自己資金ゼロから不動産投資を始めてキャッシュフロー1000万円を作るための具体的な手法やテクニックなどを解説しています。

不動産投資

西武信金、耐用年数を超えた融資は問題なのか?

椙田(すぎた)です、

2018年はかぼちゃの馬車に対する
スルガ銀行の過剰な融資の問題、
TATERUの新築アパートに対する
西京銀行の融資などが問題になりました。

今度は不動産投資に積極的と言われる
東京の信用金庫である西武信金が、
これら二つの金融機関と同様に、
金融庁から立入検査を受け、
新聞紙面等にも取り沙汰されました。

この西武信金の融資には、
どのような問題があったのでしょうか?
また問題が他に波及する可能性は
あるのでしょうか?

-西武信金に金融庁の立入検査-

去る2018年10月31日に、
西武信金が金融庁から立入検査を
受けたとの報道がありました。

https://www.asahi.com/articles/ASLBZ46T5LBZUUPI003.html

この10月時点の報道によれば、
融資にあたって債務者の属性を
書き換えるなど改ざんが行なわれた
とする記載があり、

この内容だけを見れば、
スルガ銀行がスマートデイズ経由で、
シェアハウスを購入する人へ
書類改ざんして不正融資をしたのと
全く同じ不祥事のように見えます。

ローンを返済できない債務者が、
物件を手放さざるを得なくなる結果、
多額の不良債権が発生する可能性も
否定できないように思えます。

しかし、その後、
西武信金からの調査結果として、
改ざんがあったとされるのは1件だけで、
他は問題がないと報告が出されました。

その後、今度はまた
12月末に行われた報道の内容は、
法定耐用年数を超過して融資をしたことが
問題視される報道がなされました。

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20181225-00000004-mai-bus_all

この報道によると、
例に挙げられているのは木造アパートで、
22年の法定耐用年数に対し、
築10年の木造アパートを購入した時に、
12年の残存耐用年数を上回る
20年以上の返済期間を設定したことが
毎日新聞の疑義の対象となったようです。

-法定耐用年数超の融資は問題なのか?-

この毎日新聞の報道では、
法定耐用年数を超える融資期間の設定が
問題視されていますが、
これは問題なのでしょうか?

実は中古アパート物件を購入する時に
法定耐用年数を超える期間で
融資を行なうことは西武信金に限らず
珍しいことではありません。

例えば、政府系の金融機関である
日本政策金融公庫でも最長20年など、
中古物件でも長めの返済期間が
設定されることがありますし、

他の民間の銀行でも、
期間基準として法定耐用年数ではなく
経済耐用年数を用いたり、
あるいは債務者の完済年齢を重視したり、
様々な独自基準で期間設定されています。

一般的な地銀でも、
RC造であれば法定耐用年数は47年なので、
30年程度の返済期間を設けることは
珍しくもなんともありません。

木造物件では確かに新築以外で
長期融資が行われることは少ないですが、
投資用アパートでない一般の住居では、
ほとんどの人が住宅ローンを
35年の返済期間設定で購入するでしょう。

居住用物件だと木造建築でも
35年の融資が受けられるのに、
投資物件で同期間の設定ができないのは
あまりにも合理性に欠けるように思います。

法定耐用年数はあくまで目安であり、
それ以上の期間の融資を行なうことは
決して違法ではありません。

ましてや西武信用金庫の場合は独自に、
鑑定士や土地家屋調査士などを使って、
建物の状態などをチェックし、
長期融資に耐えられるか否かを
個別に検討しているため、
僕は問題視される点がないと考えます。

-SRCの名古屋城は木造で再建築される-

もちろん木造物件はRC造よりも
機能や外観が劣化しやすいことから、
融資期間を全く気にしなくていい
というわけではありません。

木造自体、RC造よりも
審査が厳しくなるのも事実です。

しかし最近は建築技術の向上によって、
建物の使用年数も長くなっています。

国としても地球環境保護の観点で、
同じ建物を補修しながら
長く使い続けることを推進しています。
ヨーロッパでは当然の概念ですよね。

またRC神話もどうかと思ったのが、
名古屋城の再建築の話です。

名古屋城は戦争で焼失したため、
戦後に天守閣を鉄骨鉄筋コンクリートで
再建築しました。SRC造ですね。

ところが最近になって腐食と風化が進み、
いまから2022年にかけて、
名古屋城を取り壊して再築するという
計画が履行されています。

新しい天守閣は昔ながらの木造建築で
再建築することが決まっており、
改めて木造が見直されています。

でもそう言われてみると、
日本の古いお寺などの重要文化財は、
ほとんどが木造建築で、
鉄の釘など1本も使用されていない
構造が長持ちする秘訣でもあります。

論理が飛躍し過ぎましたが、
このことからも木造が長持ちしないとは
言い切れないということです。

-不動産は耐用年数よりも立地を重視する-

投資用物件を購入する時は、
これら構造や築年数を気にしすぎるより、
むしろ立地を気にした方がいいと考えます。

築年数は新しいが立地が悪い物件よりも、
築年数はやや古くても立地の良い、
つまり賃貸需要が継続する物件を
買った方が資産価値を維持できます。

西武信金の問題は、
そういう訳で我々不動産投資家サイドでは、
全く問題ないというのが大方の見方で、
毎日新聞ナニ言ってんの?
という感じで見ている人が多いと思います。

築古ではペットを味方にする不動産経営

椙田(すぎた)です、

築古の投資用不動産は
購入価格自体は安いですが、
古いだけに出口戦略が難しいです。
 

また、建物が古すぎると、
価格を下げても客付けが困難な
場合もあるので注意が必要です。

 
それでも、活用次第では十分に
利益が取れる投資対象になります。

 
そこで、ペットリスクを味方につけ、
アパートなどの投資用物件をうまく
運営するポイントをここではお伝えします。
 
 
 

-ペットを飼育する人間は増えている-

まず現在の日本はペットを飼育する人が
どんどん増加しています。特に小型犬、
猫の数が増えているため、
そういった小型ペットを飼える
賃貸物件の需要が上がっているのです。
 

客付けのためにペット飼育可物件にして、
ペット好きな人を入居者として
迎えようとするアパートやマンションが
目下のところ増加しています。

 
そして猫や犬などのポピュラーな
愛玩動物だけではなく、
爬虫類や昆虫、熱帯魚など、
多様な種類のペットを飼育する人も
同時に増えてきつつあります。
 

つまり色々なペットが飼育できる
多様な物件が望まれているのです。
そうと知ったら需要の取り込みによって、
賃貸経営の安定化を目指してみましょう。

 
 
 

-他で飼育できないペットを許可する-

ペットが飼育できるといっても、
大型ペットの飼育が許可される
ケースはあまりありません。
 

庭のない家で大型犬を飼育しようとしても、
犬の散歩だけでも大変ですし、
爪や牙によって室内が傷だらけに
なってしまうおそれもあります。
 

新築物件でそういった
大型・中型犬、他の大型哺乳類の
飼育を許可することは、
かなりのリスクを伴います。
 

特に大型哺乳類の爪や牙で
部屋が傷つくだけではなく、
体毛が室内に散乱して
動物アレルギーを誘発する可能性があります。

 
一度アレルギーの発生源になってしまうと
瑕疵物件扱いとなり、
賃貸契約の時にその都度、
瑕疵の所在を説明しなければいけません。

 
アレルギーを誘発する部屋に
住みたくない人も一定いますから、
入居率が低迷する原因になってしまいます。

 
かく言う僕も、実は極度の
猫アレルギーでして、
猫のフケが眼や鼻腔に入ると、
真っ赤に腫れ上がり、
痒くて痛くて、くしゃみ連発、
酷いときには呼吸困難に陥ってしまいます。

 
しかし、築古物件であれば、
短期間で投資金額を回収できますので、
出口戦略や今後の売却などを
あまり気にしなくても済みます。
 

何年か物件を運営して室内が傷ついても、
それほど大きな損失にはなりません。

 
そこで、築30年や40年の
一棟マンションやアパートを購入し、
他の物件では飼えない
ペットの飼育を許可します。
 

そうすれば、
なかなか飼育が許可されにくい
大型ペットを飼える物件として、
ペット同居可の部屋を探していた人が
借りてくれるようになります。
 

一度大型ペット愛好家の需要を満たせば、
10年、20年といった長期間の定着も
夢ではないのです。
 

あえて出口戦略を考えることなく、
一度貸した人がずっと住み続けられるような
物件、すなわち入居者のニーズに合わせた
物件にしてしまうのも一つの手なのです。

 
 
 

-賃貸契約時によく内容を確認する-

個人の趣味や属性に合わせた
物件の賃貸契約を結ぶ時には、
部屋を自由にリフォームしてもいい。

 
もし退去が発生する時には、
スケルトン状態にするといった
賃貸契約を結んでおきましょう。
 

その内容で必ず確認を取り、
入居の安定を狙うのです。
長く住んでもらうことが前提ですから、
入居時の審査は大変重要です。
 

一人暮らしをする予定が長い、
結婚する気がない人など、
ペットを家族代わりにした
生活を送りたいという人を
うまく取り込めれば、
経営を長期間安定させることができます。

 
また地方の一棟アパートやマンションなら、
敷地にもある程度余裕があるはずです。

 
そういった場所をドッグランや
ペットは遊ばせるためのスペースとして
利用できるようにすることで、
さらなる入居の安定化と
収益性のアップに繋げられます。

 
ペット専用物件として築古物件を購入し、
使い潰すまでに収益を確保できるようにする
運営法も一つの選択肢として考えてみましょう。

低収入の女性が不動産投資を始めるコツ

椙田(すぎた)です、

育児や子育てなどでやむを得ず、
仕事を退職する女性は今でも多くいます。

 
中には自立のため、
あるいは経済的な安定のため、
不動産投資をしたいと思う人もいるでしょう。

 
しかし現実的な問題として、
ある程度の収入が得られる定職に
就いていなければ、
融資してくれる金融機関はありません。
 

収入が少なく経済的に安定しない女性が、
融資を受けて不動産投資を始めるには、
どのような方法を取れば良いでしょうか。
そのための方法をご紹介します。

 
 
 

日本政策金融公庫を利用する

女性が有利な条件で、
融資を受けられる金融機関として、
政府系の日本政策金融公庫があります。

 
日本政策金融公庫は、
若年層、高年齢者、女性など、
平均的に収入が高くない属性の人に
金利面で優遇しています。
 

35歳までの男女、55歳以上の男女、
全年齢の女性は、最低金利1.2%程度と、
住宅ローン並みの低金利で
融資が受けられるのです。
 

また、定職についていなくても、
購入する不動産の担保価値が
しっかりしていること、
金融機関に提出した事業プランに
高い収益が見込まれれば、

定職のない方でも1,000万円以上の
融資も不可能ではありません。

 
完全に無職の状態では
難しいかもしれませんが、
パートである程度の収入があったり、
事業計画を確実に実行できる
見通しがあったり、

収益が見込める不動産物件を購入するなら、
日本政策金融公庫に融資を
申し込んでみましょう。

 
僕の妻も、完全に専業主婦で、
年収がゼロだった時代に、
公庫からの融資で不動産を買っています。

 
もちろん事業計画を提出する段階で
面談が行なわれるのですが、
事情次第では配慮されることも多いため、
融資の受け易さにつながっています。
 

ただし、返済期間は
それほど長く設定できず、
いまは最長でも15〜20年です。

 
 
 

夫の協力を得て少額から始める

配偶者がいる女性の場合、
夫の収入を担保にして、
融資が受けられることもあります。
 

年収が100万円程度しかなくても、
夫に多めの収入があれば、
夫の返済能力を金融機関に
審査してもらうことで、
融資されるケースもあるのです。
 

ただし自分の収入や返済能力に基づいて
融資が下りるわけではないため、
何よりも夫の協力を得なければいけません。

 
そのため、それほど多額の融資は
期待できないでしょう。
この方法で融資を勝ち取るには、
例えば、地方の一棟アパート、
中古の築古一戸建てといった
比較的安価の物件を購入する必要があります。

 
そして、何より重要なのは、
土地付きの不動産を選ぶことです。
 

土地が一緒に付いていれば、
資産価値が上がり融資の審査も
多少は通りやすくなるでしょう。

 
 
 

自分の貯金を担保に融資を受ける

現在の収入はわずかでも、
独身時代から結婚そして退職に至るまでに
ある程度の貯金がある女性は、
貯金を担保に融資が下りることもあります。
 

例えば1,000万円程度の貯金を
担保にする場合、返済が滞っても
貯金から返済できます!と
金融機関に説明すれば、
同額の融資は不可能ではありません。
 

最初から多額の融資はなかなか
厳しいかもしれませんが、
少額の不動産投資から始めて
徐々に実績を積み重ねていけば、
実収入が増えて信用がアップします。
 

不動産投資の経験と資金を増やせば、
定職に就いていない人でも
5年後、10年後には融資を受け、
大きな物件を購入できる可能性もあります。
 

収入が少ない人は、
すぐに高額物件を購入できませんが、
不動産投資では実績と経験が
融資時の評価につながります。
 

コツコツと実績を積み重ねる中で
不動産運営のノウハウを学び、
将来的に大きな収入が築ける
実力を身に付けましょう。
 

そうすれば、
いずれ経済的自立を果たし、
自由を手に入れることが可能になります。

路線価と公示地価の違いとは?

椙田(すぎた)です、

不動産を購入する時には、
その価格が相場に沿ったものか、
もしくは相場より安いかをチェックし、
できるだけ高い値段で買わないようにと
注意する人が大半でしょう。
 

不動産の価値を調べるには、
公示地価や各種路線価など、
国や自治体が発表しているデータを
参考にすることができます。
 

公示地価と路線価は、
一緒に扱われることも多いため、
その違いをよく分かっていない人も
いるかもしれません。
 

そこで今回は、
この二つの数字の意味と違いについて
まとめておきます。

 
 
 

公示地価とは

公示地価は、
国土交通省が発表している
不動産売買を適切に行なうための
指標データです。

 
その年の1月1日時点の
取引相場などから算出したデータを、
毎年3月中旬に発表しています。

 
全国各地全ての土地に対して
発表されているわけではなく、
全国で3万カ所程度の、
基準となる場所の価格を発表しています。

 
公示地価の算出に関しては、
不動産鑑定士が2名以上で
算出を行なっているので、
その土地が持つポテンシャルを、
様々な角度で判断しています。

 
土地の面積だけではなく、
形状なども参照しながら導き出していく
数字なのです。
 

前年の取引実績などを参考にしながら
数字が算出されているため、
基本的には不動産価格の相場に
沿っていますが、全体的な傾向としては、
やや高い価格になると言われています。
 

公示地価は、
国土交通省のホームページで
その数字を確認することができるのと、
下記のページでもより簡単に確認できます。
https://tochidai.info/

 
 
 

路線価とは

路線価とは、
国税庁が毎年発表している
不動産の相場を表すデータです。
 

正確には相続税評価路線価といい、
基本的には土地を相続する時に、
その価値がどの程度になのかを示す、
相続税の算出に使われる数字です。
 

公示地価が国土交通省の数字なのに対し、
路線価は国税庁が発表している
という点が大きく異なります。

 
公示地価は特定エリアに対して
出される数字になっていますが、
路線価はその名前の通りに
道に面する土地に対して表される数字です。 
 

特定の道路に対し、
その道路に面している土地の
平方メートル単価が何万円だと、
表示されています。

 
平均的な傾向としては、
公示地価の7~8割程度になることが多く、
路線価の方が安くなっています。
 

こちらの数字も
1月1日時点の相場を表していますが、
発表は毎年7月1日です。

 
路線価も国税庁のホームページで
相場なのかを確認することができるので、
不動産購入を検討する際には、
まずそのエリアの路線価と公示地価を
見てみるのが良いでしょう。

 
 
 

公示地価と路線価はあくまで目安

ただしこの2つの数字も、
結局は土地相場を示す目安になる
数字でしかありません。
 

不動産はまず購入できる人がいなければ、
価格が跳ね上がることがありません。

 
金融機関が融資を絞れば、
ローン利用者が減り、
購入できる人も減ります。
そうなれば自ずと価格も下がっていきます。
 

そういった市況の変化が起これば、
不動産価格は前年よりも
大きく下落するのです。
 

逆に外的な要因で不動産相場が
一気に上昇することもあり得るし、
敷地の大きさや用途、周辺環境でも
相場は大きく変化していきます。
 

自分で不動産を購入する際には、
路線価、公示地価を参考にしながら、
できるだけそれらの価格よりも、
安い価格で購入できるよう、
つまり割高で購入しないように気をつけましょう。
 

また同時に周辺の直近の売買実績も確認し、
総合的に判断していきます。

一方で、土地のみではない、
建物込みの不動産は建物の機能や
築年数によって収益性が大きく
変わってきます。
 

土地の価格が相場より割高でも、
高い物件運営収入が
見込めることもあるのです。
 

建物込の場合は建物のチェックも
忘れないようにしましょう。

不動産投資家は登山届を出そう

椙田(すぎた)です、

不動産投資におけるリスクには、
空室リスク、家賃滞納リスク、
災害リスクなど様々あります。
 

しかし、それだけではなく、
変わりどころで言うと、
投資家本人の失踪という
意外なリスクがあります。
 

読んでいる方の中には、
自分は家族をおいて失踪など
するわけがない・・・
と思う人も多いでしょう。
 

しかし、失踪するつもりがなくても、
意図しない形で失踪扱いに
なってしまうことがあるそうです。

 
その代表的な例が、
登山時の遭難による行方不明です。
そのため登山をする人は、
事前に登山届を出すようにしましょう。
 

逆に言うと、登山届を出さないと、
具体的にどのようなリスクに繋がるのか、
について書いてみます。

 
 
 

登山届を出さない遭難は失踪扱いになる

山に登る時には、
管轄の警察署に「登山計画書」
いわゆる登山届を出すことが
推奨されています。
 

登山届を提出していれば、
誰がいつどの山に登山したか把握され、
行方不明時の捜索にも役立ち、
また目撃情報なども集めやすくなります。
 

さらに登山条例を制定した
地方自治体によっては、
登山計画書を提出していない場合は、
登山の許可が下りないこともあります。
 

ただし、それでも登山届を出さずに
登山する人間は多く、
仮に遭難した時には大事になります。
 

例えば、行方不明者がいつ、
どのルートで山に登ったのか、
またどこで消息をたったのかなど、
消息の把握がしづらくなり、
発見される可能性が低くなってしまいます。
 

そして、最も問題なのは、
登山届を出さずに行方不明になると、
自分から行方をくらました、
つまり失踪と同じ扱いになってしまう
ということなのです。
 

仮に山で遭難や滑落して死亡した場合、
速やかに本人の死亡が確認されれば、
生命保険や団信などの保険がおります。
 

しかし「失踪」ということになると、
まだ死亡扱いにはならないため、
保険がおりなくなってしまうのです。。
 
 
 

失踪扱いは死亡認定されない

さて失踪扱いになると、
生命保険がおりないため、
遺族はローンが免除されず、
代わって返済義務を負うことになります。

 
家族ぐるみで不動産投資をやっていれば
それでもまだ良いのですが、
夫もしくは妻が単独でやっていた場合、
遺族は慣れない不動産賃貸業に
右往左往しながら借金だけが
残る事態に陥る可能性があります。
 

また家族に隠してやっている場合は、
遺族は返済義務があることも全く知らず、
ある日突然、莫大な金額の返済を
迫られることもあるのです。

物件を売却しても返済できない場合は、
最悪、自己破産もあり得ます。
 

その他にも、通常の死亡であれば、
会社から退職金などが支給されますが、
失踪扱いになると退職ではなく解雇になり、
退職金が出ないこともあります。
 

特に、無断欠勤による解雇は、
懲罰的な意味合いを持たせることもあり、
こちらも最悪の場合は、
損害賠償を求められることもあります。
 

このように、
登山届を出していない状態での遭難は、
家族に対して非常に大きな迷惑を
かけてしまう可能性があるのです。
 

不動産投資をしている人は、
遭難のリスクがある登山などの
レジャーを楽しむ場合は必ず、
登山計画書などの届け出を
警察署に出すようにしましょう。
 

自分は健康だから、
山に慣れているから、
などと油断するのではなく、
家族がいる人は最低限のエチケットとして、
登山届と保険付保だけはしておきましょう。
 
 
 

失踪から7年で死亡認定される

ところで、失踪してから7年が経過し、
遺族から家庭裁判所に申請すれば、
失踪宣告が取り消されて、
死亡扱いになります。
 

そうして死亡が確認されれば、
生命保険や団体信用生命保険から、
保険金の受け取りが可能になります。
 

ただし、7年間は非常に長く、
その間に遺族が数々の不都合に
遭遇する可能性は高いです。

投資で家族を守っていきたいのであれば、
不動産投資家の義務として、
必ず登山届を出すようにしましょう。

成功のキーワード(1)

椙田(すぎた)です、

成功したい・・
富と名声がほしい・・
長年掲げている夢・・
しかし現実は何も変わりません。

 
成功する人とそうでない人の差は、
一体どこにあるのでしょうか?
その答えは、あるキーワードを
知っているか否かにありました。

 
そこで今日は、
そんな成功を目指している人が
知るべきキーワードをご紹介いたします。

 
 
 

成功のキーワード「情熱」

まず成功するために
大前提となってくるのが「情熱」です。
情熱とは、自分の好きなことです。
自分の好きなことであれば、
何があろうとやめません。

 
仮に大失敗したとしても、
好きならまたチャレンジするのです。
 

経営の神様、松下幸之助は、
「失敗したところでやめるから
失敗になる。成功するまで続ければ、
それは成功になる」と言います。
 

つまり才能があっても
知識があっても
能力があっても
やめたらそこで終わりなのです。

 
逆に言えば、
才能がなくても
知識がなくても
能力がなくても
情熱が注げるものであれば
いつか成功するのです。

 
情熱はすべての「源泉」なのです。

 
 
 

成功のキーワード「努力」

成功に必要不可欠なものとして
あげられるのが「努力」です。
努力なくして成功はあり得ません。
しかし成功者の努力は、
成功していない人の努力とは
意味が違います。

 
実は、成功者たちは
「努力をしている」と思っていません。
ただ好きなことをしているだけなのです。
それを周りが「努力している」
と言っているだけです。
 

マイクロソフト生みの親
ビル・ゲイツは、
世界の富豪と呼ばれるようになってからも
7年で15日しか休みを取っていないそうです。

 
最初からそうしようと
思っていたわけではなく、
気がついたらそうなっていたというのが
本音です。

 
努力をしなくても、
勝手に没頭してしまうことが
成功に繋がるのです。

 
 
 

成功のキーワード「集中」

みなさんは小学生の時、
虫眼鏡で紙を燃やす実験をしたことが
あると思います。
光の当たる場所が大きいと紙は燃えず、
光を一点に集めると紙は燃えだします。
 

成功も同じく、
あれもこれもと手をつけるのではなく、
一点集中させることで燃えだすのです。

 
そうなると
「自分が集中できるものは何か」
を探す必要があります。
それを見つけるには
「広い視野から絞り込んでいく」
ことがポイントです。
 

広い視野とは、
一点集中とは逆の
「たくさんの分野に触れる」ことです。
やりたいことを手当たり次第にやっていき、
自分がつい没頭してしまうことに
「自分の集中できること」が潜んでいます。

 
自分が集中できることを見つけたら、
後は集中できる環境をつくればいいのです。

 
 
 

まとめ

「情熱」
「努力」
「集中」
に共通するべき項目があります。
それが「自然とやってしまう」ことです。

 
自然と情熱を注げることをやる。
自然と努力してしまうことをやる。
自然と集中してしまうことをやる。
 

成功するには、
自然とやってしまうことが重要なのです。
義務的にやったとしても
長くは続きません。
ついやってしまったことに
成功のヒントがあるのです。

中古戸建投資の魅力とは?

椙田(すぎた)です、

人気の不動産投資の手法の一つに、
中古戸建投資があります。

投資手法としては、
古くなった住宅を購入して
必要に応じてリフォームを施し、
物件の価値や魅力を上げて、
子育て世帯などに貸し出します。

 
中古戸建投資のやりやすさと魅力、
また実際にどういう投資家向きの
手法なのか、検証してみました。

 
 
 

子育て世帯数は減少する

まず中古戸建投資の
ターゲットを考えてみましょう。
 

基本的に戸建物件に住む人は、
子供のいる家族です。

中古戸建は面積が広く、
部屋数が多いため、
人数が多い世帯向けの住宅と言えます。
 

そのかわり、立地面は
駅から離れていることが多く、
駅から10分以上、もしくは、
徒歩圏内にないこともあります。
 

ただし、駐車スペースは
ほぼ確保されていますので、
車を持っている世帯に対しては
十分に訴求力があります。 

 
一方、現在の日本の人口は
少子化の傾向にあり、
その傾向に歯止めが利かない状態です。
 

戸建てのターゲットとなる
子育て世帯の数が、
どんどん減っていることも
まず知っておきましょう。

 
 
 

土地に価値があれば融資が下りやすい

戸建の場合は土地も
セットになっているため、
土地に価値があれば融資は
比較的下りやすいと言えます。

 
中古物件の場合、
戸建は木造であることがほとんどで、
耐用年数である22年を過ぎれば、
建物の価値はほとんどと言っていいほど
なくなってしまいます。

 
建物の取得と同時に、
100平方メートル以上を超える
土地の取得が可能なケースも多いので、
地価=融資の額だと思っておきましょう。

 
そういう意味では、
区分マンション投資などの、
土地をほとんど取得できない投資よりも、
メリットは大きいと言えるでしょう。

 
 
 

客付けは難しいが入居期間は長い

また戸建投資の特徴として、
客付けの難しさがあり、
そしてその反面、一度入居が決まった後は
家族が長く住み続ける、
などという特徴が挙げられます。
 

先ほど挙げたように現在、
日本では子育て世帯が
どんどん減少しています。
 

また、子供がいる世帯でも
1~2人のケースが多く、
3人以上いる家庭はかなり稀です。
そのためあまり広い住宅を必要としません。
 

また、4人家族であれば、
70~80平方メートル程度の
マンションでも十分に住めます。
 

それゆえ駅から離れた戸建に住むよりも、
駅に近くて利便性の高いマンションへの
入居を好む人が増えています。

 
ただし、一度客付けができれば、
戸建の場合は近隣との関係も出来るため、
そこから頻繁に引っ越すことはありません。

 
特に、小学生や中学生など
義務教育中の子供がいる場合、
引っ越しに伴う転校が子供の成長に
悪影響を及ぼすこともあり得ます。
 

また、子供がいると必然的に
なにかと荷物が増えるため、
面倒な引っ越しを避ける世帯が増え、
義務教育期間中のおよそ10年間は
引っ越しを考えない家庭が
大半を占めるでしょう。

結果として安定した入居が見込めます。
 
 
 

融資は一棟アパートの方が良い

総合的に見て中古戸建投資の魅力は、
・長く入居が見込める点
・土地を取得できる点
だと言えるでしょう。

 
ただ子育て世代が減っている以上、
仮に今需要があっても、
将来的な出口戦略の面で不安があります。

 
その意味では、やはり、
一棟アパート投資の方がリスクは少なく、
運営も容易と言えます。

 
一棟アパート投資であれば、
土地も戸建同様に取得できるため、
融資が下りやすいということもあります。

 
また、短期の入退居が発生しますが、
家賃相場が比較的安く、
入居は決まりやすいのです。

 
更に直近で大規模な修繕の必要がない
築浅の一棟アパートであれば、
20年・30年と長期間にわたって
安定した収益が見込めるでしょう。

 
都心で築浅アパートを探すのは
なかなか難しいかもしれませんが、
郊外エリアの駅に近い場所、
また地方でも中心都市に近い場所であれば、
まだまだ人口も多いので、
安定したアパート運営ができますね。

1階をトランクルームにしてみる

椙田(すぎた)です、

同じ不動産投資でも、
レジ(住居)物件と店舗や事務所などの
商業物件とではいろんな部分で異なります。
 

特にテナントリーシングと呼ばれる
賃貸入居付けの活動については、
ルートが全く異なるため、
普通のレジの客付けに強い客付会社では
太刀打ちできない場合も多々あります。
 

一棟まるごとオフィスなどの
非レジ物件ならば、それなりの
PM会社(管理会社)に委託するのですが、

中途半端に1階部分だけが店舗・・
しかも人が歩いていない郊外立地で・・
とかになると正直テナント付けは
難しいと思います。
 

僕は昔、大和ハウス工業で、
テナントリーシングをやってましたが、
それはあくまで、先にテナント側から
出店したい場所を選ばせて、
そこの地主さんに専用の建物を
新築させるという手法でしたので、

居抜きで後継テナントを探すのは、
僕もやはりそんなに得意ではありません。

 
そこで、その解消策の一つとして
1階の空き店舗にトランクルームの
設置を検討してみました。

 
 
 

1階は客付けがしにくい

マンションの1階は日影の問題、
防犯上セキュリティーの問題、
それから海抜の低いエリアでは、
浸水などを恐れる人が多いことから、
あまり客付けが容易な階ではありません。
 

それゆえ1階を店舗や駐車場にすれば、
住居以外の用途として活用できます。

ただし、駐車場を設置するほど
スペースに余裕がない上に、
店舗の需要がなかなか見込めない
場所にある場合などは他の活用法を
考えるしかありません。
 

そこで、考えられる手段の一つが、
トランクルーム化です。
 

トランクルームは部屋を区分けし、
その収納面積に応じて
保管料を受け取ります。

 
トランクルームを一度利用した人は、
住居用のマンションよりも
長く借りてくれることが多く、
安定した収益が見込めます。
 

最初はスペースが埋まるまでに
時間がかかることもありますが、
レジの入居者に貸し出すだけではなく、
普通のトランクルームとして
外部の人間に貸し出すこともできます。
 
 
 

トランクルームの需要について

トランクルームがなぜ必要なのか、
それは大型のアウトドアグッズや
シーズンアイテムなどを収納する
場所を必要とする人が多いからです。
 

都心のマンションはどうしても
家賃や物件価格が高く収納スペースを
十分に確保できないことがあります。
 

自分たちのリビングや
寝室スペースを確保するのが精一杯で、
収納スペースには日用品や衣類を
入れておくだけということもあるでしょう。
 

それでも趣味の大型スポーツ用品や
アウトドア用品を所有したい、
という人は多くおり、それゆえ、
トランクルームの需要が高いのです。
 

反面、地方であれば賃料も安く、
戸建てに住んでいる人が多いため、
あまりトランクルームや
コンテナボックスなどの収納スペースに
対する需要はありません。

 
よってどちらかというと都心向けの策で、
都心であればあるほど住居にかかる費用が
高くなりますのでトランクルームや
コンテナボックスなどの
収納スペースに対する需要は増えるのです。
 

ワンルームに住む単身者でも
多趣味な人であれば、
多くのアウトドアグッズを
所有していることがあります。
 

特に、頻繁に利用する人にとっては、
トランクルームも自宅から
近いに越したことはありません。
 

わざわざ離れた場所に
よく使う物を取りに行く手間を考えると、
多少高くてもマンションの一階や、
地下にトランクルームがある方が、
使い勝手が良いです。
 

空きスペースの有効活用に留まらない
入居サービスの一環としても、
2階以上の入居率を上げるための
対策としてもトランクルームを
設置することには意味がありそうです。
 
 
 

トランクルームの単価設定

また、もう一つ、
トランクルーム活用のメリットとして、
普通に部屋を貸すよりも
面積当たりの単価を高く設定できる
という点が挙げられます。
 

一般的な家賃相場を見ると、
新宿駅から徒歩10分程度で
20平方メートル前後のマンションだと、
家賃は8〜10万円といったところです。

 
つまり、1平方メートルあたりの単価は
4,000~5,000円ということになります。
 

しかし、トランクルームの場合、
一般的な平均賃料は1平方メートルあたり
8,000円〜1万円が相場であり、
賃貸マンションの約2倍の賃料を
取ることができます。

 
これは区割りが小さいため、
単価が高くても借り手が負担する
使用料がそんなに高額にならないため、
住居に比べて割高に設定できるのです。
 

また、トランクルームは
キッチンやお風呂などの高額な設備を
設置する必要がなく、
初期投資を住居より抑えられます。
 

ただし、仕切りや通路などが
必要になるので20平方メートルの
スペースに1平方メートルの
トランクルームを20スペース分
設置できるわけではありません。
 

それでも平米あたりの単価で見れば、
居住用に部屋を貸すよりも
収益性は上がります。

 
このようにトランクルームの設置は
入居者サービスだけではなく、
物件の収益性向上にも有効な手段なのです。

 
そういうわけで僕自身も、
マンションの1階部分の空き事務所を、
トランクルーム化しています。
よかったら参考にしてみてください。

大阪の不動産市場は変貌するか?

椙田(すぎた)です、

2025年に大阪市を会場にした、
国際万博の開催が決定しました。
 

実際万博が開催されれば、
海外から多くの観光客の来場が予想され、
その経済効果も兆単位になります。
 

また会場の開発に伴ない、
交通などのインフラや周辺の宿泊施設、
関連施設など多数の開発事業が
展開されることが予測されます。
 

2020年の東京オリンピック開催後には、
日本への観光客が一時落ち込みを見せる
という予測もありましたが、
2025年大阪万博が開催決定したことで、
もう一つ海外からの観光客を誘致する
ポイントが生まれたとも言えます。

 
大阪市内の不動産市場に対し、
万博開催はどう影響を及ぼすのか?
そのポイントを考察してみました。

 
 
 

2005年愛知万博の場合

今回の大阪万博では、
国としては経済効果2兆円、
また海外からの来場者数は
3000万人を見込んでいます。
 

万博といえば2005年に
愛知県を舞台にして開催された
「愛・地球博」が記憶に新しいですね。

 
この愛・地球博前後の愛知県下の
平均公示地価は以下のように
変動しました。

 
2000年 55万2786円/坪 -5.87% 下落
2001年 52万6776円/坪 -4.71% 下落
2002年 49万0520円/坪 -6.88% 下落
2003年 48万6820円/坪 -0.75% 下落
2004年 46万1281円/坪 -5.25% 下落
2005年 45万3516円/坪 -1.68% 下落
2006年 47万4409円/坪 +4.61% 上昇
2007年 53万1097円/坪 +11.95%上昇
2008年 59万4437円/坪 +11.93%上昇
2009年 55万5866円/坪 -6.49% 下落
 

集計時期の問題もありますが、
2000年から2005年にかけて
落ち込みを見せていた愛知県の地価は、
万博を挟んで2006年から
リーマンショックが起こる2008年まで
上昇を続けました。
 

愛地球博の開催決定によって、
予め地価が上昇したという
現象はなかったようですが、
それでも愛地球博の開催によって
インフラなどが整備されたことにより、
地価が上昇したとも考えられます。
 

もう一つ直接の舞台となった
愛知県長久手市の平均公示地価を
見てみましょう。
 

2000年 51万3223円/坪 -2.81% 下落
2001年 48万9917円/坪 -3.38% 下落
2002年 45万6661円/坪 -6.40% 下落
2003年 41万4876円/坪 -8.84% 下落
2004年 40万3305円/坪 -2.74% 下落
2005年 39万0082円/坪 -3.66% 下落
2006年 39万0909円/坪 -0.14% 下落
2007年 40万3155円/坪 +3.91% 上昇
2008年 43万3598円/坪 +7.24% 上昇
2009年 42万1277円/坪 -2.66% 下落

 
長久手市内も愛知県全体の
平均公示地価の推移とほぼ同じような
数値の動きを見せており、
2005年までは下落を続けています。
 

そして2006年から上昇に転じたものの
リーマンショックの影響が色濃くなった
2009年は下落に転じています。

 
愛・地球博が開催されたことによる、
直接的な公示地価への影響はあまり
見られていなかったように思いますね。

 
 
 

大阪市此花区の市況

今回大阪万博が開催される場所は、
大阪市此花区の夢洲(ゆめのしま)という
埋立地になっています。

 
昭和から開発が続けられてきた埋立地で、
大規模なコンベンションセンターの
設置などが検討されていた場所でしたが、
その計画も空白になり、
悪く言うと計画倒れの状態で
放置されていたような場所でした。
 

去年くらいからカジノ法案の話があり、
大阪は夢洲へのカジノ誘致に力を入れ、
期待が高まっていたエリアでもありますが、
今回の大阪万博の会場に選ばれたことで、
地価に影響が出てることが予想されます。

 
此花区の平均公示地価ですが、

2013年 66万9008円/坪 -1.30% 下落
2014年 66万4628円/坪 -0.45% 下落
2015年 66万1983円/坪 -0.22% 下落
2016年 65万4178円/坪 +0.08% 上昇
2017年 65万5537円/坪 +0.17% 上昇
2018年 65万6382円/坪 +0.16% 上昇
 

ここ5年の公示地価を見ていると、
此花区内の相場はほぼ変動がなく、
5年前の水準よりわずかに下落しています。
 

万博開催の決定による影響は、
当然まだ出てはいませんが、
これからどう推移していくかが
気になるところです。
 

大阪市内の湾岸エリアは、
東京の湾岸エリアと比べると、
残念ながら総じて公示地価が安く、
東京のお台場エリアのような
ブランドは確立していません。

 
それだけに今回の万博により、
大阪の湾岸エリアがブランド化し、
タワーマンションの建設などを誘発して、
一大ウォーターフロントになる
期待も高まります。

 
 
 

大阪万博開催で影響が出るエリア

直接の会場になるのは夢洲エリアですが、
夢洲にアクセスが容易な路線や
エリアにも新たな需要が生まれ、
不動産市場への影響が予測されます。

 
夢洲への乗り入れ路線は現時点ではなく、
道路でのアクセスしかできません。

 
大阪の地下鉄は今年の4月に民営化され、
東京の呼称と同じく、
「大阪メトロ」と改称されましたが、
その大阪メトロ中央線の駅として、
夢洲駅の建設も予定されているため、
大阪メトロ中央線沿線が今後
地価上昇する見込みが高くなっています。
 

万博の開催そして万博の開催に伴なう、
カジノを中心とした、
IR(統合型リゾート)施設の併設などで、
大きく観光事業が発展し、
外国人向けのタワーマンションなども
建設されていくかもしれません。
 

愛知の愛・地球博の時は
不動産市場への影響は低かったものの、
もともと観光需要では愛知と大阪では
大きな差がありました。
(現在は愛知もリニア開通に向けて
不動産も盛り上がっていますが。)
 

特に今回は万博会場だけではなく、
カジノなどIR施設の開発も予定されるため、
元々観光需要の高い大阪がさらに
活性化する可能性が見込まれています。

 
人口減少によって
不動産投資市場としての価値が下落すると
見られている大阪ですが、
この万博の影響により、
一転日本の中でも不動産投資が活発な
有望エリアになる可能性も秘めていますね。

不動産投資における動物被害

椙田(すぎた)です、

不動産投資で意外とバカにできない
被害をこうむるのが動物による獣害です。
 

獣害は自分が育った地域によっては全く
知らなかったという人もいるでしょうし、
自然が多い地域で育った人にとっては
身近なものかもしれません。
 

変わりどころでは、
イノシシやハクビシンなどの
被害もあったりします。
 

地域により発生しやすい場所と
発生しにくい場所がありますが、
比較的どこでも発生しやすい獣害と
その対策をここでは紹介していきます。

 
 
 

鳩による糞尿の被害

鳩というと平和の象徴として、
日本人に親しまれている鳥で、
鳩を見て嫌悪感を抱く人は
そうはいないでしょう。
 

しかし実際には、
不動産運営をしていると、
ハトの侵入や糞尿は馬鹿にはならない
被害を引き起こすのです。
 

ベランダが鳩の休み場になってしまうと、
糞尿が溜まっていくことになり、
衛生上の問題や粉塵による
健康被害が起きることもあります。
 

さらに尿は金属を錆びつかせるため、
ベランダの鉄部も錆びさせてしまい、
そうなると建物の美観が損なわれるし、
腐食によって建物が壊れやすくもなります。
 

他にも鳩が住み着いてしまう巣を作り、
鳩の鳴き声に悩まされることもあります。
 

鳩による被害を防ぐためには、
鳩の忌避剤を撒いたり、
侵入を防ぐようなネットをベランダや
軒下などに設置したりするのが効果的です。

 
 
 

コウモリが侵入する影響

地域差は大きいですが、
西日本などの暖かい地域を中心に
コウモリが住宅内に侵入してくることも
しばしばあります。
 

コウモリも鳩と同じように、
糞尿による衛生面での問題が起きやすく、
特に幼児などがいる家庭にとっては
脅威になる可能性もあります。
 

また鳩に比べて嫌悪感を抱く人も多く、
コウモリの死骸などが転がっているだけで
退去を決めてしまった人もいるほどです。

 
コウモリの侵入を防ぐには、
コウモリの侵入経路を塞ぐのが
もっとも効果的です。

 
コウモリを追い出した後に忌避剤を撒き、
そして侵入経路を塞いでしまえば、
コウモリによる住宅内への再侵入を
防ぐことができます。

 
ただしコウモリも鳩も
鳥獣保護法の対象であるため、
勝手に駆除はできません。

 
本格的に対策したいのであれば、
専門的な駆除業者に依頼しましょう。

 
 
 

ネズミの被害も馬鹿にはならない

そして住宅に住み着く動物といえば
やはりネズミです、、、

屋根裏に住み着いて、
「ととととととと」いう足音を
下の階に響かせることも多いです。

ネズミも嫌悪感を持つ人が多い動物で、
また木材などにかじりついて建物に
深刻な被害をもたらすこともあります。
 

できるだけ速やかにネズミは
駆除しなければいけません。
 

なおネズミに関しては
鳥獣保護法の対象ではないため、
個人でも駆除ができます。

 
ネズミを駆除する場合は
毒エサを撒いたり捕獲用の罠として
粘着シートなどを仕掛けたりすることが
効果的です。
 

ただしこういった場合は、
死骸を自分で処分しなければいけませんし、
罠を設置してから死骸を放置しておけば、
そこからまた衛生面での問題が発生します。
 

すぐにネズミを家の中から
駆除したいのであれば、やはり業者に依頼をするのがもっとも確実でしょう。

 
こういった動物はわずかな隙間から
侵入してきます。

 
コウモリは体長が5cmしかない
個体も多いため非常に小さな隙間から
入ってきてしまうのです。
 

動物を駆除する場合は、
その動物の生態も知って、
駆除に最適なシーズンを選んで
対策しましょう。