自己資金ゼロから不動産投資を始めてキャッシュフロー1000万円を作るための具体的な手法やテクニックなどを解説しています。

1階をトランクルームにしてみる

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椙田(すぎた)です、

同じ不動産投資でも、
レジ(住居)物件と店舗や事務所などの
商業物件とではいろんな部分で異なります。
 

特にテナントリーシングと呼ばれる
賃貸入居付けの活動については、
ルートが全く異なるため、
普通のレジの客付けに強い客付会社では
太刀打ちできない場合も多々あります。
 

一棟まるごとオフィスなどの
非レジ物件ならば、それなりの
PM会社(管理会社)に委託するのですが、

中途半端に1階部分だけが店舗・・
しかも人が歩いていない郊外立地で・・
とかになると正直テナント付けは
難しいと思います。
 

僕は昔、大和ハウス工業で、
テナントリーシングをやってましたが、
それはあくまで、先にテナント側から
出店したい場所を選ばせて、
そこの地主さんに専用の建物を
新築させるという手法でしたので、

居抜きで後継テナントを探すのは、
僕もやはりそんなに得意ではありません。

 
そこで、その解消策の一つとして
1階の空き店舗にトランクルームの
設置を検討してみました。

 
 
 

1階は客付けがしにくい

マンションの1階は日影の問題、
防犯上セキュリティーの問題、
それから海抜の低いエリアでは、
浸水などを恐れる人が多いことから、
あまり客付けが容易な階ではありません。
 

それゆえ1階を店舗や駐車場にすれば、
住居以外の用途として活用できます。

ただし、駐車場を設置するほど
スペースに余裕がない上に、
店舗の需要がなかなか見込めない
場所にある場合などは他の活用法を
考えるしかありません。
 

そこで、考えられる手段の一つが、
トランクルーム化です。
 

トランクルームは部屋を区分けし、
その収納面積に応じて
保管料を受け取ります。

 
トランクルームを一度利用した人は、
住居用のマンションよりも
長く借りてくれることが多く、
安定した収益が見込めます。
 

最初はスペースが埋まるまでに
時間がかかることもありますが、
レジの入居者に貸し出すだけではなく、
普通のトランクルームとして
外部の人間に貸し出すこともできます。
 
 
 

トランクルームの需要について

トランクルームがなぜ必要なのか、
それは大型のアウトドアグッズや
シーズンアイテムなどを収納する
場所を必要とする人が多いからです。
 

都心のマンションはどうしても
家賃や物件価格が高く収納スペースを
十分に確保できないことがあります。
 

自分たちのリビングや
寝室スペースを確保するのが精一杯で、
収納スペースには日用品や衣類を
入れておくだけということもあるでしょう。
 

それでも趣味の大型スポーツ用品や
アウトドア用品を所有したい、
という人は多くおり、それゆえ、
トランクルームの需要が高いのです。
 

反面、地方であれば賃料も安く、
戸建てに住んでいる人が多いため、
あまりトランクルームや
コンテナボックスなどの収納スペースに
対する需要はありません。

 
よってどちらかというと都心向けの策で、
都心であればあるほど住居にかかる費用が
高くなりますのでトランクルームや
コンテナボックスなどの
収納スペースに対する需要は増えるのです。
 

ワンルームに住む単身者でも
多趣味な人であれば、
多くのアウトドアグッズを
所有していることがあります。
 

特に、頻繁に利用する人にとっては、
トランクルームも自宅から
近いに越したことはありません。
 

わざわざ離れた場所に
よく使う物を取りに行く手間を考えると、
多少高くてもマンションの一階や、
地下にトランクルームがある方が、
使い勝手が良いです。
 

空きスペースの有効活用に留まらない
入居サービスの一環としても、
2階以上の入居率を上げるための
対策としてもトランクルームを
設置することには意味がありそうです。
 
 
 

トランクルームの単価設定

また、もう一つ、
トランクルーム活用のメリットとして、
普通に部屋を貸すよりも
面積当たりの単価を高く設定できる
という点が挙げられます。
 

一般的な家賃相場を見ると、
新宿駅から徒歩10分程度で
20平方メートル前後のマンションだと、
家賃は8〜10万円といったところです。

 
つまり、1平方メートルあたりの単価は
4,000~5,000円ということになります。
 

しかし、トランクルームの場合、
一般的な平均賃料は1平方メートルあたり
8,000円〜1万円が相場であり、
賃貸マンションの約2倍の賃料を
取ることができます。

 
これは区割りが小さいため、
単価が高くても借り手が負担する
使用料がそんなに高額にならないため、
住居に比べて割高に設定できるのです。
 

また、トランクルームは
キッチンやお風呂などの高額な設備を
設置する必要がなく、
初期投資を住居より抑えられます。
 

ただし、仕切りや通路などが
必要になるので20平方メートルの
スペースに1平方メートルの
トランクルームを20スペース分
設置できるわけではありません。
 

それでも平米あたりの単価で見れば、
居住用に部屋を貸すよりも
収益性は上がります。

 
このようにトランクルームの設置は
入居者サービスだけではなく、
物件の収益性向上にも有効な手段なのです。

 
そういうわけで僕自身も、
マンションの1階部分の空き事務所を、
トランクルーム化しています。
よかったら参考にしてみてください。

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