築20年・築40年・築60年の戸建てを比べると｜5年後の手残りと売却の結果はどう違うか

椙田(すぎた)です、

「戸建ての築年数は、新しいほうがいいのか、古いほうがいいのか。結局どれを選べば、お金が残るのか」。これから物件を探す方が、いちばん迷うところだと思います。

今日は、築20年、築40年、築60年の戸建てを、同じエリアで1軒ずつ買って、5年間貸したらどうなるか。手元に残るお金を、順番に比べていきます。さらに、5年後に売るところまで入れると、順位がひっくり返る、という話もします。最後に、気になる人が多い「旧耐震」の考え方にも触れます。

※この記事の数字は、神奈川県の横須賀エリアを想定した、ざっくりした試算です。実際の価格、家賃、税金、保険は、地域や物件によって大きく異なります。売却や税金に関わる部分は、不動産会社や税理士にも確認したうえで、ご自身の判断で行ってください。

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先に整理:「予算300万円」で比べるとはどういうことか

先に、この記事の比べ方を説明します。同じ300万円を使って、築20年・築40年・築60年のそれぞれから始めたらどうなるか。そう考えると、実は買える物件が、築年数ごとに違ってきます。

この後に出てくる試算では、買値にリフォーム代を足した「総投資額」が、築20年で550万円、築40年で400万円、築60年で300万円になります。つまり、手元の資金が300万円だとすると、ちょうど収まるのは築60年だけです。築40年は100万円、築20年は250万円、資金が足りません。

足りない分を、自己資金の上乗せや、融資で補うかどうかは、人によって事情が違います。ここでは、「300万円で足りる築古」と「資金を足せば届く築浅寄り」を、同じ土俵で比べると何が違うのか、という見方で読み進めてください。

築年数で、戸建ての買値はどれくらい違うのか

まず、買うときの値段の話からです。同じ横須賀の、似たような広さと立地の戸建てを、築年数別に探したとします。僕の感覚では、おおよそ次のような開きがあります。

同じ広さで、同じようなエリアでも、築年数が上がるだけで、買値がここまで変わります。状態によっては、「解体費と相殺でいいから、引き取ってほしい」という話まで出てきます。実際に、横須賀で売るに売れず、築60年の家をほとんど値段がつかない形で引き取ってほしいと、持ち込まれた例もありました。

なぜ築年数で値段が変わるのか:法定耐用年数

理由の一つが、法定耐用年数です。これは、税務上、建物の価値が何年でゼロになるとみなすかを、国が決めた年数のことです。木造の戸建て(住宅用)は、22年とされています。

• 築20年は、22年をまだ超えていません。帳簿上も建物に価値が残っていて、市場でも「土地とまだ使える建物」として評価されます。
• 築40年は、22年をとっくに超えています。建物の会計上の価値はゼロで、値段はほぼ土地の価格で決まります。
• 築60年は、建物に価値がないどころか、壊すのにお金がかかる負担になることがあります。解体費が100万円、150万円かかるなら、土地に150万円の価値があっても、差し引きはゼロに近づきます。

買うときだけを見れば、安い築古が圧倒的に有利に見えます。しかし、本当に大事なのは、そのあとです。

買値は5分の1でも、家賃はほとんど落ちない

ここが、築古戸建てを扱ううえで、いちばん面白いところです。買値は築60年で大きく下がるのに、家賃のほうは、それほど落ちません。

借りる人の立場で考えてみてください。築20年でも築40年でも、リフォームされていて、雨風がしのげて、そこそこきれいなら、築年数はあまり気にされません。それよりも、家賃がいくらか、間取りはどうか、車で通勤しやすいか、といった点のほうが、ずっと重要です。

同じエリアの同じような広さで、家賃の目安を並べると、こうなります。

見てほしいのは、買値と家賃の落ち方の違いです。買値は500万円、300万円、100万円と、5分の1まで下がっているのに、家賃は7万円、6万円、5万5,000円で、ほとんど変わっていません。

100万円で買って、年間66万円の家賃が入ってくる。単純に計算すれば、とても効率の良い数字です。もちろん、ここから固定資産税や保険、修繕費が引かれますし、リフォーム代もかかります。それでも、「買値だけが下がり、家賃は粘る」という性質が、築古を安く仕入れる最大の理由になっています。

5年間貸したときの手残りを、試算してみる

では、5年間貸したあとに、手元にいくら残るのか。細かい税金や空室は、ここでは一度ならして、ざっくりとした手残りで見ていきます。

まず、買値にリフォーム代を足して、総投資額を出します。

• 築20年は、状態が良いのでリフォームは約50万円。買値と合わせて約550万円です。
• 築40年は、リフォームが約100万円。合わせて約400万円です。
• 築60年は、水回りも傷んでいることが多く、リフォームが約200万円。合わせて約300万円です。

古いほど買値は安くなりますが、リフォームは重くなります。この2つは、セットで覚えておいてください。

次に、家賃から、固定資産税、火災保険、ときどきの修繕費を引いた「毎年の手残り」です。築20年で年に約55万円、築40年で約48万円、築60年で約42万円とします。これを5年分積み上げると、次のとおりです。

5年の時点で、投じたお金がどれだけ戻ってきたかを見ると、いちばん回収が進んでいるのは、築60年です。安く始めた物件ほど、投資額を取り戻すスピードが速い。直感どおりの結果です。

ここに一つ、築古ならではのコストを足しておきます。火災保険は、築年数がかなり古くなると、保険料が上がったり、そもそも引き受けてもらいにくくなったりすることがあります。僕の感覚では、築50年を超えるあたりから、その傾向が強くなります。築60年の物件は、ランニングコストが地味に重くなる点を、頭の片隅に置いてください。火災保険の考え方は、別の記事でも整理しています。

つまり、「5年間、持ち続けて家賃をもらう」前提なら、安く仕込んだ築古がいちばん強い。ここまでは、事実だと考えています。

5年後に「売る」を入れると、順位がひっくり返る

ここまでは、すべて「持ち続ける」前提の話でした。ところが、5年たった時点で一度売る、つまり出口をつくると、順番がまるごとひっくり返ることがあります。理由は、売る相手が、築年数によって違うからです。

築20年は、マイホームを探す人に売れる

築20年の家は、5年後には築25年です。この年数なら、投資家ではなく、自分と家族が住む家を探している人、つまり実需(じつじゅ)の買い手に売れる可能性があります。この人たちは、住宅ローンを組んで、土地だけでなく「住める家」を買います。そのため、値段の付き方がまったく違います。

リフォーム済みで、立地もそこそこなら、横須賀でも1,200万円から1,300万円で買い手がつくことがある、というのが僕の感覚です。買値500万円の2倍から3倍です。もちろん、売れる保証はありませんし、実際の価格は物件と時期によって変わります。

築40年・築60年は、土地を買う人に売ることになる

築40年や築60年は、5年後に築45年、築65年になります。ここまで古いと、マイホームを探す人は、住む家としてはあまり見てくれません。買うとしても、「土地がほしい、家は壊す」という人が中心になります。そのため、値段は土地の価格までしか出ません。安いエリアの築60年なら、売っても180万円ほどです。

5年間の家賃の手残りに、売却額を足すと、次のようになります。

5年間の家賃だけを見たとき、いちばん強かった築60年が、出口まで入れると、いちばん下になります。逆に、5年間ずっとマイナスで、いちばん地味だった築20年が、売却で大きく逆転します。

この表の数字には、売却時の仲介手数料や、譲渡にかかる税金は含まれていません。実際に手元に残る金額は、これよりも少なくなります。あくまで、順位が入れ替わる仕組みを示す、ざっくりした試算として見てください。

安く買って回収が速いことを「勝ち」だと思っていた人ほど、出口の違いで足をすくわれることがあります。手残りの少ない物件のほうが、出口で化ける場合もあるのです。

「築20年が正解」とは、単純に言えない理由

「なんだ、築20年が正解か」と思った方は、少し待ってください。そう単純ではありません。

実需に売れるエリアだからこそ成り立つ

築20年が売却で化ける話は、マイホーム需要がきちんとあるエリアでしか成り立ちません。今回の試算の横須賀のように、人が住みたいと思う立地であることが前提です。マイホーム需要が弱い地域では、築25年でも、実需の買い手は現れません。田舎の築20年を500万円で買っても、5年後に買い手がいなければ、ただの「回収の遅い物件」で終わります。

売るときには税金がかかる

売却の利益には、税金がかかります。個人で所有している場合、所有期間が短いうちに売ると、譲渡所得にかかる税率が、約4割と高くなる仕組みがあります。所有期間が5年を超えると、税率は半分ほどに下がります。「5年で売る」というのは、この税率が切り替わるライン上にあるため、期間の数え方には注意が必要です。

この期間の数え方は、売る年の1月1日時点で判断するなど、細かいルールがあります。税制は変わることもあるので、売る前に、必ず税理士や税務署に確認してください。この記事では、「短く持って売ると、税負担が重くなることがある」とだけ覚えておいていただければ十分です。

旧耐震の戸建ては、買ってはいけないのか

築年数を考えるとき、避けて通れないのが、「旧耐震」です。築45年前後より古い物件を見ていると、この言葉に必ず出会います。

耐震基準とは、建物がどのくらいの地震に耐えられるように作られているか、という基準です。この基準は、1981年(昭和56年)6月1日に大きく切り替わりました。それより前に建築確認を受けた建物が旧耐震、以降が新耐震です。旧耐震は震度5強くらいで倒れないこと、新耐震は震度6強から7クラスでも、すぐには倒壊しないことを求めています。言葉だけを見ると、「旧耐震は弱い、危ない」と感じてしまいます。

怖いのは、大きなRC造の建物

ただ、ここには見落とされがちな点があります。耐震基準が本格的に問題になるのは、主に、3階建て、4階建てのマンションや、鉄筋コンクリート(RC)造のビルです。重くて大きい建物は、地震のときに、自分自身の重さが大きな力になるからです。こうした建物の旧耐震は、補強に数百万円、数千万円かかることもあり、専門家も身構えます。

一方で、僕たちが主に扱う、木造の平屋や2階建ての戸建ては、建物そのものが軽い構造です。そのため、大掛かりな構造計算や補強の話には、基本的にはなりません。もちろん、状態は1軒ずつ確認する必要があります。必要に応じて、耐震診断など、専門家の目を入れることも考えてください。

買うときは安く、貸すときは安くならない

旧耐震の物件は、買うときの査定では、はっきりマイナスに評価されます。そのぶん、安く買えます。ところが、貸すときに、借りる人から「旧耐震だから家賃を下げてほしい」と言われることは、ほとんどありません。借りる人が気にするのは、家賃、広さ、きれいさ、通いやすさです。

買うときは「旧耐震だから」安くなり、貸すときは「旧耐震だから」安くならない。この非対称が、家賃で回収するタイプの投資で、旧耐震が狙い目になる理由です。

弱点は、出口です。安く買えるということは、売るときも、高くは売れにくいということです。値上がりを期待して、高く売り抜けたい人には向きません。「売却は考えず、家賃で回収する」という前提に立てるなら、弱点は小さくなります。いずれにしても、最後は建物の状態を自分の目で確かめて、自己責任で判断することが前提です。

築年数ごとの向き不向きを、整理する

ここまでの話を、タイプ別に整理します。どれが正解ということではなく、あなたが何を目的にするかで、選ぶ築年数が変わります。

インカム、つまり家賃の効率だけなら、築古が圧倒的に有利です。しかし、出口の売却まで入れると、築浅寄りが化けることがあります。トータルでどちらが得かは、売るのか、持ち続けるのかで答えが変わります。物件の良し悪しではなく、あなたの出口戦略の問題なのです。

予算300万円の人が、築年数を選ぶ手順

最後に、実際に築年数を選ぶ手順をまとめます。順番が大事です。

1. 出口を先に決める。5年後、10年後に売るのか、売らずに家賃を受け取り続けるのかを、ざっくり決めます。
2. エリアの需要を確認する。マイホームを探す人が買うエリアなのか、投資家か土地目的の人しか買わないエリアなのかを調べます。
3. 総投資額を出す。買値だけで比べず、リフォーム代を足した金額で比べます。
4. 手残りを計算する。家賃から、固定資産税、火災保険、修繕費を引いて、年間の手残りを出します。
5. 回収年数を確認する。総投資額を年間の手残りで割って、何年で回収できるかを見ます。
6. 予算に収まるか確認する。手元の資金で足りるか、足りない場合はどう補うかを考えます。

たとえば(仮の例です)、総投資額が300万円で、年間の手残りが42万円なら、回収に約7年かかります。総投資額が550万円で、手残りが55万円なら、約10年です。こうして並べると、持ち続ける前提では、築古のほうが、早く回収できることがよく分かります。

ただし、これは持ち続ける場合の話です。売却を入れるかどうかで、順位は変わります。ここを最初に決めておかないと、数字の見方がぶれてしまいます。

見落としやすいポイント

• 買値だけを比べて、リフォーム代を入れずに「安いほうが得」と判断する
• 家賃は築年数で大きく下がらないことを知らず、築古の利回りの良さを見逃す
• 出口を決めないまま、築年数を選んでしまう
• マイホーム需要のない地域で、「築浅なら売れる」と思い込む
• 売却時の仲介手数料や税金を、試算に入れ忘れる
• 築古の火災保険が、割高になったり、引き受けを断られたりする可能性を見落とす
• 旧耐震という言葉だけで、建物の状態も見ずに候補から外す

数字を並べると、判断が冷静になります。気になる物件があれば、一度、自分の条件に置き換えて、表をつくってみてください。

よくある質問

築年数が古いほど、本当に利回りは良くなりますか?

買値に対する家賃の割合は、築古のほうが高くなりやすい傾向があります。買値が大きく下がるのに、家賃はそれほど落ちないからです。ただし、リフォーム代や修繕費が重くなることもあるため、総投資額で計算し直して比べてください。

築60年の戸建ては、5年後に売却できますか?

売れることはありますが、値段は土地の価格が中心になり、高くは売れにくい傾向があります。試算では、安いエリアで180万円ほどと見ていますが、地域や状態によって大きく変わります。売却を前提にするなら、土地の需要も調べておいてください。

旧耐震の木造戸建ては、買ってはいけないのですか?

一律に避ける必要はない、というのが僕の考えです。耐震基準が問題になりやすいのは、主に大きなRC造の建物で、木造の平屋や2階建ては事情が違うからです。ただし、建物の状態は1軒ずつ違います。必要に応じて専門家に見てもらい、最終的にはご自身の責任で判断してください。

築20年の戸建てなら、どこでも売却で利益が出ますか?

いいえ、出ません。実需、つまり自分で住むために家を買う人がいるエリアでないと、築20年でも買い手が現れないことがあります。売却で利益を狙うなら、マイホーム需要のある立地かどうかが、最初の条件です。

予算300万円なら、築何年の戸建てから始めるのがよいですか?

この記事の試算では、買値とリフォーム代を合わせて300万円に収まるのは、築60年前後でした。ただし、これは横須賀エリアを想定した例です。地域によって相場は違いますし、築年数だけで決めるものでもありません。出口、エリアの需要、建物の状態を合わせて判断してください。

築古の戸建ては、火災保険に入れますか?

入れる場合が多いですが、築年数が古くなると、保険料が上がったり、引き受けてもらいにくくなったりすることがあります。保険会社や商品によって条件が違うため、購入前に、保険会社や代理店に確認してください。

まとめ

築20年、築40年、築60年を同じ土俵で比べると、見えてきたのは次のことでした。

• 買値は、古いほど安い。築60年は、築20年の5分の1ほどになる
• 家賃は、築年数ではそれほど下がらない。だから、家賃の効率は築古が有利
• 5年間持ち続けるなら、回収がいちばん速いのは築60年
• 5年後に実需へ売る出口まで入れると、築20年が逆転することがある。ただし、実需に売れるエリア限定
• 売却時には、税金や手数料がかかる。期間の数え方は、税理士などに確認する

一番お伝えしたいのは、「安いから得」でも「築古だから正解」でもない、ということです。持って回すのか、売って抜けるのか。自分の出口を先に決めて、そこから逆算して築年数を選ぶ。順番は、こちらです。

築年数ごとの具体的な見極め方や、リフォームの抑え方は、スクールでもお伝えしています。

※繰り返しになりますが、この記事の数字は、ざっくりした試算です。実際の価格、家賃、税金、保険は、地域や物件、時期によって異なります。実際の購入や売却は、不動産会社や税理士などの専門家にも確認したうえで、ご自身の判断で行ってください。

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