椙田(すぎた)です、
「登記とか測量とか、正直よくわからないんですが、大丈夫でしょうか？」
空き家投資では、物件そのものの状態だけでなく、登記や境界の状態も、確認しておきたいポイントです。今日は、相続登記の義務化と、境界確認・測量の基礎について、お話しします。
※この記事は、一般的な情報の提供です。個別の登記・測量の手続きは、法務局や、土地家屋調査士・司法書士にご確認ください。
相続登記の義務化(2024年4月〜)
2024年4月1日から、相続登記が義務化されています。相続で不動産を取得したことを知った日から、3年以内に、法務局へ相続登記を申請する必要があります。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になることがあります。
- 2024年4月より前に発生した相続も、対象になります(経過措置として、2027年3月31日までに申請すればよいとされています)
- 遺産分割が決まらず、申請が間に合わない場合は、「相続人申告登記」という簡易な制度で、いったん義務を果たす方法もあります
相続登記の申請には、一般的に、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、相続人全員の戸籍謄本、遺産分割協議書(または法定相続分どおりに申請する場合は不要)、固定資産評価証明書などが必要になります。申請先は、その不動産の所在地を管轄する法務局です。必要書類を揃えれば、自分で申請することもできますし、オンライン申請の仕組みも用意されています。書類の収集に手間がかかることも多いため、相続人が多い場合や、関係が複雑な場合は、早めに司法書士へ相談しておくと安心です。
名義が先代・先々代のままの空き家
空き家投資をしていると、登記名義が、先代や、さらにその前の代のままになっている物件に出会うことがあります。この場合、売買による所有権移転登記を行うには、前提として、売主側で相続登記を完了させてもらう必要があります。相続登記が済んでいないと、そもそも売主に所有権がない状態なので、売買自体を進められません。
建物が未登記のままのケースもある
新築の建物は、取得後1か月以内に「表題登記」を行うことが、不動産登記法で義務づけられています。しかし、特に古い空き家では、この表題登記がされないまま、残っている建物に出会うこともあります。僕自身も、建物が未登記のまま、その状態で引き取ることがあります。
未登記のまま進める場合は、次のような点に、注意が必要です。
- 未登記のままだと、融資を受けにくい
- 火災保険の加入手続きが、複雑になることがある
- 将来、売却や相続のときに、手続きが増える
- 第三者に先に登記されると、権利の主張が難しくなるリスクもゼロではない
表題登記を行う場合は、一般的に、土地家屋調査士に依頼し、現地調査・測量をした上で、法務局へ申請します。表題登記が完了したあと、自分の所有権を登記簿に反映させるには、さらに「所有権保存登記」が必要です。こちらは、司法書士に依頼するのが一般的です。古い建物の場合、図面などの資料が残っていないこともあり、通常の新築時の表題登記より、手間や時間がかかることもあります。
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登記簿謄本・公図の取り方
物件の登記状況や、土地の形状を確認するには、登記簿謄本(登記事項証明書)や、公図を取得します。取得方法には、いくつかの選択肢があります。
| 方法 | 内容 |
|---|---|
| 法務局の窓口 | 管轄に関わらず、全国どこの法務局でも申請できる。収入印紙で手数料を納める |
| 郵送請求 | 窓口へ行けない場合に利用できる。返送までに日数がかかる |
| オンライン請求・登記情報提供サービス | 法務省の「登記・供託オンライン申請システム」や、「登記情報提供サービス」で、オンラインで内容を確認できる。郵送より早く確認できることが多い |
境界確認・測量の基礎
境界確認や測量には、いくつかの種類があります。
| 種類 | 内容 |
|---|---|
| 現況測量 | 現地の形状を、簡易的に測る。境界の法的な確定はともなわない |
| 確定測量 | 隣地所有者の立会いのもと、境界を確定させる。費用・期間は、現況測量より、かかりやすい |
境界確認の流れ
境界確認や測量に、まとまった費用がかかることもあります。僕の場合は、こうした費用が発生するケースでは、交渉の中で、売主側に負担してもらう形にすることが多いです。
また、確定測量には、隣地所有者全員の立会いと同意が必要なため、数ヶ月単位で時間がかかることも珍しくありません。隣地の所有者が遠方に住んでいる、相続登記がされていない、連絡が取れない、といった事情があると、さらに時間を要することもあります。購入のスケジュールに影響することもあるため、余裕を持って進めましょう。
無理なく進めるために
- 登記名義や、建物の登記状況は、契約前に確認しておく
- 境界が不明確な物件は、測量や、境界確認にかかる費用・期間を見込んでおく
- わからない点は、法務局や、専門家に早めに相談する
- 登記や測量に時間がかかりそうな物件は、購入のスケジュールに余裕を持たせる
登記や測量は、地味で、後回しにされがちな確認項目です。ですが、ここでつまずくと、せっかく良い条件で交渉できた物件でも、決済や引き渡しが大きく遅れてしまうことがあります。物件の外観や間取りだけでなく、登記簿や公図も、早い段階で確認する習慣をつけておきましょう。
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まとめ
相続登記は、2024年4月から義務化され、3年以内の申請が必要です。登記名義が先代のままの物件や、建物が未登記のままの物件もあるため、契約前に状況を確認しましょう。境界確認・測量についても、種類や流れを理解した上で、費用や期間を見込んで、無理なく進めることが大切です。
※繰り返しになりますが、この記事は一般的な情報の提供です。実際の登記・測量の手続きは、法務局や、土地家屋調査士・司法書士などの専門家にご確認ください。
