椙田(すぎた)です、
「物件の代金が0円なら、お金はかからないんですよね？」
空き家を0円で取得する話をすると、こう聞かれることがあります。でも実際には、物件の代金が0円でも、税金や費用がかかります。今日は、空き家を持つときに関わる税金を、取得するとき、持っている間、貸したあとの3つの場面に分けて、お話しします。
※この記事は、一般的な内容です。税率や特例、免税点などは、年度や自治体で変わります。個別の税務の判断は、税理士などの専門家に、確認してください。
空き家に関わる税金の全体像
| 税金・費用 | いつ | ポイント |
|---|---|---|
| 登録免許税 | 名義変更(所有権移転の登記)のとき | 贈与の場合は、固定資産税評価額の2%が目安 |
| 不動産取得税 | 取得したあと | 贈与でも対象。相続は課税されない。税率や特例、免税点は、時期や種類で異なる |
| 贈与税 | 個人から無償で受けたとき | 年110万円の基礎控除を超える部分が対象 |
| 固定資産税・都市計画税 | 毎年 | その年の1月1日時点の所有者に課税される |
| 所得税・住民税 | 貸して、家賃が入るようになったあと | 不動産所得として、確定申告が必要な場合がある |
このうち、登録免許税・不動産取得税・贈与税は、取得のときに関わる税金です。手続きの流れは、こちらの記事で解説しています。
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取得のときの税金:不動産取得税
不動産取得税は、土地や家屋を取得したときに、取得した人に課税される都道府県の税金です。購入だけでなく、贈与で取得した場合も対象になります。一方、相続で取得した場合は、課税されません(東京都主税局の案内より)。
- 計算のもと:固定資産税評価額を基に計算する
- 税率・特例:土地・家屋の種類や、取得の時期などで異なり、軽減の特例が設けられている
- 免税点:課税の基準となる額が、一定額に満たない場合は、課税されない。金額は、取得の時期で改正されることがある
- 申告:都道府県により、取得後、一定の期間内の申告が必要。たとえば東京都では、取得した日から30日以内で、30日以内に登記を申請した場合は、原則として申告は不要とされている
築古の空き家は、評価額が低く、免税点を下回ることも少なくありません。ただし、物件によって違うので、取得前に、都道府県の税事務所の案内で確認してください。
実際に、僕は、土地だけを取得した物件で、免税点以下になり、不動産取得税がかからなかった経験があります。ただし、注意したい点があります。同じ年に、隣接する土地を、続けて取得すると、前後の取得をあわせて1つの取得とみなし、合算した額で、免税点を判定するという扱いがあります(東京都主税局の案内より)。近い場所で、複数の物件を取得することが多い方は、この点も、頭に入れておくとよいと思います。
持っている間の税金:固定資産税・都市計画税
空き家を持っている間は、毎年、固定資産税がかかります。その年の1月1日時点の所有者に、課税されます。市街化区域などでは、都市計画税も、あわせてかかることがあります。
固定資産税の税率は、標準税率が1.4%と定められていますが、これは、必ずどこでも同じというわけではありません。市町村が、条例で、これより高い税率(超過課税)を定めていることがあります(総務省の案内より)。同じ評価額の物件でも、自治体によって、税額が変わることがあるという点は、意外と知られていません。物件のある市町村の税率は、事前に確認しておくと安心です。
住宅用地の特例
住宅が建っている土地には、固定資産税を軽減する「住宅用地の特例」があります。住宅1戸あたり200㎡までの部分(小規模住宅用地)は課税標準が6分の1、それを超える部分(一般住宅用地)は3分の1になります。
特例が外れることがある
管理が行き届かず、周囲に悪影響を及ぼす空き家は、「特定空家等」や「管理不全空家等」として、市区町村から指導や勧告を受けることがあります。勧告を受けると、住宅用地の特例が解除され、固定資産税が高くなるおそれがあります。特例が解除されると、税額が何倍になるかは、土地の状況によって違います。
関連記事:空き家を3年放置するとどうなる？固定資産税6倍のリスクと「0円で手放す」という選択肢
貸したあとの税金:家賃収入
空き家を貸して、家賃が入るようになると、その収入は、原則として「不動産所得」になり、所得税・住民税の対象になります。収入から、必要経費(固定資産税、火災保険料、修繕費など)を差し引いて、所得を計算します。
給与をもらっている方の場合、給与以外の所得の合計が、年間20万円以下なら、原則として、所得税の確定申告は不要とされています。ただし、住民税の申告が別に必要になる場合もあります。実際の判断は、税務署や税理士に、確認してください。
固定資産税の精算
固定資産税は、1月1日時点の所有者に、その年の分が課税されます。物件の引渡しが年の途中の場合、引渡しの日を基準に、日割りで精算する取り決めをすることが多いです。精算は、法律上の義務ではなく、当事者の合意で決めるものなので、契約書に書いておくと安心です。
まとめ
空き家は、物件の代金が0円でも、取得のとき(登録免許税・不動産取得税・贈与税)、持っている間(固定資産税)、貸したあと(所得税・住民税)と、場面ごとに、税金や費用が関わります。金額の目安は、固定資産税評価額から確認できます。制度や税率は、変わることがあるので、実際に手続きをするときは、最新の情報を、国税庁や、都道府県・市区町村、法務局の案内で確認してください。
※この記事は、一般的な情報の提供です。個別の税務の判断は、税理士などの専門家に、必ず確認してください。
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