椙田(すぎた)です、
「空き家投資を始めたいけど、いくら用意すればいいですか？」
という質問を、よくいただきます。空き家投資は、物件そのものを0円や数十万円で取得できるケースがある一方で、取得にともなう諸費用や、リフォーム費用は別にかかります。今日は、空き家投資を始める前に、知っておきたい資金計画の考え方を、お話しします。
※この記事は、一般的な情報の提供です。個別の資金計画や、融資の可否は、金融機関や税理士・司法書士などの専門家にご確認ください。
物件価格以外にかかる、主な費用
たとえ物件が0円や格安で手に入っても、取得には次のような諸費用がかかります。
| 費用項目 | 内容 | 考え方の目安 |
|---|---|---|
| 登録免許税 | 所有権移転登記にかかる国税 | 原則、固定資産税評価額の2.0%。軽減措置の期間や要件があるため、取得時期で税率が変わることがある |
| 不動産取得税 | 土地・建物の取得時に一度だけかかる都道府県税 | 住宅や住宅用地には、軽減措置が適用される場合がある(要件は都道府県税事務所で確認) |
| 司法書士報酬 | 登記手続きを依頼する場合の報酬 | 案件により異なる。自分で登記する場合は不要 |
| 火災保険料 | 建物の規模・構造・築年数による | 複数社で見積もりを比較する |
| 仲介手数料 | 不動産会社を通して取得する場合 | 所有者と直接交渉する場合は、発生しないこともある |
資金計画を立てる、5つのステップ
自己資金と、融資の考え方
自己資金(現金)で取得する場合と、融資を使う場合には、それぞれ特徴があります。
| メリット | 注意したい点 | |
|---|---|---|
| 自己資金 | 金利負担がない。決済までが早く進みやすい | 手元資金が減る。同時に複数の物件には動きにくい |
| 融資 | 手元資金を温存できる | 金利負担がある。築古・再建築不可などは、担保評価が出にくく、希望額の融資を受けにくいことがある |
空き家や、築古の戸建は、金融機関の担保評価が、建物の古さや、再建築の可否に左右されやすい傾向があります。物件によっては、希望する融資を受けにくいケースもあるため、事前に、金融機関へ相談しておくことをおすすめします。なお、僕自身は、今は基本的に、自己資金(現金一括)で取得する方針で動いています。
リフォームローンの基礎
リフォームに、まとまった費用がかかる場合は、リフォームローンという選択肢もあります。
- 使いみち: 増改築、修繕、設備の交換など
- 無担保型: 比較的、審査が簡易な傾向。借入限度額は、数百万円程度までのことが多い
- 有担保型: 不動産を担保に、より大きな金額を借りられることがある。審査には時間がかかりやすい
金利は、無担保型のほうが、有担保型より高めに設定される傾向があります。条件は、金融機関によって異なるため、複数の金融機関で比較検討することをおすすめします。
無理のない資金計画のために
- 自己資金の全額を、1件の物件につぎ込まない(予備費を残す)
- リフォーム費用は、見積もりより上振れすることがあるため、余裕を持たせる
- 空室の期間中も、固定資産税や管理費はかかることを、見込んでおく
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まとめ
空き家投資は、少ない資金で始められる場合がありますが、物件価格以外の諸費用や、リフォーム費用を見落とすと、資金計画が狂います。登録免許税・不動産取得税などの諸費用を洗い出し、自己資金と融資のどちらで賄うかを判断し、予備費を残した予算で、無理なく進めましょう。
※繰り返しになりますが、この記事は一般的な情報の提供です。実際の資金計画や、融資の可否については、金融機関や、税理士・司法書士などの専門家にご確認ください。
