椙田（杉田）です、
知っておけば怖くない、
固定資産税の話を動画にしました。
その内容をかいつまんで、
ブログの記事にしておきます。
0円空き家の税金どうなるの？
空き家を0円でもらうと言うと、
「税金はどうなりますか？」
という質問をよくいただきます。
不動産を割安で買ったり、
タダでもらうことができても、
その後高い税金を請求されるのでは？
と不安になるみたいですね。
収益用の不動産でなくとも、
例えば、住居用に自宅として
戸建住宅を買う人にも同様に
税金はかかりますから、
なおさらこんな悩みや疑問が
よく寄せられるのかもしれません。
ですが、結論として実は、
不動産にかかる税金というのは
そんなに怖いものではありません。
税金を正しく知り、
正しく付き合えば、
必要以上に恐れることは無いです。
僕は『知れば得する！
“お金が増える”大家さんの税知識』
という書籍も出版しています。
この本は、顧問税理士の先生に
監修をしてもらって、
不動産のプレイヤーとしての僕と、
税の専門家の税理士との共著で書いた
不動産の税金に特化した本なので、
安心してお読みいただけると思います。
不動産の税金は大きく2種類
不動産にかかる税金は、
大きく２種類に分かれます。
取得時に1度だけかかる税金と、
毎年かかってくる税金の2つです。
取得時にかかる税金は、
不動産取得税や登録免許税、
あと売買契約書に貼る印紙税、
それに建物の購入にかかる消費税です。
消費税に関しては土地は非課税、
つまり消費税は課税されません。
毎年かかってくる税金は、
固定資産税・都市計画税、
所有者が個人なら所得税、
法人所有なら法人税や
法人事業税などがあります。
特に毎年かかってくる税金は、
とくに気にする人が多く、
なかでも不動産固有の
固定資産税・都市計画税を
気にする人は多いです。
家賃が入って来ても来なくても、
毎年課税される固定費なので、
確かに気になります。
固定資産税とは？
では固定資産税や都市計画税とは
そもそも何か？と言うと、
固定資産税は、不動産の
評価額に基づいて課税される
地方税のことです。
不動産の価値は3年ごとに
評価され更新されるため、
税額も変動する可能性があります。
固定資産税の支払いは最大
年4回まで分割して納付することができ、
納付時期は5月、8月、12月、
翌年の2月のパターンが多いです。
都市計画税は、市区町村が
都市計画のために必要な財源を
確保する目的で課税される税金です。
この税も固定資産税と同様に
不動産の評価額に基づいて計算されますが、
「都市計画」税という名の通り、
都市計画区域外では課税されません。
固定資産税の計算方法について
固定資産税は所有する固定資産の
評価額（課税標準額）の1.4％が
標準税率となります。
都市計画税は0.3％なので、
標準税率は合計で1.7％です。
ただし固定資産税の税率は、
各自治体が独自に設定でき、
1.5％や1.6％という自治体もあります。
実際、僕が所有する神奈川県の
某自治体では町議会の決議で、
通常1.4％の固定資産税が、
現在1.58％に割り増し課税されています。
この自治体のホームページには
「財政難のため固定資産税を
アップする決定がなされた」
と記載されているのですが、
でも、この町は温泉観光地で、
インバウンド含めた観光客が多く、
賑ってて税収は潤っているはず。
だけど、そのために逆に、
国からの地方交付金がもらえず、
それによって財政難だという。
地方交付金をもらえていない、
つまり潤っている自治体は、
1700以上ある自治体のうち
わずか4％しかありません。
96％は国の地方交付金に頼って
自治体を運営しているのです。
でもそれをもらっていないから
財政難で固定資産税の税率UPって、
なんかヘンじゃない？て思います。
激安空き家ビジネスなら
さてそんなこともありますが、
激安空き家ビジネスで家賃を
得ている僕にとっては実は、
固定資産税は、それほど
意識する必要はないのです。
これが一般的な不動産投資、
たとえば、RCマンションなら
建物評価が高いのと、
利回りが50％、100％って
わけなく良くて10％とか、
都市部で下手したら7％とかだと、
やはり家賃の1ヶ月分とか
2ヶ月分とかが固定資産税で
出て行くので大打撃ですね。
満室ならそれでも回りますが、
ちょっと退居が相次いで、
空室率が高くなるとしんどいです。
また退居が出ればリフォームや
原状回復費など新たな入居者を
迎えるための費用がかかります。
一方で、僕の0円空き家では、
対象が一軒家で固都税も安く、
地方物件の場合はさらに激安、
そして利回りは100%の世界だから、
固定資産税など取るに足らない
微々たる金額になるわけです。
要は、収益率が低い人なら、
固定資産税はダメージですが、
圧倒的な高利回りと高収益の
0円空き家ビジネスだったら、
ほぼ気にする事はない。
それよりむしろ市場相場よりも
いかに安く買ってくるか？
に意識を向けるべきですね。
税金の心配は儲かってからでOK
儲かってる大家さんや
儲かっている経営者からは、
あんまり税金の相談をされず、
初級者やまだ稼げてない人が
なぜか事業や投資を始める前から
税金の心配をすのが興味深いです。
これはクルマの運転に喩えると、
アクセル踏むのが怖くって、
ずっとブレーキ踏んでるのと同じです。
だから初級者に伝えたいのは、
税金の心配は儲かってから
考えても遅くないということ。
税金を心配し出すと、
いかに税金を払わずに済むか？
ということに頭を使ってしまって、
本来経営者として必要な、
お金を作る、稼いでいく方向に
頭を使えなくなるんです。
最初は特に、いかに稼ぐか？
いかに利益を得るか？
に全集中してほしいです。
