戸建賃貸の家賃の決め方｜相場の調べ方と築古の設定のコツ

椙田(すぎた)です、

「戸建を貸したいけれど、家賃をいくらにすればいいのか、わかりません」

これは、空き家を貸す方から、いちばんよく聞かれる質問の1つです。マンションやアパートは、同じ建物の他の部屋を参考にできます。でも、戸建は1軒ずつ違うので、比べにくいんですよね。今日は、戸建賃貸の家賃の決め方を、相場の調べ方、自分の下限の考え方、築古ならではの設定のコツの順に、お話しします。

※この記事は、一般的な考え方です。具体的な金額は、地域や物件で変わります。投資の判断は、ご自身の責任で行い、必要に応じて、専門家に確認してください。

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家賃を決める3つの視点

1. 相場:周りの似た物件が、いくらで貸されているか
2. 自分の下限:物件を持つのに必要な費用を、まかなえる家賃か
3. 物件の強みと弱み:駐車場や庭、状態など、相場に上乗せ・差し引きする材料

この3つを順に確認して、募集する家賃を決めます。

視点1:相場の調べ方

調べるときは、条件をできるだけ近づけて比べます。エリア(できれば同じ市町村・同じ生活圏)、戸建か集合住宅か、広さ、築年数、駐車場の有無などです。

ここで注意したいのは、ポータルサイトに載っている賃料は、「募集の賃料」だということです。募集中の賃料と、実際に決まる賃料は、違うことがあります。周辺に、長く募集が出たままの物件があれば、その賃料は、高めかもしれない、と考えるのも1つの見方です。

実際に、僕がやっている方法をお伝えすると、相場は、SUUMOで似たような物件を検索して調べています。ただ、僕が扱っているようなボロ戸建は、そもそも似た物件が、ほとんど出てきません。同じエリアに、比較できる物件があるときは、いちばん安い賃料に合わせます。逆に、競合になる物件が見当たらないときは、少し高めに設定しています。物件を買う前で、まだ相場をきちんと調べていない段階では、固定資産税の年額を、月額家賃の目安として、仮に置くこともあります。あくまで、最初の当たりをつけるための考え方です。

視点2:自分の下限を計算する

相場を知ったら、次は、自分の側の数字を確認します。物件を持つと、家賃が入らなくても、次のような費用がかかります。

• 固定資産税(と、都市計画税がかかる地域では、その分)
• 火災保険料
• 修繕や、設備の交換のための費用
• 入居者が決まるまでの、空室の期間の分

年間にかかる費用を、12か月で割ると、「毎月、最低限、必要な家賃」の目安が見えてきます。相場がこの下限を下回るなら、その物件は、貸しても、負担が大きい可能性があります。

視点3:築古戸建の設定のコツ

築古の戸建は、新築や築浅と、同じ物差しでは比べられません。相場より下げるか、上乗せするかは、物件の強みと弱みで考えます。

• 強みになるもの:駐車場が何台か置ける、庭や広い敷地がある、間取りが広い、使える設備が残っている
• 弱みになるもの:水回りが古い、断熱や設備が古い、駅やスーパーから遠い、日当たりが悪い

弱みは、家賃で調整するだけでなく、条件で工夫する方法もあります。たとえば、DIYを認める、敷金・礼金をゼロにする、といった形です。こうした条件の考え方は、こちらの記事で解説しています。

関連記事:DIY型賃貸借の入居者はどう集める？募集文の書き方と写真のコツ

決めたあとに、見直す

家賃は、一度決めたら終わりではありません。募集を出しても反応がないときは、いきなり下げるのではなく、写真や説明文、条件など、家賃以外を先に見直します。見直す順番と、家賃を下げるときの注意点は、こちらにまとめています。

関連記事:空き家の客付け方法｜家賃を下げずに入居者を見つける実践手順 / 家賃の安易な値下げが招くリスク

まとめ

戸建賃貸の家賃は、相場、自分の下限、物件の強みと弱みの3つの視点で決めます。相場は、ポータルサイトの募集や、賃貸仲介・管理会社へのヒアリングなど、複数の方法で確認し、自分の下限は、年間にかかる費用から、計算します。最初から、完璧な家賃を決める必要はありません。反応を見ながら、見直していきましょう。

※家賃や収益は、地域や物件、時期によって変わります。ここに書いた考え方が、必ず、収益につながるわけではありません。実際の判断は、ご自身の責任で行い、必要に応じて、専門家に確認してください。

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