自己資金ゼロから不動産投資を始めてキャッシュフロー1000万円を作るための具体的な手法やテクニックなどを解説しています。

不動産投資

空室率70%本がリニューアルします

椙田(すぎた)です。

ええと、
2013年に出版した僕の一作目、
『空室率70%でもキャッシュが回る
非常識な不動産投資術』(ごま書房新社)
もありがたいことに、
未だにけっこう売れているそうで、

こちらの装丁と内容を一部リニューアルして
改訂書籍が発売される事になりました。

タイトルは、
『融資が決め手!空室率70%の逆境から
18棟を買い進めた“鉄板”不動産投資術』(同)

と少し改変され明日発売となります。
→ http://sugitaya.net/70

既に一部の書店やAmazonなどでは、
販売が開始されている所もあるようで、
出版社さんからはイキナリ売れている・・
と嬉しい報告を受けております。

まあ、これまでに僕の書籍を読んでくれた
既存の読者さまはもう改めて
読まれる必要は無いと思いますが、

Facebookやブログなどの
メディアを持っている方は是非、
ネットでバズって頂けたら嬉しいです。
→ http://sugitaya.net/70

本を書くのは時間も労力も取られるし、
そのくせリターンなんて大した事ないので、
書く気がしない…という人は多いですが、
僕の場合はもうこれがライフワークですね。

ビジネス的な観点ではなく、
なんか使命感みたいな原動力に
突き動かされて執筆しています。

これからも応援お願いします。

大家レンジャー?ってなんじゃ?

椙田(すぎた)です。

古くからの友人で優秀な投資家、
いまは「副業アカデミー」の校長をしている
次世代大家マサこと小林昌裕さんからのオファーで、

「不動産戦隊!大家レンジャー」ショー
なるイベントで講演することになりました。

「なんすか?その大家レンジャーって」とか、
「ダサ。」とか、
色々ご意見あるかと思いますが、
すいません、僕も知りません(^^)

とにかく副業アカデミーで、
不動産投資について語ってネ!
というオファーをお受けしたところ、

いつのまにか、このような恥ずかしい
企画になっていた・・というわけで。。
→ https://www.kenbiya.com/sm/s/tokyo/t-b/pt-0/dt_26719wxu/

とにかく。
1/28(日)の朝っぱらから不動産投資家6人
(え?戦隊モノって大抵5人じゃ?)
で不動産投資セミナーを開催します。

その6人の講師陣とは・・・

・家賃年収5000万円超え&不動産業者を経営する「椙田拓也講師」(←ボクです^^)

・空前絶後の廃墟不動産投資で月収180万円の「村上祐章講師」

・20代の女性にも関わらず毎月40万円のCFを手にしている「奈湖ともこ講師」

・総投資金額5億5千万オーバーで新築不動産投資のプロ「脇太講師」

・戸建てと一棟物件のコラボ&売却利益6500万円ゲットの「玉崎孝幸講師」

・元金融機関勤務で20代にして47室の不動産オーナーになった「大和田大地講師」

年齢、性別、居住地、属性、投資手法など、
すべてバラバラの講師陣だからこそ、
いろんな層に参考になるノウハウが学べます。
たぶん。。

そういうわけで、
ご興味ある人はこちらからお申し込み下さい。
→ https://www.kenbiya.com/sm/s/tokyo/t-b/pt-0/dt_26719wxu/

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不動産投資で重要なのは目的の明確化

椙田(すぎた)です。

不動産投資には様々な切り口があります。
そのため、目的を明確にしておかないと、
途中でブレてしまいます。

たとえば、
✔︎個人が不動産投資でリタイアしたい
✔︎副業として給与プラスアルファを得たい
✔︎富裕層が相続税対策をしたい
✔︎企業が営業外収益を増やしたい
✔︎集客のため良い立地に自社ビルを建てたい
✔︎投資家から集めた資金を運用したい

など、その人のやりたいことによって、
投資する物件選定も変わってきます。

一口に「不動産投資」と言っても、
その目的は次のように多数あります。

・安定した家賃収入(キャッシュフロー)
・資産としての不動産取得
・物件価格の値上がりと転売利益
・本業以外の収入の確保
・インフレへの備え
・分散投資
・団信による補償など、万一への備え
・減価償却費を利用した所得税の節税
・遺産相続対策(節税など)

これらの不動産投資の目的は、
ときに併存することもありますが、
逆に相反することもあります。

そのため不動産投資を進めるうちに、
当初の目的を見失ってしまうと、
気づいた時には当初の思惑とは
全く異なる状態となっていることもあり得ます。

そこで、
不動産投資をするときには、
目的に応じていろいろな要素を
検討しなければなりません。

(1)購入する不動産の種類
アパートなのかマンションなのか戸建なのか、
レジ(住居)なのか商業物件なのか。

(2)物件の規模
一棟なのか区分所有なのか、
数千万円のアパートなのか数億のビルなのか。

(3)地域
都心なのか地方なのか、
都心と言っても東京なのか地方都市なのか。

(4)築年数
新築なのか、築浅なのか、
中古なのか、築古なのか。

(5)融資
銀行、信金、信用組合、政府系金融機関、
農協、ノンバンクなど。

(6)資金準備方法
自己資金をどこまで用意できるのか、ローンはいくら必要か、審査に通りそうかなどを検討しなければなりません。

(7)物件管理方法
管理会社に委託するのか、自主管理するのか。

このような要素については全て、
「不動産投資の目的」と深い関係があります。
目的が明確になっていないと、
投資判断を誤ることになります。

それは不動産業者から勧められるままに
自分に適さない物件を購入してしまう、
というマッチングミスが起こるということです。

たとえば、本来は
家賃収入によるキャッシュフローを目的に
不動産投資を始めたいにもかかわらず、

いつのまにか節税目的の物件を
購入してしまうことがあります。
都心の低利回り物件などがそうです。

また、本来売却益を狙っており、
値上がり益が期待できて流動性の高いものを
探していたにもかかわらず、

いろいろ見ているうちに、
いつの間にか資産価値の高いものが良い。
と思い始めて流動性が低い物件を
購入してしまうケースなどもあります。

その場合でもインフレへのリスクヘッジや
資産分散には役立つものの、
「売却益(キャピタルゲイン)」という
本来の目的は果たしにくくなります。

他にも、
手間がかからない不労所得を目当てに
不動産投資を始めたのにもかかわらず、
資産価値の向上に気を取られ始め、

リフォームを繰り返して全くインカムが
残らない投資家友だちも居ます。

彼は、不労所得と思って不動産投資に
着手したものの生来の凝り性が祟って、
自分で自分の首を絞めている典型です。

もともと不動産には、
絶対的に良い物件や悪い物件というものは
ほとんど存在しません。
(いや絶対的に悪い物件はあるな。)

人によって、乃至ステージによって、
同じ物件でも良くもなり悪くもなります。

悪い物件というのは、
買い手ニーズとのマッチングミスによって、
起きるケースが大半なのです。

このように目的に沿わない投資をすると、
それは失敗ですが、当初から時間が経過し、
目的が変化することもあります。

たとえば当初は副業として始めた投資でも、
本業より儲かったため本業を辞めて、
僕みたいに専業大家化する人もいます。

ある程度、資産形成が進んで来たら、
今度はポートフォリオを分散させたり、
物件を売却して別の物件に入れ替える
必要も出てくるかもしれません。

アセットアロケーション(資産の組み換え)
というやつです。

いずれにせよ状況に応じて、
最適なタイミングで目的や方法を
柔軟に変化させていくことも、
不動産投資では重要なポイントとなります。

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2018年、あけましておめでとうございます

椙田(すぎた)です。

新年あけましておめでとうございます。

昨日、さようなら~的な挨拶をしましたが、
一夜明けるとそうは言っても新年なので、
やっぱり年始の挨拶もしとかなきゃ、
ということで簡易なメッセージを送ります。

2018年は個人的に慌ただしく、
めまぐるしい一年になりそうです。

ブレインダンプして、
頭の中をすっぽり可視化していますが、
出るわ出るわ。。。

ほぼ丸一年、デフラグしてなかったので、
脳内がアイデアの断片だらけです。

これらをいま、分類しながら、
要るもの要らないものに整理し、
優先順位付けを行なっています。

今年の優先順位付けのルールは、
特に沈澱しがちな、
「緊急でない重要なこと」を最優先させるよう
強く傾斜配分しています。

そのため「重要でない緊急なこと」は、
とにかく後回しかもしくはやらない。

FacebookやLINEも「友達」の件数が
上限近くになって来ているので、
「友達」でない人は断捨離する。

あと、本物の「投資」を行なうステージに
そろそろ来ているような気がします。

自分の立ち位置も今年明確にしつつ、
なんのためにこの世に生を受けたのか?
という根源的な部分にも、
いよいよ手を伸ばして行こうと考えています。

解る人にしか解らない話で恐縮ですが、
何のことだか分からない人は、
ちょっと今年、僕の一挙手一投足を
見逃さないようにウォッチしてみて下さい。

面白くなります。

今年も一年ありがとうございました

椙田(すぎた)です。

時間の流れは早いもので、
2017年もあっという間に最終日、
大晦日を迎えましたね。。

読者の皆さまにおかれましては、
今年も一年、僕のタワゴトにお付き合い下さり
ありがとうございました。
感謝の念を申し上げます。

僕は毎年、年末年始には、
今年1年の振り返り総括と、
中期ビジョンにおける来年1年の位置付けを再確認し、

ズレを軌道修正する時間を
ガッツリと割くようにしています。

これをやり出してから、
成功脳や成功体質が備わったようにも思います。

2017年は、意外なことに、
僕にとってはチャレンジの年でした。

元々思い描いていた5ヶ年計画を大幅に見直し、
かなりストレッチした行動計画を
自らに課すことからこの1年は始まりました。

結果的には、予定以上の成果を、
いろんな分野で出すことができ、
久しぶりに満足いく一年になりました。

皆さまも是非、一年の締め括りに、
今年をつぶさに振り返ってみましょう。

僕の年末年始は、この振り返りと、
またブレインダンプをやって、
5ヶ年計画の修正と来年の目標設定、
細かいタスクの落とし込み、
それと溜まっている読書をして過ごします。

また来年もよろしくお願い申し上げます。

起業するジャンルを見つける方法

椙田(すぎた)です。

起業で成功するうえでは、
もちろん実力や能力も大切ですが、
実は最も大切なことは、どういうジャンルで起業するか?
です。

実力や能力というものは、
進めば後から付いてくるものですが、
持続性がないジャンルだったり、
自分が打ち込めないテーマだったりすると、
起業しても失敗してしまうリスクがあります。

そこで起業する際に、
失敗しないジャンル選びについて、考えてみました。

まずは勝てるマーケットを特定する

勝てるマーケットとは、
自分の得意を活かせてライバルが少ない
マーケットのことです。

そうしたマーケットを特定するとき、
よく用いられるマーケティングの手法が
「3C分析」です。

僕もマーケティング畑が長かったので、
馴染みのある市場分析手法です。

具体的には、
顧客(Customer)は多く存在するか?
自社(Company)の強みを発揮できるか?
競合(Competitor)は多くないか?
と市場を3つの切り口で考えるのです。

このとき、分析するうえで最も大切なのは、
「数字」とその「エビデンス(根拠)」です。

大手企業だと、
コンサルやシンクタンクなどに依頼して、
ここにかなりのコストをかけて
勝てるマーケットを測ることもあります。

しかし、我々個人のビジネスレベルでは、
Googleなどのネット検索で十分判定できます。

マーケットサイズの測り方

これは僕の友人の起業家から
教えてもらった方法なのですが、
参入するマーケットのサイズを測る際、
「キーワードプランナー」という
Googleアドワーズのサービスを使います。

キーワードプランナーで、
自分の起業したいジャンルについての
キーワードを検索すれば、

「月間検索ボリューム」と
「推奨入札単価」が表示されます。

「月間検索ボリューム」というのが
マーケットのサイズの大きさを表し、
「推奨入札単価」というのが、
競合の数と参入する難易度を表します。

こうやって起業するジャンルの良し悪しや
マーケットサイズを調べて、
勝算があるようなら参入しましょう。

収入をあげるにはどうしたらよいか?

椙田(すぎた)です。

年々われわれ日本人の貧富の差は拡大しており、
これからの時代、稼げる人と稼げない人の二極化はますます進むものと思われます。

今年の流行語「インスタ映え」ひとつ取っても、
インスタを使ってバンバン稼いでいる人と、
インスタグラムという言葉すら知らない人の
明暗がハッキリ表れているはずです。

FacebookやInstagramなどSNSの普及で、
一番変化したのは、
「ニッチな専門家が増えた」
という現象ではないでしょうか?

もちろん医師や弁護士などに代表される、
問題を抱える人が専門家を求めるニーズは、
古くから存在しましたが、

現在はニッチでマイナーな分野でさえ、
SNSひとつで専門家を名乗ることができ、
一人で稼げる時代が到来しています。

たまに人から、
「何をしたら稼げると思いますか?」
と質問されることがありますが、
決まって答えるのは、

「何」というジャンルではなく、
あなたが得意としている専門性を高め、
他人の悩みを解決することで報酬を得るのが良い
・・と僕は回答しています。

専門性を高めるというのは、
満遍なく仕事のできるゼネラリストではなく、
ある分野のスペシャリストとして、
他者を凌ぐスキルをもって、
そのマーケットに堂々君臨することであり、

そのための戦略としては、
まず「何をやるか」にスコープを当てて、
次に「何をやらないか」を明確にする必要があります。

インスタ時代に限らず、起業の成功者は、
誰にも負けない得意な分野を持っています。

いや、「得意」というレベルではなく、
それを突き詰めて「熟練」する必要があります。

高い専門性をもつ人には高い信頼性が伴なうように、
熟練レベルの得意分野を作ることは、
現代において収入を飛躍的にアップさせるカギとなるのです。

エターナル田中宏貴さんコラボセミナー

椙田(すぎた)です。

明日、12/20水の夜に、
エターナル不動産投資法の田中宏貴さんと
東京駅近くでコラボセミナーをやります。

残席わずかですが、もし可能であればご参加ください。

田中さんとは今年同時期に同じ出版社で
不動産投資本を出版した御縁で、
仲良くさせてもらっています。

先週末も田中さんの会にお邪魔して、
90分間の講演をさせて頂きました。
今回は、企業協賛セミナーのため、
参加費は無料でかつ田中さんと僕の
書籍をそれぞれプレゼント!

という太っ腹企画なので、
聴きたい人は是非参加ください。

参加希望の方は、僕の公式LINE@から
個別に連絡ください。
→ https://line.me/R/ti/p/%40kaf7097l

(LINE@は僕からは一斉配信ですが、
返信されたら個別のやり取りとなり
第三者には見えませんので御安心を!)

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サラカモ出版記念パーティーやります

椙田(すぎた)です。
今日はイベントの案内です。

年明けの1月13日の土曜日ですが、
サラカモの出版を記念して、都内で出版パーティーを開催します。
「サラカモ」とは、
僕が本名で書いた処女作で、
『40歳独身エリートサラリーマンが「不動産投資」のカモにされて大損した件』
という書籍のことです。

イベントの内容ですが、
新築区分を買わされてカモにされた投資家と、
新築区分を売ってカモにしていた元業者さんを
呼んで著者の僕とトークショーをやります。

2時間ほどの立食パーティーで、
本に登場する「魔法少女マジョカナ」も来てくれます。

このリアルマジョカナに会えるイベント、参加費は9,800円ですが、

会場がホテルニューオータニで、
料理も一人1万円するオードブルなので、その時点で既に完全赤字のイベントです(汗)。

出版関係者なども多数来られるので、
一般参加は30人様限定となりますが、
もし参加してみたいという人がいらっしゃれば、
LINE@から「サラカモパーティー参加」と連絡ください。
追って詳細をお伝えします。
(LINE@は僕からは一斉配信ですが、返信されたら個別のやり取りとなり第三者には見えませんので御安心ください。)

【パーティー概要】

日時:2018年1月13日(土)16~18時
会場:ホテルニューオータニ
東京都千代田区紀尾井町4-1
※ 部屋名は個別連絡します

費用:9,800円(税込)
人数:50名くらいの予定
形式:立食形式のパーティー
ドレスコード:自由

皆さまからのお申し込みをお待ちしております。


不動産を使って賢く節税する方法

不動産投資をするときには、「税金」が非常に重要です。
どんなに利益を上げても、その分高額な税金を取られてしまっては、手元にあまりお金が残りません。
不動産には、効果的に節税できる制度がとてもたくさんあるので、賢く使わないと損です。

今回は、僕の経験からして皆さんにお勧めしたい、不動産を使った賢い節税方法をまとめてご紹介したいと思います。

1.損益通算を利用する

1-1.損益通算とは

不動産を使った節税方法の1つ目は、「損益通算」という制度を利用する方法です。

損益通算とは、「損失」と「利益」を差し引きして、その結果の金額に課税するという方法です。つまり、ある所得で利益が出ていても、他の所得で利益が出ていたら、損益通算によって利益を小さくすることができるのです。

不動産所得による利益や損失は損益通算の対象になるので、これを適切に調整することによって、支払う税金をコントロールすることが可能になります。

たとえば、不動産所得は、個人の事業所得や給与所得と損益通算することができます。
高額な収入があって多額の税金がかかるケースでも、不動産事業の方で赤字になっていたら、税金をほとんど払わなくて良くなることもあります。

1-2.減価償却費を使って損益通算をコントロールしよう

ただ、損益通算で税金を減らすには、不動産業で赤字になっている必要があります。「それなら、あまり得ではないのでは?」と考える方がいるかもしれません。

こんなときに是非とも知っておきたいのが、「減価償却費」です。

減価償却費については別記事で詳しく説明していますが、これは、実際には支払をしない経費です。

そこで、減価償却費が高くなる資産を購入することにより、実際にはお金が出て行っていないのに、税制上薄利や赤字の状態にすることができるのです。

1-3.将来の減収に備えることができる

不動産の減価償却費による損益通算を利用すると、将来の減収に備えることができます。
どうしてそんなことができるのか?
以下で、わかりやすく説明をします。

まず、事業が好調なときや収入が高いときに減価償却費が高額になる資産を購入します。
このことで、効果的にそのときの所得を減らして、課税される税金を減らすことができます。
そうすると、その分現金を手元に残すことができます。

その後、給与が減額されたり事業所得が減ったりしたときにもまだ減価償却が続いていたら、損益通算されるので、所得が小さくなり、税金が減ったり、払わなくて良くなったりします。

普通の経費なら、支払をしないといけないので所得が低い場合にはきつくなりますが、減価償却費は実際にはお金が出ていかない経費ですから、収入が減っても支払いができなくて困ることがありません。

このように、不動産の減価償却費を使うと、「将来の減収」に備えることができるのも、大きなメリットです。

2.不動産を含み資産化して、危機に備える

不動産を所有していると、「含み資産」にすることができることも、大きなメリットです。含み資産というのは、不動産の時価と簿価の差額のことです。

建物を購入すると、年々減価償却されるので、簿価は下がっていきます。ただ、実際の市場価格が同じように下がるとは限りません。立地が良く、人気のある不動産を所有していたら、10年くらい経っても価値が下がらないことなどもあります。

たとえば、5年経過したときにまったく建物の価格が低下していなければ、5年間の減価償却費の分が含み資産となるのです。

経営に困ったときに、その資産を売却したら、一気に黒字転換して経営を安定化させることも可能となります。

3.長期所有で節税する

不動産を売却するときの「譲渡所得税」の節税方法もご紹介しておきたいと思います。

譲渡所得税とは、不動産を売却したときの「利益」にかかる税金です。
売却価格から経費を引いた金額から、購入したときの代金や費用を差し引いた金額を「譲渡所得」として、その金額に応じた税金がかかります。

そして、譲渡所得税の金額は、不動産の保有期間が5年を超えると大きく下がります。
5年以下の場合には、譲渡所得税及び住民税の税率は39%にもなりますが(短期譲渡所得)、5年を超えて所有した後売却すると、税率は20%に落ちます(長期譲渡所得)。
そこで、5年を超えて不動産を持ち続けてから売却すると、大幅な減税が可能となります。

4.元本返済は「経費」にならない

不動産投資をするときによくある勘違いについても触れておきます。

それは、ローンを組んで不動産を購入する場合の経費の取扱いです。なかにはローン返済額は経費だと思っている人がいるのですが、それは違います。ローンの利息は経費になりますが、元本返済額は経費になりません。

そこで、元利均等返済をしていると、だんだんと元本返済部分が増えて、経費算入できる金額(金利返済部分)が減ってきてしまいます。そこへ減価償却費も終了してしまうと、一気に帳簿上の黒字幅が膨らみ、課税対象額が大きくなって実際のキャッシュフロー以上に所得税が課税される局面があります。
これをデッドクロスといって、不動産投資で陥りがちな危険な状態とされています。
このデッドクロスを回避するには、できるだけ減価償却の期間を引き延ばして、ローン返済期間中はゆっくり償却するようにするなどの工夫が必要かもしれません。