椙田(すぎた)です、
これまで、空き家投資の探し方から、取得、貸し方、運営、出口まで、順番にお話ししてきました。最後に、この記事では、視点を変えて、「よくある失敗パターン」を、買う前・貸す前・貸したあとの3つの段階に分けて、整理します。
※この記事は、一般的な内容です。「必ず失敗する」「これをやれば必ず防げる」というものではありません。投資の判断は、ご自身の責任で行い、必要に応じて、専門家に確認してください。
失敗パターンの全体像
| 段階 | 失敗パターン |
|---|---|
| ①買う前 | 接道や、再建築の可否を確認しないまま、価格の安さだけで決めてしまう |
| ②買う前 | 修繕・残置物・周辺相場などの根拠を整理せず、価格交渉に臨んでしまう |
| ③貸す前 | 相場や、自分の下限を確認しないまま、家賃を決めてしまう |
| ④貸す前 | 契約書・特約や、入居審査を、曖昧にしたまま、契約を進めてしまう |
| ⑤貸したあと | 設備・管理・近隣対応を後回しにして、トラブルが大きくなってから動く |
①買う前:接道・再建築の可否を、確認しないまま決める
価格の安さに気を取られて、接道の状況や、再建築の可否を、確認しないまま、購入してしまうケースです。再建築ができない土地は、建て替えができない、大規模なリフォームがしにくい、融資が受けにくいなど、あとから、負担につながることがあります。
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②買う前:根拠を整理せず、価格交渉に臨む
「とにかく安くしてほしい」というだけで、交渉に臨んでしまうケースです。修繕の見積もり、残置物の処分費、周辺の取引事例といった根拠がないと、売主に伝わりにくく、交渉がまとまりにくくなります。無償で譲り受ける場合も、税金や手続きの見通しを、事前に整理しておくことが必要です。
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③貸す前:相場や、自分の下限を確認しないまま、家賃を決める
相場を調べず、「このくらいだろう」という感覚だけで、家賃を決めてしまうケースです。かかる費用の下限を把握していないと、家賃が入っても、実質的な負担が重くなっていることに、あとから気づくことがあります。
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④貸す前:契約書・特約や、入居審査を、曖昧にする
口約束のまま貸してしまう、特約の内容を、借主に十分説明しないまま契約する、入居審査を省いてしまう、といったケースです。退去のときの原状回復や、家賃の未払いなど、あとになって、トラブルの火種になりやすい部分です。
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⑤貸したあと:管理を後回しにして、トラブルが大きくなる
設備の点検、残置物の片付け、近隣への対応、退去時の記録などを後回しにして、小さな問題が、大きなトラブルに育ってしまうケースです。「気づいたときには、対応が難しくなっていた」という状態を避けるには、日頃からの、小さな管理の積み重ねが、いちばんの対策になります。
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買う前に、自分でできるチェック
シリーズのまとめ
ここまで、空き家の探し方から、取得、貸し方、運営、出口まで、一通りお話ししてきました。全体の流れと、記事の一覧は、こちらにまとめています。
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まとめ
空き家投資の失敗パターンは、買う前、貸す前、貸したあとの、それぞれの段階に潜んでいます。共通しているのは、「確認や準備を、あとまわしにする」という点です。1つずつ、順番に、丁寧に進めていけば、防げるものがほとんどです。
※この記事は、一般的な情報の提供です。「必ず失敗する」「これをやれば必ず防げる」ことを、保証するものではありません。実際の判断は、ご自身の責任で行い、必要に応じて、専門家に確認してください。
