者がいなかったり、
大規模修繕が控えていたりすると、
結果的にはキャッシュフローが
赤字になってしまうこともあります。
 

築年数・構造・立地・大規模修繕・
周辺の状況・住人など総合的に
評価することが重要です。

 
 
 

土地の価値が大きいケース

経済的な意味で建物の価値は、
築年数とともに下落していきます。
いわゆる減価償却ですね。
 

逆に土地は経時的に価値が
減少していくことはありません。
(相場としての下落は有り得ますが。)

 
したがって最初から
土地の価値が高い物件であれば、
出口戦略に困ることはありません。
 

ただし、いくら土地値が高くても
キャッシュフローがマイナスの物件だと、
初心者(というか資金が潤沢でない人)には
最初はちょっと重たい投資かもしれません。
 

初心者は、しっかりCFが出る
物件から購入していくことを
オススメします。
 
 
 

区分投資で拡大は難しい

マンションの1室に投資する区分投資は、
管理のリスクや購入金額が低いため、
比較的チャレンジしやすい投資法です。

しかし、小さな物件1室だけでは
大きな収益を出す可能性は低く、
また銀行からの評価も低くなるため、
2棟目以降の融資が難しくなりやすいです。

 
したがって将来的に
不動産投資の拡大を考えている人は、
区分ではなく最初から1棟を購入して、
しっかり収益を上げることを
目指すようにしましょう。

 
区分マンションは販売サイドの利益が
大きく乗せられていることが多く、
投資額も小さいことから、
不動産投資に詳しくない初心者が、
カモにされがちな商品です。

 
それでも悪徳な業者は言葉巧みに
東京都心のロケーションの優位性や、
年金不安に対する私設年金とか、
払い過ぎた所得税を取り返すとか、
生命保険がわりなど、

知らない人が初めて聞かされると、
騙されてしまうセールストークで、
うまく買わせようとしてくるので、
要注意です。

詳しくは、僕の書籍、
『40歳独身のエリートサラリーマンが
「不動産投資」のカモにされて大損した件』
https://sugitaya.net/sarakamo
をお読みください。

 
 
 

物件探し段階では基準を少し下げる

良い物件を購入し続けるためには、
自分の中で基準をしっかりと
持っておくことが大切です。
 

しかしながら不動産の特徴として、
全く同じ物件は一つとしてありません。

例えば“築10年以内”を希望していても、
ほぼ同じ条件で大規模修繕を
控えている築10年の物件と、
大規模修繕を終えたばかりの
築13年の物件があったら、
後者のほうが良いと思う人が多いでしょう。
 

物件資料だけでは、
物件の魅力はわかりにくい、
というのが不動産の特徴でもあります。
 

融資がつきやすかったり、
指値が通りやすかったりなど、
様々なプラスアルファを考慮して、
希望の条件を少し広げておきましょう。
 

基準は持ちつつ間口を広げておくと、
良い物件に出会えるチャンスが
ぐっと増えます。

 
そこから一つ一つ良し悪しを吟味検討し、
最終的に買うか否かを判断していく、
というプロセスがベターでしょう。

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