椙田（杉田）です、
不動産投資では当たり前に出てくる
「利回り」という言葉。
あなたは正しく理解しているだろうか。
利回りぐらい誰でも知っとるわ！
バカにすんなよ！ボケ！
と思った方、まあ落ち着いて、
是非最後までお付き合い下さい。
｢利回り｣の一般的理解
多くの人は「利回り」という言葉を、
年間に生み出される収益率
として理解していると思います。
例えば、不動産で言うと、
年間の家賃収入が投資額(取得額)の
何％なのかを示す指標、ですね。
この理解は、不動産投資や
株式投資などの分野で広く
採用されているのも事実です。
だけど、この説明には、実は
重大な欠陥があるんです。。。
｢利回り＝収益率｣の矛盾
僕がその異変に気付いたのは、
案外最近のことでした。
通常、不動産の利回りは、
以下の計算式で表されますな。
利回り（%） = (年間収益 ÷ 投資額) × 100
この式では、普通に考えて、
投資額(取得額)は正の整数であること
を前提に設計されています。
例えば、2000万円で購入した物件が
年間200万円の家賃収入を生む場合、
利回りは10％、といった具合です、はい。
でもですよ？
僕なんかはボロ戸建の取得額が
マイナス額になるケースも、
年間何軒も経験するわけ。
つまり、物件の購入時に
実質的なコストがゼロを下回る
状況がまあまあ存在するんです。
具体例としては、雨漏りとか
シロアリ物件で、0円でも高い！
ということで修繕費の一部を、
売主に負担してもらって、
空き家を引き取ることもあるの。
ほかにも自治体から補助金を
もらって物件取得額を上回る収入が
物件取得の時点で確定することって
まあまああるんですよ。
そうするとね、
物件取得額が例えば−100万円で、
年間収益が50万円の場合、上
記の利回りの計算式を適用すると、
(50万円 ÷ −100万円) × 100 = −50％
おっと！
いきなり利回りがマイナス％に
なってしまうじゃない！
これは、取得額がマイナスなので、
利回りの値自体もマイナスになる、
ごく当たり前の計算結果です。
でも、
利回りがマイナスということは、
収益率が極端に低い？
ということでしょうか？
答えは｢ノー｣ですよね。
だって、
投資するのにお金を払わず
お金もらってるのに、
収益率が低いわけないじゃん！
ってことで、
｢利回り＝収益率｣って考えると
矛盾してしまうんですよ。
じゃあ、どう考えるべきなのか？
｢利回り｣は何年で回収するかの指標
この矛盾を解決するためには、
利回りを「収益率」ではなく、
投下した資本を何年で回収できるか？
を示す回収の指標として
捉える必要があります。
この考え方を用いることで、
マイナス取得額を含む状況でも、
利回りの解釈に整合性が生まれます。
つまり利回りを以下のように
定義し直すと矛盾が消えます。
｢利回り（%）｣ = 1年間の収益を
回収期間に基づいて算出した割合
ここでの回収期間とは、
投下した資本を何年で回収するか？
または回収済みであるかを示します。
取得額がプラスの場合、
この指標は従来の利回りと
同様の結果を生みます。
一方で取得額がマイナスの場合、
物件の購入時点で既に
「回収が終わっている」
状態にあるため、利回りも
マイナスとして表現されますが、
その意味するところは
「回収不要」または「回収済み」
と解釈するべきなのです。
再定義｢利回り｣の読み解き方
以下に、今回再定義した
｢利回り｣を用いた事例を挙げます。
ケース1：通常の不動産投資
物件取得額：2000万円
年間収益：200万円
従来の定義：利回り（%）
(100万円 ÷ 2000万円) × 100 = 5％
再定義：
「20年で投資額を回収可能」
な投資であると解釈できます。
ケース2：マイナスゲット空き家
物件取得額：−100万円
年間収益：50万円
従来の定義： 利回り（%）
(50万円 ÷ −100万円) × 100 = −50％
再定義：
取得時点で既に投資の回収済みで、
購入した瞬間から純粋な利益を
生み出している。
利回りのマイナスは、
コストゼロの投資を超えた
利益確定状態を示すものである。
再定義がもたらす投資判断の変化
利回りを「収益率」ではなく
「資本回収の指標」と考えることで、
不動産投資における価値判断は
より柔軟かつ実態に即した
ものになりますよね。
たとえば、
- 資本回収モデルの構築 ：
従来の利回り計算では、
取得額がマイナスの物件が
魅力的である理由が見えにくいが、
再定義によって「資本回収済み」
としての優位性を明示できる。 - 新たな投資戦略への活用 ：
マイナスゲット物件を正当に
評価できるようになり、
通常の資本投下モデルと
異なる投資戦略を構築する
土台が作れる。 - マイナス利回りの解釈を明確化：
マイナス利回りは、
「収益性が低い」のではなく、
「資本回収済みでリスクがほぼ無い」
物件である可能性を示唆する。
結論：利回りをどう見るべきか
従来の利回りの理解では、
投資額がマイナスのケースで
矛盾が生じていた。
この矛盾を解消するためには、
｢利回り｣の定義をあらたに
「投下した資本を何年で回収する指標」
と再定義し、
不動産投資の実態に即した
評価を行うべきだとわかった。
これにより、
取得額がマイナスの物件の
本来の価値を正しく評価でき、
投資判断の幅が広がる。
利回りの見方を見直すことは、
特に不動産の経験が浅い人や、
新しい戦略を模索している人に
とって重要です。
この指標をフル活用して、
実態に即した判断を行ない、
より効果的な活動を進めましょう。
以上、ほぼ言葉遊びに過ぎない、
あんまり意味のない投稿でした(笑)
チャンチャン♪
