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オーバーローンが難しくなっている理由

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さて、ご存知ない方のために説明しておくと、「オーバーローン」というのは不動産投資において物件取得価格以上の融資を組んで購入する手法のことです。

通常は融資額は最大でも物件購入額まで、と決められている金融機関がほとんどで、まれに担保設定率が110%などという制度上オーバーローンができる銀行もあったりするのですが、ただそれも大抵が「住宅ローン」として融資を組むという場合に限られることが多く、いわゆる不動産投資で諸費用まで含めて融資してくれるケースは極めて稀と言えます。

そのため巷で盛んに行なわれているオーバーローンというのは基本的にグレーな手法であることが多いのですが、ここへきて各金融機関で、それに対する規制が厳しくなってきているようです。

 

その理由のひとつに、物件価格が上昇し利回りが低下している背景があります。

どことは言えませんが銀行の中には、オーバーローンをそれと知っていながら見て見ぬふりをする銀行もありましたが、これだけ利回りが下がってくると、やはりオーバーローンに頼った投資だと、債務者が万が一の時のリスクを支えきれないだろう・・と、金融機関サイドが判断しているのです。

たとえば1億円の物件を諸経費も含めて1億1千万円のローンで購入する場合、利回り10%、返済期間20年、金利1.5%だと年間の返済額は約640万円ですから、年間家賃に対し返済比率が64%となります。

一方、同じ条件で、オーバーローンではなく仮に2割の自己資金を投入した場合だと、年間の返済額は約460万円となりますから、返済比率は46%とグッと圧縮されることになります。

銀行から見れば、返済比率が高いということは、ちょっと空室が増えると返済が滞るのでは?将来金利が上昇したら返済できなくなるのでは?などリスクファクターと捉えてしまうので、返済比率は高いより低い方が良いわけです。
※ まれに返済比率を高くするために敢えて返済期間を短く設定してくる銀行もありますが。

そういうわけで、物件価格が高くなった今のご時世において前ほどオーバーローンできなくなっているのです。

当社のお付き合いのある金融機関でも、制度的にオーバーローンを組めるところは現在1行のみとなっています。(もちろんグレーな手法ではありません。)

当社にて仲介させていただく案件があれば、運がよければ(もちろん物件の評価次第ですが)、合法にオーバーローンが組めるかもしれません。

さて、この唯一の金融機関、気になりますね?答えは、LINEで個別に聞いてください!情報は一切出し惜しみせずお教えします。

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ただ、ブログ紙面上では公けに出来ないです^^

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