椙田(すぎた)です、
「タダでいいから、引き取ってほしい」
空き家の所有者から、こう言われることがあります。物件の代金が0円でも、名義を移すための手続きや、かかる税金があります。今日は、空き家を無償で譲り受けるときの、手続きの流れと、契約書のポイント、かかる費用の考え方をお話しします。
※この記事は、一般的な内容です。個別の税金や登記、契約の判断は、必ず、税理士・司法書士などの専門家、または各窓口に確認してください。
無償で譲り受けるとは、「贈与」を受けること
代金を払わずに、物件をもらう取引は、法律上は「贈与」にあたります。所有者(贈与する人)が「あげます」と言い、受け取る人が「もらいます」と応じることで、成立します。
ただし、口約束だけで進めるのはおすすめしません。書面によらない贈与は、履行(不動産の場合は、引渡しか、名義変更の登記)が終わる前なら、各当事者が解除できるとされています。あとで、「やっぱりやめた」となるのを防ぐためにも、書面にしておくと安心です。
手続きの流れ
- 物件と所有者を確認する:登記事項証明書で、所有者の名前と、抵当権などの権利が付いていないかを確認します。相続した空き家で、名義が亡くなった方のままの場合は、先に、相続の登記が必要になります
- 条件を決める:引渡しの日、家財などの残置物の扱い、費用を誰が負担するか、を話し合います
- 贈与契約書を作る:物件の表示、贈与の意思、引渡しの日、現況のまま引き渡すこと、費用の負担などを、書面に残します
- 所有権移転の登記をする:名義を、譲り受ける人に移す手続きです。贈与者と受贈者が共同で申請するのが基本で、司法書士に依頼することが多いです
- 引渡しを受ける:鍵を受け取り、固定資産税などを精算します
- 税金の手続きをする:贈与税や不動産取得税の対象になるかを確認し、必要なら、期限までに申告・納付します
- 火災保険に入る:名義変更のあとは、すぐ、自分の物件として、保険を確認します
契約書に入れておきたいポイント
- 物件の所在地、種類、面積などの、物件の表示
- 無償で贈与する旨
- 引渡しの日と、所有権移転の登記をする時期
- 現況のまま引き渡すこと、家財などの残置物の扱い
- 登記費用や、固定資産税の精算など、費用の負担
契約書の書き方は、物件ごとに違います。トラブルを防ぐために、司法書士や、不動産に詳しい専門家に、確認してもらうことをおすすめします。
0円でも、かかる費用と税金
物件の代金が0円でも、次のような費用や税金が、かかることがあります。
| 費用・税金 | かかる人 | 計算のもと(目安) |
|---|---|---|
| 登録免許税(名義変更の登記) | 譲り受ける人 | 固定資産税評価額×2%(贈与の場合) |
| 不動産取得税 | 譲り受ける人 | 固定資産税評価額を基に計算。贈与でも対象(税率や軽減は都道府県の案内で確認) |
| 贈与税 | 譲り受ける人 | 個人から受けた場合、年110万円の基礎控除を超える部分 |
| 司法書士への報酬など | 依頼した人 | 事務所ごとに異なる(見積もりで確認) |
| 固定資産税 | その年の1月1日時点の所有者 | 引渡しの日で、日割りで精算する取り決めをすることが多い |
登録免許税と不動産取得税は、固定資産税評価額を基に計算します。評価額は、市区町村の固定資産課税台帳などで確認できます。築古の空き家は、評価額が低いことも多いですが、物件によって違うので、事前に確認してください。
気をつけたいこと
- 「1円」や「0円に近い金額」の売買:時価と比べて、著しく低い金額で取引すると、時価との差額が贈与とみなされる場合があります。個別のケースは、専門家に確認してください
- 法人が、贈与する側や、受け取る側の場合:税金の扱いが、個人どうしとは異なります。必ず、税理士に確認してください
- 所有者の側にも、手続きや税金がある:所有者に、負担をかけないよう、費用の分担も、話し合っておきましょう
まとめ
空き家を無償で譲り受けるときは、贈与契約書を作り、所有権移転の登記をして、税金の手続きをする、という流れになります。代金が0円でも、登録免許税や不動産取得税、司法書士への報酬などがかかることがあります。書面に残すことと、専門家に確認することが、あとのトラブルを防ぐ、いちばんの近道です。
※税金や登記の制度は、改正されることがあります。実際に手続きをするときは、最新の情報を、国税庁や法務局、都道府県・市区町村の案内で確認してください。
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