椙田(すぎた)です、
空き家を貸し始めると、いつか、考えるのが「出口」です。この物件を、最終的に、どうするのか。貸し続けるのか、売るのか、壊すのか。今日は、空き家投資の出口の考え方を、判断の流れと、それぞれの注意点に分けて、お話しします。
※この記事は、一般的な内容です。税金や補助金などの制度は、年度や自治体で変わります。売却価格や、収益を、お約束するものではありません。実際の判断は、ご自身の責任で行い、税理士などの専門家に確認してください。
出口は、3つ
| 出口 | どんな選択か | 向いている人・状況 | 注意したい点 |
|---|---|---|---|
| 保有(貸し続ける) | 貸し続けて、家賃収入を得る | 収益を続けたい。管理の手間をかけられる | 建物の維持費や、空室のリスクがある |
| 売却 | 物件を売って、現金にする | 早く手放したい。まとまった資金がほしい | 売れるかは、物件や地域による。譲渡所得の税金が関わる |
| 解体(更地にする) | 建物を取り壊す。そのあと、売却や活用を考える | 建物が傷みすぎて、貸せない・売れない | 解体費用がかかる。住宅用地の特例が外れ、固定資産税が上がることがある |
判断の流れ
売却するときの考え方
物件を売って利益が出た場合は、譲渡所得として、税金がかかります。国税庁の案内では、譲渡した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超える土地・建物は、長期譲渡所得として計算されます。所有期間によって、税率が変わるので、売る時期も、判断の材料になります。
相続した空き家の特別控除
相続した空き家を売るときには、一定の要件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります(国税庁の案内より)。主な要件は、次のとおりです。
- 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
- 相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、売ること
- 売る価格が、1億円以下であること
- 一定の耐震基準を満たすこと(または、解体して、敷地のみを売る)
適用期間は、令和9年12月31日までの譲渡とされています。相続人が3人以上の場合は、控除額が2,000万円になるなど、条件が細かく決まっています。適用を受けるには、確定申告が必要です。要件に当てはまるかは、税務署や税理士に、確認してください。
実際に、僕自身の売却には、2つのパターンがあります。1つは、空室のまま、実需(自分で住みたい人)に売る方法。もう1つは、賃貸中のまま、オーナーチェンジ物件として売る方法です。保有を続けている物件も、もちろんあります。
解体するときの考え方
建物の傷みが激しく、貸すことも、売ることも難しいときには、解体を検討することがあります。ただし、注意点があります。
- 解体費用がかかる:金額は、建物の構造や、広さ、立地で、大きく変わります
- 固定資産税が上がることがある:建物を取り壊して更地にすると、住宅用地の特例が適用されなくなり、固定資産税が高くなる場合があります
- 補助金制度がある自治体もある:国土交通省は、市区町村が行う空き家の除却などへの支援制度(空き家対策総合支援事業)を設けています。実際に補助を受けられるかや、条件、金額は、自治体ごとに異なります
解体を考えるときは、着手する前に、市区町村の窓口で、補助制度があるかを確認しましょう。
実際に、僕自身は、基本的に、解体はしたくないと考えています。すでに建っているものを壊すのは、経済合理性がよくありませんし、再利用できるものを壊すのは、もったいないとも感じます。これまで150件以上の物件に関わってきましたが、解体したのは1件だけです。千葉市内の物件で、立地がよく、建物よりも土地としての価値のほうが高かったため、解体して、土地として売却しました。なお、解体ではありませんが、土砂災害で、家屋そのものが流されてしまった事例も、1件あります。自然災害で、建物を失うこともある、という点は、火災保険や、物件の立地を考えるうえでも、頭に入れておく必要があると思います。
保有し続けるときの考え方
貸し続ける場合は、建物の維持と、入居者の確保が、大切になります。定期的な点検と、必要な修繕、家賃や条件の見直しを続けて、空室の期間を、できるだけ短くします。管理の負担が重くなってきたときは、管理会社への委託も、選択肢になります。
関連記事:戸建賃貸の管理は自分でやる？管理会社に頼む？判断基準と選び方
放置するリスクも、忘れずに
出口を決めないまま、空き家を放置すると、建物が傷み、管理不全空家等や特定空家等として、市区町村から指導や勧告を受けることがあります。勧告を受けると、固定資産税の住宅用地の特例が解除されるおそれがあります(国土交通省の案内より)。
関連記事:空き家を3年放置するとどうなる？固定資産税6倍のリスクと「0円で手放す」という選択肢
シリーズのまとめ:空き家投資の全体像
ここまでの記事で、空き家投資の流れを、探す、取得する、貸す、運営する、出口、の順に、整理してきました。気になる場面の記事を、あらためて、確認してみてください。
まとめ
空き家の出口は、保有、売却、解体の3つです。目的をはっきりさせ、物件の現状を確認したうえで、3つを比べ、税金や費用を確認して決めます。売却の特別控除や、解体の補助制度は、要件や条件が細かく決まっており、年度や自治体で変わります。実際の判断の前に、税務署、市区町村、専門家に、確認してください。
※この記事は、一般的な情報の提供です。売却価格や収益を保証するものではありません。実際の判断は、ご自身の責任で行い、税理士などの専門家に確認してください。
