自己資金ゼロから不動産投資を始めてキャッシュフロー1000万円を作るための具体的な手法やテクニックなどを解説しています。

資産形成

節税とは税金を調節すること

公けには書けない内容は、LINEで情報発信してます。まだ僕のLINE@に登録していない人は今すぐに登録しておきましょう。
↓ ↓ ↓
友だち追加


昨日は、某外資系の保険会社に勤務している投資家仲間を呼んで、不動産投資に特化した法人(事業会社、資産管理会社)での生命保険の勉強会を開催してみました。
僕自身、生保商品を活用した節税を検討している真っ最中だったので企画したわけですが、昨年の税制改正で既に法的に塞がれている節税方法もあって、正直かなり危ういことをやろうとしていたことが解り、非常に有益でした。
講師に来てくれた友人自身が不動産投資をやっているので、勤務先にバレるリスクを回避するため完全にクローズドかつ匿名なので、ここでも色々書けないのが残念なのですが、彼の場合は自身が営業マンではないので、よくありがちなバックエンドで自社商品を売りたい保険営業セミナーとは違い、ぶっちゃけトークで不動産投資家が買っちゃいけない保険種類も暴露してくれ、参加者の満足度もかなり高かったのも良かった点です。
その中で、僕が響いたのが「保険を使った節税とはタックスコントロールである」という言葉でした。資産管理会社を含めた営利企業は、対銀行へ出す決算書は重要で、黒字期に保険を使って税額を積み下ろすことはもちろんのこと、赤字期に保険を使って黒字決算を作り出すこともできる、というのがポイントです。要するに、本当の「節税」とは税金を「節約」することではなく、税金を上にも下にも「調節」することなんだ、と理解した次第です。
今回の勉強会は、当初10人の募集枠に対して、ほんの数時間で27人も申し込みが入り瞬殺で締め切りました。なので僕からLINEで情報配信した人だけで埋まった内容でした。キャンセル待ちも多数もらっていたので、リクエストにお応えして、A氏には年明けにもう一度同じセミナーやってもらいますので、参加希望の方は募集告知をお見逃しなく。


公けには書けない内容は、LINEで情報発信してます。まだ僕のLINE@に登録していない人は今すぐに登録しておきましょう。
↓ ↓ ↓
友だち追加

いつも応援クリックありがとうございます。
お蔭さまでランキング回復中です。
今日も下のバナーをぽちっとお願いします↓

にほんブログ村 住まいブログ 大家さんへ

バブル資産1000億円の男からのメッセージ

いつも応援クリックありがとうございます。
お蔭さまでランキング回復中です。
今日も下のバナーをぽちっとお願いします↓

にほんブログ村 住まいブログ 大家さんへ


いまの「不動産投資」というスタイルが確立してから、実はまだそれほど長い時間は経っていません。僕自身も不動産投資の経験は8年程度ですし、多くのいわゆるサラリーマン大家さんも、長い人でも10~15年程度というのが大半で、ほとんどは未だ始めて数年という人が多いと思います。

 

僕が大和ハウスに勤めていた20年以上前は、隣のアパート部門も「利回り」という用語すら使っておらず、坪当たり年間手残りいくら?という指標が投資可否を決定する判断基準でした。まあそれは、田舎の地主さん=もともと農家の土地持ちを相手にしてアパート投資を勧めていたので、田畑として農作物を作った場合に坪当たり年間いくら稼ぎ出すのか?ということとの対比だったからかと思われます。

 

そうすると、この不動産投資という投資スタイルが今後も長く続くものなのか?気になるところではあります。

 

20161118

 

僕が仲良くしてもらっている先輩投資家にKさんという60代の投資家がいます。埼玉県某市で先代が不動産開発会社を興し、いまは二代目として跡を継いだKさんは、昭和の終わり、バブル経済の真っ只中を不動産投資の世界に身を置き、そのジェットコースターのような不動産価格の乱高下をひとしきり経験して来られました。

 

そのKさん、バブルの全盛期には家で所有する不動産価値の総額がなんと1000億円を超えていた・・・という信じられない規模の大家さんでしたが、その後バブル崩壊とともに資産も一定のところまで縮んでしまった経験を持ちます。
20161119

 

Kさんは、いまも駅前の商業ビルや郊外の物流倉庫など、多くの収益不動産を保有し、その家賃収入で何不自由ない生活を送っておられますが、そんな稀有な経験をした長年の不動産投資家が、いまの不動産投資をどう見ているのか?僕が突撃インタビューをしてきました。

 

僕たち個人投資家が普段滅多にお目にかかることのないKさんの貴重な対談音声を録音させてもらいましたので、今回僕が発行を再開するプライベートメルマガ(無料)に購読登録してくれた方に、特別に無料プレゼントさせて頂きます。

 

希望される方はこちらのリンクからメルマガに登録してください。

 

 


公けには書けない内容は、LINEで情報発信してます。まだ僕のLINE@に登録していない人は今すぐに登録しておきましょう。
↓ ↓ ↓
友だち追加

いつも応援クリックありがとうございます。
お蔭さまでランキング回復中です。
今日も下のバナーをぽちっとお願いします↓

にほんブログ村 住まいブログ 大家さんへ

迷ったなら険しい道を選べ

いつも応援クリックありがとうございます。
お蔭さまでランキング回復中です。
今日も下のバナーをぽちっとお願いします↓

にほんブログ村 住まいブログ 大家さんへ


僕もまだまだ道半ばですが、それでも振り返って「人生が変わった」瞬間があるとしたら、それはある考え方とか気の持ちようなどマインド面で自分を変えた時点からではなかったかと朧げに思います。

以前の僕は、ことなかれ主義というか、面倒なことが嫌いで、できれば自分でとんがった判断をすることなく、周りと同じように右向け右で行動する方がラクで安全、と思っていました。みんなが進学するから僕も進学する、みんなが就職するから僕も就職する・・そうやって周囲に流された受け身の生き方でした。消極的な人生と言い換えてもいいでしょう。

そして大きな、もしくは小さな「判断」をしなければいけない時、以前の僕は「迷ったらやめる」というクライテリアで物事を決めて来たように思います。つまり何ら判断ではなく、ただ無難で安易な選択をしてきたのです。

しかしその結果として、周囲の人たちがみんな幸せそうであったかと言うとそうでもなく、気付いた時には、現状に不満を持ち将来に不安を抱く“しがないサラリーマン”が僕の周りの圧倒的多数を占めていました。

自分はこんな大人になりたかったのだろうか?自問した僕は、子どもの頃に一度戻ってみようと思い、高校の卒業文集を引っ張り出してみると、そこには「将来、社長になる」と書いてありました。

社長?―――サラリーマンだった僕のアタマには、まず思い浮かんだのが勤め先の企業の社長職でした。まずまずの出世コースに乗っていたとは言え、自分をどう贔屓目に見ても「社長」のポストまでは上り詰めれないだろうな、役員まで行ったら上出来だな、下手したら子会社に出向して「社長」という名刺を持つくらいならいけるかもな、正直その程度しかイメージできませんでした。

かと言って、なにか手に職があるわけでもない、特殊技能があるわけでもない、一芸に秀でた才能があるわけでもない、そんな自分がいきなりカイシャを飛び出して、独立独歩で起業して一国一城の主になれるとも思えない・・・そんな風に思いました。

それで色々と考えた末「まずは会社に依存しなくっても生活ができる経済基盤を持とう」と思い立ち、株の投資を始めたのです。結果的に、株ではライブドアショックとリーマンショックと二度にわたって手痛い憂き目に遭ってしまい、不動産投資に鞍替えすることになったのですが、そのときに「やはり人と同じ行動原理だと埋没する。少数派に生きよう」と心に決めたのです。

不動産投資も、いまやプレイヤーの数が増え、ごくごく少数のマイノリティーとは言えない状況になって来たとは言え、それでもまだまだ世の圧倒的多数はサラリーマンという単一の収入源だけで今の暮らしと将来の生活基盤のすべてを賄うリスク集中型のポートフォリオな人たちであり、今日も彼らは現状に不満を持ち、将来に不安を抱いているのです。

ではその一方で収入源を増やそうとして、サラリーマンが片手間に副業として、アルバイトや株式投資、不動産投資、ネットビジネスなど、いろいろと手を広げていくと、それはそれで今度は本業も含めてパフォーマンスが落ちてしまい、下手すりゃ“元も子もない”状態に陥ってしまうかもしれません。「一点集中はリスクを高め、分散はリターンを薄める」という投資格言がありますが、まさにその通りです。

そう考えると、かかる時間工数がほどほどで、かつ遠隔でハンドリングできるビジネスで、リターンの額もそこそこ大きい・・というのはサラリーマンの副業としては不動産投資くらいしか思い当たりません。また不動産投資であれば、技能ではなくサラリーマンの「属性」を活かして融資というレバレッジを利かせることも可能です。こうして僕は不動産投資を選択しました。

ただ、不動産投資の道も決して平和で平坦な道のりばかりではありませんでした。ヒヤリハットも何度もあったし、実際に弁護士に依頼して対応した案件も多数ありました。建物の不具合や修繕に関しては、数百万円単位の出費も何度も経験しましたし、退居が時期的に重複してローン返済が苦しいときも何度もありました。

そういう意味では、片手間の不動産投資で儲けよう~とか、不動産投資でアーリーリタイアしよう~などという無責任なことは僕は一切申し上げません。ですが、そういう経験はやがて血となり肉となって「大家力」という不動産投資に必須のスキルを向上させることに繋がります。一見良いことでも実は悪かったり、でも更に蓋を開けたら結果的にはめちゃくちゃ良かったり・・と色んな要素と伏線が複雑に絡み合っているのが人生なら、それをまたどう読み解き、どう解釈するか?も自分次第でしょう。

僕はいま、人生とは何か?人間とはどうあるべきか?といった人間論と経営の帝王学を、絶対に表に出て来ない、とある師について学んでいます。この師から何度も言われ続けている言葉に、「迷ったなら険しい道を選べ」というものがあります。一見禁欲的な言葉のように思えますが、その実、この言葉の真理は「その方が結果的に甘い水が呑める」という快楽論となっています。

過去の小さな選択の連続で「今」があり、これからの小さな選択の積み重ねで「将来」がある。将(まさ)に来たらんとする時に向け、しがらみを無視し、メンタルブロックを外して「自分」を開放するとき、本当に自分がやるべき人生のミッションが見えてくるように思います。

お金を引き寄せる26の行動原則はこちら↓

 


公けには書けない内容は、LINEで情報発信してます。まだ僕のLINE@に登録していない人は今すぐに登録しておきましょう。
↓ ↓ ↓
友だち追加

いつも応援クリックありがとうございます。
お蔭さまでランキング回復中です。
今日も下のバナーをぽちっとお願いします↓

にほんブログ村 住まいブログ 大家さんへ

時間は命

いつも応援クリックありがとうございます。お蔭さまでランキング上昇中です。
今日も下のバナーをぽちっとお願いします↓

にほんブログ村 住まいブログ 大家さんへ


今日は珍しく説法臭い話をします。
それは「時間はすなわち命である」ということ。

 

お金と命はどっちが大事?
時間と命はどっちが大事?

 

と聞くと皆さん迷わず「命!」と答えます(稀に「お金!」と答える方もいますが。苦笑)。そんな、何ものにも代え難たい「命」ですが、これ実は「時間」の連続で出来ているのです。

1分は60秒
1時間は60分で、3,600秒
1日は24時間で、86,400秒
1年は365日で、31,536,000秒
一生は約80年で2,522,880,000秒

人の命はすなわち25億秒という時間の連続で成り立っているんですね。

しかも決して後戻りできず、オギャーと産まれた瞬間から、ひたすらこの命の時間のカウントダウンが始まります。僕はいま42歳なので、もう既に半分の13億秒くらいは消化してしまったことになります。。

そう考えると、1分1秒も無駄にできないーーーと思えてきますね。

 

投資にもまた、時間軸の概念があります。投資のリターンは、「額×率×時間」で求められます。

そして、そのことを我々はよく知っているから不動産はキャピタルゲイン(売却益)ではなく、コツコツとインカムゲイン(継続収入)を狙うのです。

イソップ童話に出てくる金の卵を産むガチョウの話。


ある日、農夫がガチョウの卵を取り上げると、それは金色に輝く黄金の卵でした。
それから毎日ガチョウは一日に一つずつ金の卵を産みました。
農夫の暮らしは豊かになりましたが、農夫はこの不思議なガチョウの腹には金塊が詰まっているに違いないーーーと考え、ガチョウを殺して腹を割いてみました。
すると、ガチョウの腹には何にもなく、その日からこの農夫は一日一個の金の卵を手にすることすらできなくなりました。

 

これは実直さの重要性を説いた教訓ですが、農夫の愚かさは、ガチョウを殺してしまったことです。もしこのガチョウを生きたまま売却していたらどうでしょう。

おそらく、向こう数年分のキャピタルゲインを一気に手にすることができたでしょう。この話、不動産投資のインカムゲインとキャピタルゲインに似ていますね。

インカムゲインがいいのか?キャピタルゲインがいいのか?は正直、その人の好みの問題や、性格、ライフスタイルによっても異なるでしょう。また投資対象の性質によっても変わります。対象がガチョウのような生命体だと、未来のリターンに対して不確定要素が多いです。

ガチョウがいつ死ぬか分からないリスク、明日から産卵しなくなるかもしれないリスク、盗難に遭うリスクなどが付きまといます。
だから、そもそもガチョウは売却して数年分の利益を手にするのがオススメですが、売却による副次効果はズバリ「時間短縮」です。
ガチョウの場合でも不動産の場合でも、仮に売却益によって向こう5年分のインカムが一時金として手にできたとします。

そうすると、これはまとまったキャッシュを掴んだだけでなく、本来なら5年後でないと手にできなかった利を、いま手にすることができるわけです。つまり5年分の時間=1億5800万秒を稼いだことになるのです。

 

人生は有限。

命は時間の連続できている。

ならば「おカネ」を稼ぐ以上に、時間を稼ぐという発想も大事かなと思います。もっとも、潤沢な資力があれば「お金で時間を買う」こともできるわけですが(汗)

 

そういうわけで、まとまった数年分のインカムゲインが入るならば不動産も売却していって利益確定した方が良い僕は考えています。

 

ブログやメルマガでは公開できないクローズドな情報はLINEで配信しています。
↓ ↓ ↓

友だち追加

 

ワンクリックで登録できない人は、
僕の個人アカウント: @kaf7097l
を検索して登録しておいて下さい。

不動産投資は定期積立預金みたいなもの

不動産投資は最後は税金との闘いだ・・というような記事を過去に書きましたが、やってみると分かる通り、不動産は思った以上に儲からない投資です。

 

この要因は、税金と双璧を為す経費化できない出費=“元本返済”が税引後利益からごそっと引かれてしまうことに因るアナジーですね。

 

キャッシュフローを考えたとき、最も大きく出ていくのが借入返済です。
あー、この話は融資を受けて投資するというスタイルを大前提としています。
キャッシュでサクサク買える羨ましい輩は「いや違うぞ」とかイチイチ指摘して来ず勝手にやっといてくださいな。笑

 

たとえば1億円の物件をフルローンで買い、家賃収入が年間1000万円だとして、1億円を返済期間20年、金利2%で調達すれば返済額は年間に約600万円となります。

 

返済額のうち、経費として落とせるのは金利部分※だけですから年間約200万円です。そうすると残る400万円は元本返済です。(※厳密には建物部分の金利のみ、ですが)

 

家賃収入からは、管理費や固定資産税や、電灯代や修繕費などのコストが支出され、それをここではざっくり15%とすると、

1000万ー150万ー600万=250万

年間CFが250万と言われますが、実際には、

1000万ー150万ー金利200万=650万

が利益で、これに所得税が課税され、そのあと元本返済400万を引かれる計算です。
※いまは話を簡単にするために減価償却費は考慮していません。

 

だから税金とダブルパンチで儲からない。

 

だけど、この400万円というのは、ただただ出ていくだけのお金かというと実はこれがそうでもなく・・・売却時のことを考えると、借入金の残債が年間400万円目減りするわけで、それは毎年400万円を定期積立預金するような効果があるわけです。

 

不動産投資はあくまでもインカムゲインとキャピタルゲインの合算で勝敗が決まるので元本返済はキャピタルゲインに寄与します。(ここでも譲渡税は考えなきゃなのですが)

 

そういうわけで不動産投資というのは、ある意味、コツコツ積み立てる預金みたいなものと言えるのです。

 

人によっては「年金がわりに」と言ってますが、そんなに長期間、要するに完済するまで保有しますか?という点がその違いですね。
年金がわり・・は、全く儲からない新築区分マンションとか売り付ける悪質業者とかがよく使う言葉でしょう^^

 

ところで。

定期積立もこの低金利のJAPANでやっててもあんまり旨味はなくって、もしやるであればやはりここは金利の高い海外の積立を開拓するべきです。

 

有利な商品を開拓しまくっている友達がオフショアに住んでいますので、LINEで問い合わせて頂ければお教えします。

 

そういうわけで、
まだ僕のLINE@に登録してない方は今すぐ追加登録しておいてください。一切出し惜しみせず情報お教えしてます。

 

LINE登録はここから
↓ ↓ ↓
友だち追加

 

ワンクリックで登録できない人は、
僕の個人アカウント: @kaf7097l
を検索して登録しておいて下さい。

 

LINE@では、ブログ紙面上で公に出来ないクローズドな情報を配信しています^^

常に群集心理と逆に動かなければならない

LINEで情報発信はじめました。
LINE追加してください~!!
友だち追加

さて、お盆休みも終わりましたね。

お盆や正月などのハイシーズンは、どこへ行ってもバカ混みで嫌になりますね。こういう時期にいつも思うのが、群集心理の逆の行動をしなきゃ・・ということです。

行楽地や観光地なんかは人ゴミなので、こういう時期には逆に霞が関の官庁街とか、西新宿の高層オフィスとか、そういうところへクルマで行けば、人もクルマもスカスカなので、そういうところで半ズボンにビール片手で仕事するとか、最高です(笑)。
※ 飲酒運転にはご注意ください。

 

のっけから話が逸れましたが、言いたいのはつまり、みんなと逆の行動をしようということ。

ここ最近、なんか急激に、これまで不動産投資に興味なかった層が、不動産投資したい!といって参入して来られるケースが目立ちます。

情報拡散の結果だとは思いますが、群衆がどっと不動産投資を始めようとする時、僕らは逆に不動産投資から撤収するとか、別の何かにシフトしていくとか、多くの人と逆の行動をすべき時期かなと。まあ、不動産のタマ数は決まっているので、どっと参入してきても実際に投資できる人の数は限られるわけですが。

そういうことで、まだまだ不動産投資は大多数の行動心理ではなく、マイノリティーだとは思いますが、どんどん情報拡散されていけば、身の振り方は考えようと思いました。

 

そうそう。情報発信として、ブログ、メルマガ、facebook、Twitterをやってましたが、これからLINE@も始めますので、皆さんどうぞ追加しておいてください。

友だち追加