椙田(すぎた)です、
「戸建を貸すとき、賃貸借契約書には、何を書けばいいのでしょうか」
契約書は、貸主と借主の約束を、書面に残すものです。退去のときの原状回復や、修繕の分担でトラブルになることが多いため、あらかじめ、内容を明確にしておくことが大切です。今日は、戸建賃貸の契約書に入れたい項目と、原状回復・特約・DIY型賃貸借の基本を、お話しします。
※この記事は、一般的な内容です。特約が有効かどうかは、個別の事情で異なります。契約書の作成や確認は、弁護士・司法書士・宅建業者などの専門家に、必ず確認してください。
契約書に入れたい主な項目
国土交通省は、「賃貸住宅標準契約書」を公開しており、連帯保証人型や、家賃債務保証業者型などの、ひな形があります。これらを参考に、次の項目を整理しましょう。
| 項目 | 決めておくこと |
|---|---|
| 物件・賃料・支払い | 所在地、賃料、支払いの方法と期限 |
| 契約期間・更新 | 契約の期間、更新の方法、解約の手続き |
| 敷金 | 敷金の有無、額、返還の時期と、差し引く場合の内容 |
| 使い方のルール | 使用目的、ペットの可否、禁止事項、入居人数 |
| 修繕の負担 | 設備の故障などの、修繕の負担の分け方と、連絡方法 |
| 退去時の原状回復 | 借主が負担する範囲と、しない範囲 |
| 特約 | DIYを認める、ペット可の条件など、通常の契約とは異なる取り決め |
| 保証 | 連帯保証人(極度額)、または家賃保証会社の利用 |
敷金と原状回復の基本
敷金
敷金は、賃料などの支払いを担保する目的で、借主が貸主に渡すお金です。民法では、賃貸借が終わり、物件の返還を受けたときに、未払いの賃料などを差し引いた残りを、借主に返すことが定められています。
原状回復
民法では、借主は、借りたあとに生じた損傷を、原状に戻す義務を負いますが、通常の使用による損耗や、経年変化は、除かれています。国土交通省のガイドラインでも、通常の使用による損耗や、経年変化の修繕費は、賃料に含まれるという考え方が示されています。一方、借主の故意・過失や、通常の使用を超える使い方による損耗・傷は、借主の負担とされています。
特約は、慎重に
通常は貸主が負担する部分を、借主の負担とする特約を付けることも、契約書では可能です。ただし、借主に不利な特約は、借主が内容を理解し、契約の内容とすることに合意していなければ、有効とはいえない、と考えられています(国土交通省のガイドライン)。
- 特約が、本当に必要か
- 借主が負担する内容や、範囲が、具体的に書かれているか
- 費用が、妥当な範囲か
- 契約の前に、借主に、丁寧に説明して、合意しているか
有効かどうかは、個別の事情で異なります。判断に迷うときは、専門家に確認してください。
実際に、僕は、150件以上の物件で、特約の作り方や、契約の実務を、積み重ねてきました。この積み重ねの中身は、ブログでは書ききれないので、実践的な契約書の作り方に踏み込んで学びたい方は、スクール(ゼロイエ)の中で、具体的にお伝えしています。
DIY型賃貸借の契約
DIY型賃貸借は、借主が、自分で改修できる契約です。国土交通省は、「DIY型賃貸借に関する契約書式例」と、ガイドブックを公開しています。契約書式例は、改修の内容や、明渡し時に原状回復をするかどうかなどを、貸主と借主が、はっきり確認して、合意する形になっています。
DIY型の場合に、特に決めておきたいのは、次の点です。
- 借主が行える、改修の範囲と内容
- 改修の費用を、誰が負担するか(材料費の一部を貸主が負担する形もある)
- 退去のときに、原状回復をするか、しないか
- 改修した部分の扱い(そのまま残すか、など)
DIY型賃貸借の入居者の集め方や、募集の考え方は、こちらの記事で解説しています。
関連記事:DIY型賃貸借の入居者はどう集める？募集文の書き方と写真のコツ
契約書を作る流れ
まとめ
戸建賃貸の契約書では、賃料や期間だけでなく、敷金、修繕の負担、原状回復、特約を、あらかじめ、はっきり決めておくことが、トラブル防止につながります。国土交通省の標準契約書や、ガイドラインを参考にしながら、特約は慎重に、借主に丁寧に説明して、合意を得ましょう。契約書の内容は、専門家に確認してもらうと安心です。
※この記事は、一般的な情報の提供です。法律や制度は、改正されることがあります。実際の契約や、投資の判断は、ご自身の責任で行い、弁護士・司法書士・宅建業者などの専門家に確認してください。
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