椙田(すぎた)です、
空き家を持っていると、「お宅の庭の木が、道にはみ出しています」「隣の家から、変なにおいがします」といった、近隣からの連絡が来ることがあります。今日は、空き家の近隣トラブルの主な種類と、気づいたときの初動の考え方を、お話しします。
※この記事は、一般的な内容です。危険を伴う作業(高所での作業、害獣・害虫の駆除など)は、専門業者に依頼してください。費用の相場を、お約束するものではありません。投資の判断は、ご自身の責任で行い、必要に応じて、専門家に確認してください。
放置は、法律上のリスクにもなる
民法には、土地の工作物(建物なども含む)に瑕疵があり、それによって他人に損害を与えた場合、占有者や所有者が、賠償の責任を負うという規定があります(民法717条)。倒壊のおそれがある建物を放置して、通行人がけがをした場合なども、対象になり得ます。
さらに、管理が行き届かず、周囲に悪影響を及ぼしている空き家は、空家等対策の推進に関する特別措置法により、市区町村から、「管理不全空家等」「特定空家等」として、指導や勧告、命令を受けることがあります(国土交通省の案内より)。近隣トラブルは、放置すればするほど、自分にとっても、リスクになります。
トラブルの主な種類と、初動の考え方
| トラブルの種類 | 起きやすいこと | 初動の考え方 |
|---|---|---|
| 草木 | 庭木や雑草が伸びて、隣地にはみ出す、見通しを悪くする | 定期的な草刈り・剪定。伸びる前に、管理の頻度を決めておく |
| 臭い | 換気不足によるカビ臭、放置されたごみのにおいなど | 定期的な換気・点検。ごみは、すぐに片付ける |
| 害獣・害虫 | ハクビシン、アライグマ、シロアリ、ハチの巣など | 自分で無理に捕まえない。まず、自治体や専門業者に相談する |
| 雨漏り | 屋根や外壁の傷みから、雨水が浸入する | 応急処置は最小限にし、早めに、屋根・外壁の専門業者に見てもらう |
初動の流れ
害獣・害虫は、自分で無理をしない
ハクビシンやアライグマなどの野生動物は、鳥獣の保護及び管理並びに狩猟の適正化に関する法律により、勝手に捕獲することが、原則としてできません(環境省の案内より)。駆除が必要なときは、まず、市区町村の窓口や、専門業者に相談してください。ハチの巣なども、無理をせず、専門業者に依頼するのが安全です。
雨漏りは、応急処置より、早めの点検を
雨漏りに気づいたら、室内側では、水を受ける、濡れたものを移動する、といった最小限の対応にとどめ、屋根に上っての作業は、自分で行わないでください。原因は、屋根や外壁の傷みなど、さまざまです。早めに、屋根・外壁の専門業者に、点検してもらいましょう。
私道の通行権をめぐるトラブルにも、注意する
草木や臭いのように、日常の管理で防げるものだけでなく、「そもそも、その物件の入り方」が原因になるトラブルもあります。実際に、僕は、大阪で持っていた物件で、こうしたトラブルを経験しました。
物件の玄関前の道が、隣家の私道だったのですが、ある時、その私道の所有者から、入居者に対して「もう通るな」と言われてしまったことがあります。自分の土地が他の土地に囲まれていて、公道に出られない場合、隣の土地を通行できる権利が、民法(210条)で認められています。ただし、通行に際して、相手に償金(通行料のようなもの)を払う必要があるとされており(民法212条)、これは有償でも合法です。法律上、通行そのものは守られていても、相手が話し合いに応じてくれない場合は、対応のしようがありません。結局、入居者は、「隣に、話の通じない人がいる物件は、近隣トラブルが怖い」と言って、退去してしまいました。
この経験から、私道が絡む物件は、購入前に、次の2点を、必ず確認するようにしています。
- 通行が、有償か、無償か
- 私道の所有者が、話し合いに応じてくれそうな相手かどうか
どちらも、内見や、登記の確認だけでは、わからないことがあります。近隣への聞き込みや、不動産会社を通じた事前の確認が、有効です。リスクがあるとわかった場合は、避けるのではなく、その分を、価格交渉の材料にする、という考え方もあります。
関連記事:空き家の価格交渉の基本｜買う前に整理しておく物件の状態と根拠
管理を、仕組みにしておく
近隣トラブルを防ぐ、いちばんの方法は、定期的な点検です。自分で見に行く、近くの人に頼む、管理会社に委託するなど、方法はいろいろあります。
関連記事:戸建賃貸の管理は自分でやる？管理会社に頼む？判断基準と選び方
まとめ
空き家の近隣トラブルは、草木、臭い、害獣・害虫、雨漏りなど、さまざまな形で起こります。放置は、民法上の賠償責任や、特定空家等の勧告といった、法律上のリスクにもつながります。気づいたら、早く現地を確認し、危険を伴う作業は専門業者に任せ、近隣への連絡も忘れずに行いましょう。再発を防ぐには、定期的な点検の仕組みを作ることが、いちばんの対策です。
※この記事は、一般的な情報の提供です。危険を伴う作業は、専門業者に依頼してください。実際の判断は、ご自身の責任で行い、必要に応じて、専門家や自治体に確認してください。
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