空き家の募集写真は何を撮る？内見前に伝えたい情報と撮影の順番

椙田(すぎた)です、

「空き家を直して、入居者の募集ページを出したのに、問い合わせが来ない」「写真は撮ったけれど、これで足りているのか自信がない」。戸建て賃貸を始めたばかりの方から、よくいただく相談です。

今日は、空き家の募集写真を何の目的で、何を、どの順番で撮るのかについて、お話しします。僕自身、写真は「部屋をきれいに見せるもの」だと思っていた時期がありました。ですが今は、少し違う考え方をしています。

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空き家の募集写真は、きれいに見せる写真ではない

募集写真の役割は、部屋を美しく飾ることではありません。内見、つまり実際に物件を見に来る前の人を、写真の中で一度、物件へ案内することです。

募集ページを見ている人は、まだ現地に来ていません。写真だけを頼りに、「ここは自分が住めそうな家か」「わざわざ見に行く価値があるか」を判断しています。写真が足りないと、判断材料が足りないので、見に行く前の段階で候補から外れてしまいます。

たとえば(仮の例です)、募集ページの写真が「浴室のアップ、リビングの一角、キッチン、建物の外観」という並びだったとします。1枚ずつはきれいに撮れていても、見ている人には分からないことが残ります。

• 浴室は、リビングからどのくらい離れているのか
• 車を停める場所はあるのか
• 玄関を入ったら、どちらに進むのか
• どの部屋とどの部屋がつながっているのか

こうした疑問が残ったままだと、問い合わせる前に確かめたいことが増えてしまいます。空き家を安く手に入れても、入居者が決まるまで家賃は入りません。募集写真は、家賃が入るまでの入口に置く情報です。

ここで覚えておいてほしいのは、「1枚ずつの写りの良さ」より「並べたときに物件を一周できるか」が大切だということです。この考え方が、この記事全体の軸になります。

募集写真の撮り方は、内見に来た人が歩く順番に合わせる

募集写真の撮影順は、内見に来た人が実際に歩く順番に合わせます。駐車場や建物の外観から始めて、入口、玄関、部屋全体、それぞれの部屋、水回り、設備と進み、最後にバルコニーと窓の外の景色を撮ります。

外から中まで一周しながら撮るので、部屋の中だけを撮るより時間はかかります。その代わり、写真を見た人が、物件の外から中までの全体像を、内見の前につかめる状態になります。

全体の流れを、まず表で整理しておきます。それぞれの写真が、どんな疑問に答えるのかも合わせて書きました。

この順番どおりに、全部撮らなければならないという意味ではありません。物件によっては、バルコニーがなかったり、共用部がなかったりします。大切なのは、「その物件で、歩く順番に抜けがないか」という見方です。

撮影の前に、募集写真を載せる枠を決める

撮影は、物件に着く前から始まっています。最初にやるのは、使う掲載先で、写真を何枚まで載せられるのか、どんなカテゴリを選べるのかを確認することです。

カテゴリというのは、写真を登録するときに選ぶ分類のことです。たとえば、外観、キッチン、浴室、トイレといった分類です。どんな分類があるか、何枚まで載せられるかは掲載先ごとに違いますし、途中で変わることもあります。以前に調べた情報には頼らず、入稿する前に、その都度確認してください。

カテゴリ一覧は、入居希望者の疑問のリスト

カテゴリの一覧は、「入居希望者がこの物件について何を確かめたいか」を並べたリストとして使えます。浴室の分類があるなら、お風呂の様子を見たい人がいます。駐車場の分類があるなら、車を停められるかを気にする人がいます。

一覧を見ながら、この物件ではどの写真が必要かを書き出しておくと、現場で撮る写真の枠が決まります。写真は、場所の数ではなく、この枠の数で撮ります。枠を先に決めておけば、現場で「あの写真を撮り忘れた」と気づいて、もう一度足を運ぶことも減らせます。

撮影する時間帯も先に決める

撮影する時間も、この段階で決めておきます。晴れた日のお昼に行けば明るく撮れる、とは限りません。見るのは、窓の向きと明暗差です。

明暗差というのは、部屋の中の明るさと、窓の外の明るさの差のことです。カメラは、明るい所か暗い所のどちらかに合わせて写すので、この差が大きいと、部屋に合わせれば窓の外が真っ白になり、窓の外に合わせれば部屋の中が暗く沈みます。

東向きの窓は午前中、西向きの窓は午後に日が入りやすくなります。ただ、強い日差しが入っている時間は、日の当たる床と、影になった壁との差も大きくなります。下見のときに時間帯を変えて見え方を確かめ、部屋がいちばん自然に見える時間を、撮影の時間にしてください。

外側から撮る｜外観・入口・駐車場・共用部

物件に着くと、鍵を開けてすぐ部屋に入りたくなります。ですが、先に撮るのは建物の外側です。

内見に来る人は、いきなり部屋の中に立つわけではありません。車や自転車、徒歩で物件に近づき、建物を見て、入口を通って、玄関にたどり着きます。写真での案内も、ここから始めます。

• 外観…「どんな建物に住むことになるのか」に答える写真です。道路や周囲の安全に気をつけながら、建物全体が入る位置から撮ります。
• 入口…「どこから、どうやって入るのか」に答える写真です。一戸建てなら、道路から玄関までの通路や門まわり。アパートなら、建物のエントランスや、部屋までの廊下や階段です。
• 駐車場…「車を停められるのか、停める場所はどこか」に答える写真です。車を使う人にとっては、部屋の中と同じくらい確かめたい情報になります。敷地の中に停められるなら、建物との位置関係が分かるように撮ります。
• 共用部…アパートや長屋のように、ほかの住人と一緒に使う部分がある物件なら、駐輪場、ゴミ置き場、廊下なども撮ります。「自転車はどこに置くのか」「ゴミはどこに出すのか」という、毎日の暮らしの疑問に答えます。

外側を撮るときは、近所の家の表札、通りがかった人、停まっている車のナンバーが写り込んでいないかも確認してください。募集ページは、不特定多数の人が見るものです。

部屋の中を撮り終えると、撮影が終わったような気持ちになり、外側の写真が抜けたまま帰ってしまうことがあります。先に外側を撮っておけば、その抜けを防げます。

玄関から入り、部屋全体とつながりを伝える

玄関の写真が答えるのは、「入るとどんな空間なのか」「靴や荷物を置く場所はあるのか」という疑問です。玄関の広さと、下駄箱などの収納が入るように撮ります。玄関から奥が見通せる間取りなら、奥へ続く廊下や部屋が一緒に入る角度を選ぶと、次の写真へ自然につながります。

玄関を上がって部屋に入っても、すぐにシャッターを押さないでください。入居希望者が室内で最初につかみたいのは、細かい部分よりも、「部屋全体はどのくらいの広さで、どこに何がつながっているのか」です。この感覚は、間取り図だけではなかなか伝わりません。

部屋の四隅に立って、主役の1枚を決める

そこで、部屋の四隅に順番に立って、部屋全体を眺めます。立った場所ごとに確かめるのは、次の3つです。

1. 逆光になっていないか。逆光というのは、カメラの正面に窓などの強い光がある状態のことです。窓を正面にすると、窓の外との明暗差がそのまま出て、窓が白く、部屋が暗く写りやすくなります。
2. 視線が奥まで通るか。手前から奥の壁や窓まで見通せる角度だと、部屋の奥行きが伝わります。
3. 部屋同士のつながりが分かるか。リビングからキッチンや隣の部屋が見える角度があれば、「ここからキッチンに行ける」「この部屋の隣に寝室がある」という位置関係が、1枚で伝わります。

この3つがそろう角度を、その部屋の「主役の写真」にします。角度が決まったら、壁際まで下がって、部屋全体が入るように撮ります。部屋の中で下がりきれないときは、入口の外や、バルコニー側の室外まで出て、引けるだけ引いて写します。部屋の一部分しか写っていない写真では、広さも形もつかめないからです。

広く見せすぎない

引いて撮るのは、空間をそのまま伝えるためです。極端に広く写るレンズや設定で、実物より広く見せる撮り方はおすすめしません。内見に来た人が「写真より狭い」と感じると、写真で案内した内容と、実際の部屋が食い違ってしまいます。期待を高く上げすぎて、現地でがっかりさせるのは、お互いにとって損です。

各部屋の撮り方｜1枚に複数の情報を入れる

全体の写真で部屋の位置関係が伝わったら、次は部屋ごとに、入居希望者が確かめたいことを撮ります。洋室や和室で知りたいのは、主に広さ、日当たり、収納、エアコンなどの設備です。

掲載できる枚数には限りがあるので、1枚にいくつもの情報を入れる工夫をします。「日当たりだけの写真」「収納だけの写真」と分けていくと、枠はすぐに埋まってしまいます。

そこで、窓から光が入っている様子と、扉を開けたクローゼットが、同じ画面に入る角度を探します。エアコンが付いている部屋なら、それも画面に入れます。隣の部屋へ続く扉が見えるなら、つながりも一緒に伝わります。そうすると、1枚で「明るさ」「収納」「設備」「隣とのつながり」という4つの疑問に答えられます。

和室なら、押し入れを開けた状態で、窓からの光と畳の広さが一緒に入る角度がないか探してください。寝室として使えそうな部屋なら、布団やベッドを置ける広さがあるか、収納はどこにあるかが分かるように撮ります。

住む人が「ここで寝る」「ここに服をしまう」と具体的に想像できるかどうか。各部屋の写真で確かめたいのは、そこです。

キッチン・浴室・洗面・トイレは用途ごとに分ける

水回りが一か所に集まっている物件では、並んでいるからと、まとめて1枚か2枚で済ませたくなります。そうすると、入居希望者が確かめたい写真が足りなくなります。

理由は、それぞれの場所で答える疑問が違うからです。

同じ水回りでも、用途が違えば、見る人の目的も違います。ですから、場所の数ではなく、用途ごとに別の写真を用意します。撮影前に書き出したカテゴリの枠が、ここで役に立ちます。キッチン、浴室、洗面、トイレの分類があるなら、それぞれの枠に、その用途の疑問に答える写真を当てはめていきます。

水回りは狭く、全体が入りにくい場所でもあります。その場合も、入口の外まで下がって、空間全体がどのくらいの広さなのかが分かる写真を、1枚は用意してください。

古い空き家では、水回りの傷みや汚れが気になることもあります。気になる箇所を隠すような撮り方はおすすめしません。内見で見れば分かることを、写真だけ隠しても、決まるのは先延ばしになるだけです。必要な清掃や補修を済ませたうえで、そのままを撮るほうが、結果的に話が早く進みます。

設備は、物と場所をセットで伝える

水回りを撮っていると、給湯器のリモコンや洗濯機の水栓など、小さな設備が目に入ります。こうした設備は、アップで撮っただけでは伝わらない情報があります。

設備の写真が答える疑問は、2つあります。「何が付いているのか」と、「それが部屋のどこにあるのか」です。

インターホンを例にします。インターホンをアップで撮ると、モニター付きかどうかは分かります。でも、玄関の近くにあるのか、キッチンの横にあるのか、リビングの壁にあるのかは分かりません。住み始めてからの使いやすさは、その位置で変わります。

ですから、設備はアップだけで終わらせません。周りの壁や部屋の様子も入れて、部屋のどこにあるかが分かる写真にします。給湯器のリモコン、照明、洗濯機を置く場所なども、考え方は同じです。

設備そのものと、それが部屋のどこにあるか。この2つの情報がそろうと、入居希望者は写真を見ながら、自分がその部屋で設備を使う場面を想像できます。

バルコニーと眺望は別々に撮る

部屋の中を一通り撮ったら、最後は外に面した場所です。バルコニーに出ると、つい景色を撮りたくなります。ですが、バルコニーの写真と眺望の写真は、答える疑問が違います。

眺望というのは、窓やバルコニーから見える景色のことです。この2つを1枚にまとめようとすると、物干し金具や床が写りきらなかったり、景色が小さくなったりして、どちらの疑問にも答えきれなくなります。

戸建ての空き家で、バルコニーがなく、庭や縁側がある場合も同じです。庭や縁側の使い勝手と、外の景色を分けて撮ります。庭がある物件なら、広さや手入れのしやすさも気にする人がいますので、庭全体が分かる写真を1枚入れておくと親切です。

撮った写真を並べて、一周できるか確かめる

撮影が終わったら、物件を出る前に、撮った写真を内見の動線の順に並べます。動線というのは、人が物件の中を歩いて移動する道筋のことです。駐車場、外観、入口、玄関、部屋全体、各部屋、キッチン、浴室、洗面、トイレ、設備、バルコニー、眺望。この順番に並べてみてください。

確かめることは、3つです。

1. 写真だけで物件を一周できるか。外から玄関に入り、部屋を通って、バルコニーに出るまでの間に、「次はどこに進んだのか」が分からなくなる所がないかを見ます。つながりが途切れる所があれば、そこが足りない写真です。
2. 撮り漏れがないか。撮影前に書き出したカテゴリの枠を上から見て、写真が入っていない枠がないかを確かめます。物件を出てからだと、撮り直しのためにもう一度足を運ぶことになるので、帰る前に確認します。
3. 実物と違う印象になっていないか。明るさや色を大きく変える加工や、極端に広く写る撮り方で、写真の部屋が実物と別の部屋に見えていないかを見ます。内見に来た人が部屋に立ったとき、「写真で見たとおりだ」と感じられるかどうかを基準にします。

写真を整えたからといって、問い合わせや入居が必ず増えるわけではありません。入居希望者は、家賃、条件、場所、間取りなど、写真以外の情報も合わせて判断します。写真で整えられるのは、物件の情報が内見の前に伝わっているかどうか、という部分です。

撮影当日のチェックリスト

ここまでの内容を、現場に持っていけるチェックリストにまとめます。スマホのメモに写して、撮影のときに上から順に確認してください。

チェックの途中で、「ここは写真にして伝えるのが難しい」という点に気づくこともあります。そういうときは、写真で無理に何とかしようとせず、募集ページの文章で補足してください。写真と文章は、お互いに足りない部分を補い合うものです。

よくある質問

募集写真は何枚くらい撮ればいいですか？

決まった枚数はありません。載せられる枚数は掲載先によって違うので、まずその上限とカテゴリを確認してください。そのうえで、「入居希望者が確かめたいこと」を書き出し、その数だけ撮るのが基本です。多く撮っておいて、あとから選ぶのは問題ありません。

スマホで撮った写真でも募集に使えますか？

使えます。大切なのは、機材よりも、撮る順番と、何を伝えるかです。ただし、レンズが汚れていないか、手ぶれしていないかは、撮る前に確認してください。壁際まで下がって撮る場面が多いので、ご自身のスマホで、どのくらい引いて撮れるかを事前に試しておくと安心です。

部屋が散らかっていたり古かったりする場合、どう撮ればいいですか？

荷物が残っているなら、先に片づけてから撮ります。古さは隠さず、清掃や必要な補修を済ませた状態で撮ってください。古いこと自体より、実物と写真の印象が違うことのほうが、内見のときの印象を悪くします。

写真を加工してきれいに見せてもよいですか？

明るさを少し整える程度なら問題になりにくいですが、色や明るさを大きく変えたり、広く見える撮り方をしたりするのはおすすめしません。内見に来た人が「写真で見たとおりだ」と感じられることを基準にしてください。

撮影の時間帯はいつがよいですか？

物件の窓の向きや周囲の建物によって変わるので、一律には言えません。東向きの窓は午前中、西向きの窓は午後に日が入りやすくなります。下見のときに時間帯を変えて、部屋がいちばん自然に見える時間を確かめてください。

まとめ

1枚ずつ見ると、駐車場の写真も、インターホンの位置が分かる写真も、地味な写真です。部屋の主役の1枚に比べると、撮る必要がないように見えるかもしれません。ですが、動線の順に並べると、その地味な1枚が抜けた所で、案内の道が途切れます。

募集写真は、1枚ずつの写りの良さだけでは判断できません。並べたときに、外から中まで一周できるかどうかで、足りないものが見えてきます。

すでに募集ページを出している方は、写真を外から中への順番で見直して、最初に道が途切れる場所を1つだけ探してください。見つかったら、次に物件へ行く日の予定に「この場所の写真を撮る」と書き込みます。まだ募集前の方は、撮影予定の物件の間取り図に、駐車場から玄関、部屋、バルコニーまでの順番を矢印で書き込んでください。その矢印が、撮影当日に回る順番になります。

物件の選び方や、手に入れてよい物件かどうかの見極め方、リフォーム費用の抑え方など、写真を撮る前の段階の具体的なやり方は、スクールでもお伝えしています。

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