不動産投資は最後は税金との闘いだ・・というような記事を過去に書きましたが、やってみると分かる通り、不動産は思った以上に儲からない投資です。
この要因は、税金と双璧を為す経費化できない出費=“元本返済”が税引後利益からごそっと引かれてしまうことに因るアナジーですね。
キャッシュフローを考えたとき、最も大きく出ていくのが借入返済です。
あー、この話は融資を受けて投資するというスタイルを大前提としています。
キャッシュでサクサク買える羨ましい輩は「いや違うぞ」とかイチイチ指摘して来ず勝手にやっといてくださいな。笑
たとえば1億円の物件をフルローンで買い、家賃収入が年間1000万円だとして、1億円を返済期間20年、金利2%で調達すれば返済額は年間に約600万円となります。
返済額のうち、経費として落とせるのは金利部分※だけですから年間約200万円です。そうすると残る400万円は元本返済です。(※厳密には建物部分の金利のみ、ですが)
家賃収入からは、管理費や固定資産税や、電灯代や修繕費などのコストが支出され、それをここではざっくり15%とすると、
1000万ー150万ー600万=250万
年間CFが250万と言われますが、実際には、
1000万ー150万ー金利200万=650万
が利益で、これに所得税が課税され、そのあと元本返済400万を引かれる計算です。
※いまは話を簡単にするために減価償却費は考慮していません。
だから税金とダブルパンチで儲からない。
だけど、この400万円というのは、ただただ出ていくだけのお金かというと実はこれがそうでもなく・・・売却時のことを考えると、借入金の残債が年間400万円目減りするわけで、それは毎年400万円を定期積立預金するような効果があるわけです。
不動産投資はあくまでもインカムゲインとキャピタルゲインの合算で勝敗が決まるので元本返済はキャピタルゲインに寄与します。(ここでも譲渡税は考えなきゃなのですが)
そういうわけで不動産投資というのは、ある意味、コツコツ積み立てる預金みたいなものと言えるのです。
人によっては「年金がわりに」と言ってますが、そんなに長期間、要するに完済するまで保有しますか?という点がその違いですね。
年金がわり・・は、全く儲からない新築区分マンションとか売り付ける悪質業者とかがよく使う言葉でしょう^^
ところで。
定期積立もこの低金利のJAPANでやっててもあんまり旨味はなくって、もしやるであればやはりここは金利の高い海外の積立を開拓するべきです。
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