椙田(すぎた)です、
0円で空き家をもらえると聞くと、失敗しようがないように思えますよね。
でも実際に多いのは、買った後に修繕費がドカンとかかるのが怖くて動けない、という声なんです。
気持ちはよく分かります。手元の資金が少ないほど、一発で退場したくないですからね。
今回は、買う前に何をどう見ておくのかを、僕が実際に見ている順番でお話しします。
怖いのは、把握できていない費用
僕の答えは一つで、買う前に徹底的に物件を調べることです。
把握できている費用は怖くありません。怖いのは、把握しないまま出ていく費用なんです。
安く買えるなら大丈夫だろう、と雑に判断したり、現地を見ずに決めるのは避けてほしいです。
古い家のリスクは、外から見えないところに隠れています。だから見ないと分かりません。
予算に入れるというのは、必ず使うという意味ではありませんよ。最悪これだけ出る、と先に置いておくことです。
空き家をどう活かすかという全体像は、本格化する空き家問題をビジネスチャンスに変えるでもお話ししています。
外観と周辺を1周して見る
現地に着いたら、まず建物の外側をぐるっと1周します。外から見るだけでも、かなり分かります。
外壁の小さなひび割れは、簡単な補修で済むことが多いです。
気をつけたいのは、規則性のあるひび割れですね。窓の四隅に縦横で入っているようなものです。
建物が歪んでいるサインのことがあるので、僕はここを見落とさないようにしています。
屋根は、少し離れて角度を変えると見えます。瓦のずれや欠け、板金の浮きがあれば雨漏りの心配が出てきます。
斜面のそばなら、擁壁も必ず見てください。ひび割れや外側への膨らみ、石積みの崩れは要注意です。
動画でお話しした例では、擁壁の作り直しは数百万円から、場合によってはもっと大きくなることもあります。
初心者の方は避けるか、そのぶん大きく指値をする判断になりますね。
あと忘れがちなのが駐車場です。地方は車社会ですから、台数はそのまま入居のしやすさになります。
ボロくても4台置ける家なら、それだけで決まることもあります。周りに同じような物件がなければ強いですよね。
残置物は処分費として数える
空き家には、前の住人の家具や荷物が山ほど残っていることがあります。
タンス、食器棚、布団、農機具。僕は軽自動車が残っていた物件も見たことがあります。
動画でお話しした目安では、2トントラック1台分の処分でおよそ3〜4万円ほどでした。
量が多ければ何往復にもなりますから、十数万円、数十万円とすぐに膨らみます。
内見では、部屋ごとの量を見ながら、片付けたらいくらかを頭の中でざっと計算しておきたいところです。
その金額が、そのまま購入価格の交渉材料になりますし、リフォーム総額の土台にもなります。
雨染みと床の沈みを見逃さない
雨漏りは、晴れた日には進行しているかどうか分かりません。
でも跡は残ります。天井の茶色いシミ、壁の上部、窓枠まわりのシミを見てください。
サッシの周りにシミがあれば、劣化や防水の不具合で水が入っている可能性があります。
止まっていればそのままで問題ないこともありますし、最悪は屋根の葺き替えになることもあります。
動画でお話しした例では、軽微な防水補修なら数万円、屋根を全部葺き替えると100万〜200万円という幅でした。
値引きは最大額で入れてもらい、実際の補修は最小額で収める。この差が利益になります。
床は、歩くだけで多くのことが分かります。ギシギシ鳴る床鳴りがないかを確認します。
踏み込んでブカブカ沈むなら、下地のさらに下にある根太が傷んでいる可能性がありますね。
特にキッチンの近くで沈むのは、水漏れやシロアリのサインであることが多いです。
残置物の下も忘れないでください。冷蔵庫やソファの下が腐っていることは、けっこうあります。
荷物をどかさないと下は見えません。仲介会社さんに、動かしていいか事前に聞いておくといいですよ。
水回りと建物の傾きを確かめる
キッチン、風呂、トイレ、洗面台。この4か所は必ず確認してください。
空室期間が長いと、水道管が劣化して水が出ないことがあります。
まず実際に水を出して、流してみます。濁っていないか、錆水が出ないか、排水されるかを見ます。
動画でお話しした相場では、水道管の引き直しは50万円前後から、最悪で100万円近くになることもあります。
ただし配管を外に回す露出配管なら、20〜30万円ほどで済む場合も多いです。だから古いだけで諦めなくていいと思います。
給湯器も、壊れていたり撤去されていたりします。交換はいま15万〜25万円くらいが目安でした。
傾きも大事です。ビー玉を転がす方法もありますし、スマホの水平器アプリでも測れます。
一般には1メートルで6ミリ、角度でいうと0.34度ほどの傾きが、居住に支障があるレベルとされています。
数値だけでなく、扉の建て付けも見てください。勝手に閉まる、枠が変形して閉まらないのは歪みのサインです。
軽微なら数万円のレベル調整で直りますが、基礎から傾いていればジャッキアップで数百万円になることもあります。
床下は、正直に言うと僕自身が入らないことも多いです。開けにくかったり、蜘蛛の巣だらけだったりしますから。
その代わり、床下は傷んでいる前提で指値を入れます。開けてみて綺麗ならラッキー、という考え方です。
気になる物件は、リフォーム業者さんと一緒に内見して、専門家の目で見てもらうのがいちばん確実ですね。
近所の方に聞くと、物件の歴史が分かる
建物の中と外だけでなく、近隣の方の話も聞いてみてください。
昔から雨漏りがひどかった、シロアリで大騒ぎしていた、大雨のたびに庭に水が溜まっていた。
こういう話は、図面にも書類にも出てきません。
長年の空き家に人が出入りしていると気になるようで、向こうから声をかけてくれることも多いです。
コツは、スーツではなく作業着や普段着で行くことですね。ビジネス色は出さない方がいいと思います。
買う買わないの話はせず、物件の管理を考えていまして、くらいの受け答えが話しやすいです。
放置された空き家が増えると、地域の価値も下がります。活用しますよと伝えると喜ばれることが多いんです。
この関係は、後のリフォーム工事や入居付けでも効いてきます。入居者や別の空き家を紹介してもらえることもありますよ。
かかった費用の例と、家賃からの逆算
動画では、大阪府東大阪市の一戸を例に、実際にかかった金額をお話ししました。
仲介手数料、収入印紙、登記費用、火災保険料、不動産取得税、固定資産税の精算金。
そこに残置物撤去が15万円、修繕が15万円ほど、草刈り、室内の仕上げ、入居募集の費用まで足していきます。
合計は107万5460円でした。これはこの物件での例で、状態や物量によって幅はかなり出ます。
リフォームも残置物処分もせずに、そのまま安い家賃で貸すこともあります。
逆に、手を入れれば化けると判断して、250万円かけた例もありました。どこまでやるかは程度の問題ですね。
僕は購入の時点で、この状態のまま貸したらいくら、直して貸したらいくら、と家賃を先に想定します。
そこから逆算して、いくらまでなら買えるか、いくらまで修繕にかけていいかを決めるんです。
0円で取得する考え方そのものは、戸建をゼロ円でゲットする方法でも詳しくお話ししています。
まとめ
今回の要点は8つでした。外観と老朽化、残置物の量、雨漏りの痕跡、床の状態。
そして水回りと給排水設備、建物の傾き、床下、近隣への聞き込みです。
怖さの正体は、知らないことなんですよね。
事前にチェックして、かかる費用を全部把握してしまえば、空き家ビジネスはリスクの低い投資になり得ると僕は思っています。
銀行融資に頼らずキャッシュで動けますから、金利上昇の影響も受けにくいですよね。
初期費用を抑えつつ、実績と収入を着実に積み重ねていってほしいです。
今日のチェックポイントは、物件を見に行く前にもう一度読み返してみてください。
詳しい話は、元のYouTube動画でもお話ししています。
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