自己資金ゼロから不動産投資を始めてキャッシュフロー1000万円を作るための具体的な手法やテクニックなどを解説しています。

不動産投資

不動産投資における動物被害

椙田(すぎた)です、

不動産投資で意外とバカにできない
被害をこうむるのが動物による獣害です。
 

獣害は自分が育った地域によっては全く
知らなかったという人もいるでしょうし、
自然が多い地域で育った人にとっては
身近なものかもしれません。
 

変わりどころでは、
イノシシやハクビシンなどの
被害もあったりします。
 

地域により発生しやすい場所と
発生しにくい場所がありますが、
比較的どこでも発生しやすい獣害と
その対策をここでは紹介していきます。

 
 
 

鳩による糞尿の被害

鳩というと平和の象徴として、
日本人に親しまれている鳥で、
鳩を見て嫌悪感を抱く人は
そうはいないでしょう。
 

しかし実際には、
不動産運営をしていると、
ハトの侵入や糞尿は馬鹿にはならない
被害を引き起こすのです。
 

ベランダが鳩の休み場になってしまうと、
糞尿が溜まっていくことになり、
衛生上の問題や粉塵による
健康被害が起きることもあります。
 

さらに尿は金属を錆びつかせるため、
ベランダの鉄部も錆びさせてしまい、
そうなると建物の美観が損なわれるし、
腐食によって建物が壊れやすくもなります。
 

他にも鳩が住み着いてしまう巣を作り、
鳩の鳴き声に悩まされることもあります。
 

鳩による被害を防ぐためには、
鳩の忌避剤を撒いたり、
侵入を防ぐようなネットをベランダや
軒下などに設置したりするのが効果的です。

 
 
 

コウモリが侵入する影響

地域差は大きいですが、
西日本などの暖かい地域を中心に
コウモリが住宅内に侵入してくることも
しばしばあります。
 

コウモリも鳩と同じように、
糞尿による衛生面での問題が起きやすく、
特に幼児などがいる家庭にとっては
脅威になる可能性もあります。
 

また鳩に比べて嫌悪感を抱く人も多く、
コウモリの死骸などが転がっているだけで
退去を決めてしまった人もいるほどです。

 
コウモリの侵入を防ぐには、
コウモリの侵入経路を塞ぐのが
もっとも効果的です。

 
コウモリを追い出した後に忌避剤を撒き、
そして侵入経路を塞いでしまえば、
コウモリによる住宅内への再侵入を
防ぐことができます。

 
ただしコウモリも鳩も
鳥獣保護法の対象であるため、
勝手に駆除はできません。

 
本格的に対策したいのであれば、
専門的な駆除業者に依頼しましょう。

 
 
 

ネズミの被害も馬鹿にはならない

そして住宅に住み着く動物といえば
やはりネズミです、、、

屋根裏に住み着いて、
「ととととととと」いう足音を
下の階に響かせることも多いです。

ネズミも嫌悪感を持つ人が多い動物で、
また木材などにかじりついて建物に
深刻な被害をもたらすこともあります。
 

できるだけ速やかにネズミは
駆除しなければいけません。
 

なおネズミに関しては
鳥獣保護法の対象ではないため、
個人でも駆除ができます。

 
ネズミを駆除する場合は
毒エサを撒いたり捕獲用の罠として
粘着シートなどを仕掛けたりすることが
効果的です。
 

ただしこういった場合は、
死骸を自分で処分しなければいけませんし、
罠を設置してから死骸を放置しておけば、
そこからまた衛生面での問題が発生します。
 

すぐにネズミを家の中から
駆除したいのであれば、やはり業者に依頼をするのがもっとも確実でしょう。

 
こういった動物はわずかな隙間から
侵入してきます。

 
コウモリは体長が5cmしかない
個体も多いため非常に小さな隙間から
入ってきてしまうのです。
 

動物を駆除する場合は、
その動物の生態も知って、
駆除に最適なシーズンを選んで
対策しましょう。

制震、耐震、免震の違い

椙田(すぎた)です、

地震や水害など今年はあちこちで
様々な自然災害が起きました。

 
21世紀になっても
自然災害の脅威は衰えることはなく、
不動産投資においても災害は
密接に考えないといけません。
 

最新のマンションなどでは、
震度7級の地震にも倒壊しないよう、
様々な地震対策が施されています。
 

ただ一概に耐震性が高いと言っても、
制震構造のあるマンション、
耐震性の高いマンション、
免震構造マンションでは、
それぞれ違う仕組みで
地震対策を行なっています。

そこでそれぞれの構造による、
地震への備え方の違いを見てみましょう。
 
 
 

耐震構造住宅とは?

耐震構造は建物の柱や壁で
とにかく躯体を強固にして
地震対策を行ないます。
 

メンテナンス費用も低く、
一般的な戸建住宅で用いられる
対策がこの構造です。

建物を壊れないようにすることを
重視しているため部屋の中の揺れを、
構造的に軽減する仕組みは
搭載されていません。
 
 
 

制震構造住宅とは?

制震構造は主にマンションで
使われる地震対策で建物内部に
ダンパーと呼ばれる設備があります。
 

ダンパーの振動によって、
建物にかかる揺れとは逆の揺れを
発生させ建物のバランスを調整します。
地震の揺れと逆方向の力を加えることで、
上層階の揺れを軽減できるのです。
 

建物のダメージだけではなく、
部屋の中のものの落下を防げるため、
高層階に住んでいても
安心して生活できるのです。
 
 
 

免震構造マンションとは?

免震構造マンションはそもそも
揺れが起こらないように、
マンションの躯体の下に
免震ゴムなどを設置します。

 
ゴムが振動を吸収することで
建物に揺れが伝わらないように
工夫されており3つの地震対策の中では、
最もその効果が高いと言えます。
 

しかし免震構造のマンションは
揺れを制御する免震ゴムのメンテナンス、
交換が必要であるためどうしても
高コストになってしまうのが課題です。

 
それでもその信頼性は高いため、
日本で最も高い建造物である
東京スカイツリーも地盤の中に
振動吸収ゴムを設置する、
免震構造で造られているそうです。
 

大阪の震度6の地震でも
大きな被害が出ましたが、
仮に首都直下型地震が起きれば
その被害はさらに甚大なものになります。

 
戸建や小ぶりなアパートでは
免震構造にすることは難しいですが、
マンションを選ぶときには、
制震や免震構造のマンションを選べば、
震度7級の地震が起きても
被害を軽減できるでしょう。

脱・PL思考

椙田(すぎた)です、

「会社の売り上げが上がらない」
「もっと利益を出したい」
そんな悲痛な願いを抱く経営者は多いです。

 
しかし、なぜか利益は下がっていく一方…
なぜ現状を打破できないのでしょうか?
それは「PL思考」が原因でした。

 
今回は、
現状を打破する
「お金に関する思考」について、
解説したいと思います。

 
 
 

PL思考が会社をダメにする

まずPL思考とは何かをおさらいします。
「PL」とは、
Profit and Loss Statementの略で、
財務三表の「損益計算書」のことを
指します。

 
売上高から費用を引き、
売上以外の収益を足し、
営業利益や経常利益などが
記載されているものです。
 

つまり、一年間の経営状況が
一目でわかるのです。
 

PL思考とは、
「目先の売り上げや利益を最大化することを
優先する短絡的な思考」のことです。
 

売り上げの伸びない会社は
経営者のみならず、
現場で働く社員、投資家までもが
PL思考に陥っているのです。

 
では、
PL思考のどこが悪いのでしょうか?

 
それは「前年を上回ったか」を
気にするばかりに長期的な視野に立ち、
リスクを取って投資するという
積極的な心がないからです。
 

企業経営において、
現状維持は衰退を意味するので
PL思考では未来がないのです。
 
 
 

PL思考ではなく、ファイナンス思考

では、PL思考に陥ってしまったら
どうすればいいのでしょうか?
それを解決するのが
「ファイナンス思考」です。
 

ファイナンス思考とは、
企業価値を最大化するための
考え方のことです。
 

企業の活動とは、
事業に必要なお金を外部から
調達することから始まります。
そして既存の事業と資産から
最大限にお金を創出します。
 

そのお金で投資をして儲けることで
企業活動を最大化させることが
できるのです。
 
 
 

ファイナンス思考3つの掟

ファイナンス思考には3つの掟があります。
それが、
(1)ハイリスクはハイリターン
(2)キャッシュが最上
(3)今日の100万円>明日の100万円
 

(1)は、リスクを高く取れば取るほど、
リターンも高くなるというものです。
一定のリスクを取りながら投資することで、
それに見合ったリターンが得られます。

 
(2)は、売上高や利益の増減は
現金の増減ではないので、
現金を最上として考えることです。
会計上の利益ではなく
実際のキャッシュフローに着目するのです。

 
(3)は、将来価値の概念ではなく、
現在価値の概念で考えることです。
タンス預金はNGなのです。

 
 
 

まとめ

高度経済成長期が続いた時代は
売上高さえ上がれば
「それでよし」とされていました。
 

しかし時代も変わり、
キャッシュが重視される時代では
このPL思考では生き残れないのです。
 

お金の流れを把握し、
どう使っていくかが
ポイントになっていく時代なのです。

新築物件VS中古物件

椙田(すぎた)です、

不動産投資を行なう際、
どんな物件を買ったらいいのか
悩む方が多いと思います。

 
物件種別にもいろいろありますが、
ざっくりと新築派と中古派に分かれます。
 

ちなみに「どちらが良い、悪い」
という正解はありません。

 
その投資家の置かれた立場、
投資方針によって答えが変わるからです。
 

外資系の証券会社で朝から晩まで会社で
働いているエリートサラリーマンが
中古アパートを買ったとします。
 

そこへ管理会社から
「室内で水漏れが発生した」
という電話をもらっても、
自ら水道業者の手配や、
現場で細かい指示を出すのは不可能です。
 

そういう人には
新築アパート投資を推奨します。

 
給与収入が少なく、
会社を終えてから
「コンビニでアルバイトでもしようかな?」
と副業を考えている人なら、
中古投資で大きくリターンを得ることを
オススメします。

 
コンビニバイトより手間も時間も
工数(工程の数)がかからないからです。

 
ところで新築物件と中古物件で
どちらが儲かるのかといえば、
中古物件のほうが圧倒的に稼げます。

 
というのも、
新築物件は新築ゆえに
その物件における最高額が
つけられているからです。

 
有名なハウスメーカーの物件であれば、
そのブランドを維持するための
広告費用までも物件価格に
乗せられています。

 
そして、
新築物件に人が1度でも住めば、
それは中古物件となります。
 

それが築10年、20年、30年と
古くなっていけば、
その価格はより安くなります。

 
中古物件の方が割安で買える分、
高収益を狙えますが
“見せかけ”の高利回りには
注意が必要です。
 

もしも想定通りに
埋まらない物件であれば、
新築アパートより収益性が低い
ケースもあります。
 

もう1点、新築で注意すべきは、
「都心に買わなければ
意味がないということ」です。

 
理由として、
地方における新築の家賃は
下落率が非常に大きいからです。

 
とりわけ下落率が激しいのは
最初の1年目から10年目です。
 

その後は徐々に緩やかになり、
築が古くなれば、それ以上は
家賃が下がらない構造になります。
これが都心では
築2年、3年、5年、10年の
落ち方が緩やかです。

 
そのため同じ新築でやるにしても
家賃下落の少ない都心の方が
適しています。

 
ただし、
都心においては新築の利回りが低く、
レバレッジを効かせて棟数を買うなり、
高額物件を買わなければ
期待できるキャッシュフローは望めません。

 
このような投資は属性を問われますので、
誰もができる不動産投資法ではありません。

 
しかし、多くの不動産投資家は、
収益性こそ低いものの、
最終的に「新築派」へ
転向する傾向にあります。
 

なぜなら新築は
「手がかからない」からです。

 
最近では数十億~数百億円単位で
不動産投資をしているメガ大家、
ギガ大家と呼ばれる
大規模な投資家も増えてきました。

 
そのほとんどが、
本業も忙しい高属性サラリーマンです。
 

現実問題として、
中古よりも手数・工数がかからない
新築投資で規模を拡大することが
適しているのです。
 

それに融資を出す金融機関も、
審査がしやすく評価も伸びやすい
新築アパート・マンションのほうを
歓迎します。
 

僕は、現時点で物件数を増やすことを
考えていませんが、
もしも再び拡大路線を歩んでいくのなら、
間違いなく都心の新築を
建てていくことでしょう。

 
流れとしては高利回りの地方投資で
キャリアを積んで、売却を交えながら
キャッシュを厚くした後に、
都心の新築投資へ転向する…
という形です。

“コツコツ”のすゝめ

椙田(すぎた)です、

「大成したい」
「がっぽり儲けたい」
人は一攫千金の夢を見るのが
好きな生き物です。

 
しかし、
その夢は夢で終わることがほとんどです。

 
成功者は一攫千金を狙いません。
成功者が狙うのは
「地道にコツコツ」なのです。
 

そこで今日は、
「コツコツ」について
考察してみたいと思います。
 
 
 

“コツコツ”のすゝめ

仕事にしても、
お金を稼ぐにしても、
人は「一発逆転」を狙いたがります。
一発逆転を狙った方が
効率がいいと考えるからです。
 

しかし、
仮に一発逆転で成功したとしても
それは本当の実力で
勝ち取ったものではないので
すぐにしぼんでしまいます。

 
成功を目指すなら一発逆転ではなく、
“コツコツ”です。

 
コツコツという日々の積み重ねが
大きな成果を生み出すのです。

また「行動力」という観点から見ても、
一発逆転よりコツコツに軍配が上がります。

 
一発逆転を狙う時、
大きな労力を必要とします。
労力が大きいと
人はなかなか行動できません。
コツコツは小さな労力なので、
すぐに取り掛かることができます。

 
行動力の速い“コツコツ”の方が
結果的に近道となるのです。

 
 
 

1.01と0.99の法則

コツコツがどれだけ大きな差を生むのか、
数字で表すことができます。
それが「1.01と0.99の法則」です。

 
両者の差は、
たったの「0.02」です。
しかし、
このたったの0.02という差が
大きな差になるのです。
 

1.01を365乗すると、37.78です。
0.99を365乗すると、0.026です。
 

たったの「0.02」という差が、
365日後には「37.754」という
大差となってしまったのです。
 

これが3年ともなれば、
「113.262」という、
もはや埋められない差となるのです。

 
1日たった「0.02」という
小さな行動をするだけで、
大きな成果が得られるのです。

 
 
 

小さなことが大きなことへ繋がっていく

コツコツのメリットはまだまだあります。
それが「バタフライ効果」です。

 
バタフライ効果とは、
蝶々の羽を動かすだけで
遠くの気象が変化するという
カオス理論のことです。
 

ほんの些細なことが
さまざまな要因を引き起こして、
後に大きな現象をもたらすという意味です。
 

コツコツとは正にこのことで、
どんな小さな行動でも
「動いたら影響が出る」のです。
 

動かなければ0であって、
0.02でも0.01でも動けば
何かしらの成果が出てくるのです。

 
これは“複利”とも言い換えられます。
小さな数字でも年単位となると、
大きな数字となっていくのです。
 

小さなコツコツが大きなものへと
繋がることを意味します。

 
 
 

まとめ

「風吹けば桶屋が儲かる」
という言葉があります。

 
大風で土ぼこりが立つと
土ぼこりが目に入って盲人が増える。
盲人は三味線を買うので、
三味線に使う猫皮が必要になり
猫が殺される。
猫が減ればネズミが増える。
ネズミは桶をかじる。
桶の需要が増え、桶屋が儲かる。
というものです。
 

これは
「起こった現象が、
全く別物の結果として現れた」
という教えです。

 
私たちはある程度結果を見て
行動を決めます。
しかし、行動しても思った結果通りに
ならないことがあります。

 
つまり、
どんな結果が待っているかは
誰にもわからないし、今の結果が
あの時の行動なのかさえわかりません。
 

これらを踏まえると
“方向性”がポイントになります。
目指す方向さえ間違っていなければ
大きく見誤ることはないのです。

地方投資における融資付けの難しさ

椙田(すぎた)です、

地方投資において
最大のデメリットとは何でしょうか?

 
都心に比べて、
人口が少ないから賃貸付けが厳しい?
たしかにそれもあります。
 

しかし、
これまでの記事で述べたように、
賃貸ニーズのある地域を選べば、
そこまでのリスクではありません。
 

そのため駅の乗降客数や
町の人口を気にするよりは、
需給バランスが崩れていないことを
確認します。
 

そうしたリサーチは大切なことですが
まずは物件が買えなければ
不動産投資がスタートできません。
 

物件を購入するにあたり、
注視すべきは「融資付け」です。

 
今、あなたが
東京に住んでいたとします。

 
そして、
東京にある地方銀行・信用金庫から
融資を受けて縁もゆかりもない地方に
ある物件を買うことを考えた時
それはとても難しいはずです。
 

なぜなら居住地である東京から
遠く離れた場所にある物件を
担保として見てくれないからです。
 

それでは、
その物件のある地方の地銀を
使うのはどうでしょうか。

 
今度は人的担保を問われて
断られることになります。
金融機関が重視するのは、
投資家の身柄が「どこ」にあるのか。
物件の場所より投資家が
「どこに住んでいるか」を重視します。
 

これを「居住地主義」と言います。

 
ここ最近、融資が閉じている…
と言われていますが、
たしかに融資を受けるための条件や
審査基準は以前より厳しくなりました。
 

それ以前に、
そもそも居住地から離れた物件は
買いにくいものなのです。
 

昨年まで居住地以外のエリアに
融資を出す地銀がいくつかありましたが
それこそイレギュラーな話だったのです。
(今でも地方融資が可能な金融機関は
少数ながら存在します)
 

そのため、
東京に住みながら地方物件の購入は
困難を極めます。
裏を返せばこのようなハンデがあるから
高利回りになります。
 

ファイナンスが難しくなるほど
買える人が減り、物件は売れ残ります。
すると、売り主は
「値段が高いのかな?」
と判断して値下げをします。
 

その結果、
どんどん高利回りになっていくので、
買主にとっては
大きなチャンスとなるのです。
 

不動産だけに限らず、
「欲しい!」という人が
多ければ多いほど
そして商品の数が少なければ少ないほど、
その価値はあがっていきます。

 
去年までは融資が受けやすい状況で
買える人が多くいました。
今年は融資が受けにくい状況です。

 
そうした中で、
地方の物件はより一層、
買いにくくなっています。
だからこそ、
お買い得な高利回り物件があるのです。
 

物件が買いにくいこの状況は、
むしろチャンスともいえます。

 
では、どのようにしたら
物件が買えるようになるのか。
このテーマについては長くなりそうなので、
また改めて。

地方投資で注意すべきこと

椙田(すぎた)です、

前回の記事で、
駐車場には注意という内容を書きましたが、
そのほかにも地方ならではの
注意すべきポイントがあります。

 
基本的に自分がその地方に
住んでいない限り、投資物件が
自宅から離れた場所にあります。

 
物理的に距離があれば、
管理をするのは大変だと思われるでしょう。

 
それは、その通りでもありますが
ある程度、オーナーが動くことで
円滑に運営する仕組みを
つくることができます。
 

そもそも地方物件は高稼働できなければ
単なる田舎の物件で終わってしまいます。

 
そのため運営がスタートしてからの
数カ月は積極的に管理会社へ
足を運ぶ必要があります。

 
管理運営については別途解説しますが、
初動をしっかり行ない
管理会社と信頼関係を築くことができれば
よほどのトラブルが発生しない限り
現地へ赴く必要はありません。

 
それよりは、そのエリアに
賃貸需要があるかどうかが重要です。

 
エリアや物件の選定を
間違ってしまうと命取りになります。
 

たとえば山の中に
ポツンと建っているアパートなど
誰も住みたがりません。
 

偉そうに言っている僕も
4棟目のアパートを購入したときは
大失敗しました。
 

日々の仕事の忙しさもありますが
いくつか物件を購入して
気のゆるみが出たこともあるでしょう。
 

しっかりと物件の立地を調べないまま、
物件を見もせず
不動産会社の「大丈夫です!」
という言葉を信じて買ってしまったのです。
 

購入後から4カ月の間に退居が相次ぎ、
最後は入居が7戸中で1戸という状況に
陥ってしまったのです。
 

ここまで空室が増えると、
その物件だけで返済できなくなります。
 

その他のマンションやアパートからは
家賃が順調に入っていたので、
全体として持ち出しにならないまでも、
単体として大赤字です。

 
ようやく物件を見に行くと、
のどかな田んぼの真ん中に
ポツンと僕のアパートが建っていました。
 

仲介をしてくれた不動産会社も、
現地へ一度も行っていなかったと
後に知りました。

 
投資家が物件を見に行けない場合は、
最低でも仲介会社が
現地調査すべきです。

 
不動産投資に詳しいプロが担当してくれる
不動産会社から買うべきだと
痛感しました。

 
この物件はその後、
管理会社と二人三脚
で賃貸付けを進めることで、
半年後には満室にできました。
 

当時の経験があるからこそ、
今はある程度空室のある物件を
買ったとしても、
埋めていく自信があります。

 
そのような意味においては
「大家力」がアップした
体験となりましたが、
本業に忙殺されて空室対策が
できない人も多いでしょう。

 
融資を受けて購入した物件で
空室が埋まらないのは死活問題です。

 
僕のように複数物件が
あるならともかく1棟だけでは赤字を
給料から補てんすることになります。
 

空室の多いタイミングで
大規模修繕など大きな支出があれば
完全にデフォルトの危機です。

 
だからこそ、
地方投資ではエリアや物件の選定は
とても重要といえます。

再建築不可物件の可能性

椙田(すぎた)です、

再建築不可物件とは、
建築基準法規によって
現在の建物を取り壊してしまうと
新しく建物を建築できない物件のことです。

今回はこの再建築不可物件について
解説します。

 
 
 

再建築不可には道路上の問題が多い

再建築不可となる理由は
さまざまありますが、
接道義務を満たしていない
ケースが最も多いです。

 
建築基準法では、
“幅員4m以上の道路に
敷地が2m以上接していること”
を定めています。
 

これはなぜかというと、
道路が狭いと火事や災害などの際に、
緊急車両が通行できないため、
安全が確保されないからです。

 
しかし自治体によっては、
独自ルールを設定している場合もあり、
必ず幅員が4m以上なければいけない
とは限りません。
 

たとえば京都市では、
平成26年より一定の条件で、
規定する幅員の緩和を行なっています。

 
 
 

建築不可になる理由はさまざま

再建築不可の理由は、
道路だけではありません。

物件が災害危険区域のため
再建築が不可であったり、
区画整理予定のため再建築が
認められないケースも存在します。

 
したがって、
“なぜ再建築不可物件”なのか?
を確認しておきましょう。
 

なぜなら接道義務を
満たしていなために
再建築不可である場合は、
対策次第では収益物件として
活用できるからです。

 
 
 

再建築できるようにする方法

たとえば建築する際に、
建物を後退させるセットバックで
前面道路の幅員を4m以上
とるようにします。
 

セットバックで幅員が4m以上になり、
敷地が2m以上接していれば、
再建築が可能になります。

 
また再建築不可物件の周辺の家は、
同じく再建築不可であることが多いです。

その場合は隣地の敷地を
自分に売ってもらうことで、
再建不可を再建築できる物件へと
変えることもできるのです。

 
しかし前述したように、
自治体独自のローカルルールが
設定されている場合もあります。

 
条件を満たせば再建築できる物件
であることも考えられるため、
事前に各自治体に
確認しておくとよいでしょう。

 
 
 

再建築不可が思わぬお宝物件に?

再建築不可物件は、
建物を新しく建築できないため、
建物の寿命がきてしまったら
出口が難しいです。

 
銀行からの融資が厳しいこともあり、
再建築不可物件は実勢価格の
半値以下の価格で売買される
ケースさえあります。
 

しかし再建築不可物件は、
再建築はできないものの、
リノベーションやリフォームは可能です。
 

また前述したように、
再建築不可を再建築できるように
活用する方法もあります。
 

場合によっては、
お宝物件に化けることもあるのです。
 

また賃貸の住人にとっては、
自分の家ではないため、
住む場所が再建築不可であるか否か?
は気にする人はいません。
 

したがって、
好立地の再建築不可物件は
たとえ出口が難しいとしても、
収益面でチャンスがある可能性は
大いにあるでしょう。
 

再建築不可物件の不動産投資は、
自治体や専門家などに相談しつつ、
可能性のひとつとして
選択肢にいれるのもよいですね。

 
しかし再建築不可物件は
法律が絡んでくるため、
決して安易には考えず、
慎重に行なっていきましょう。

プロのカメラマンに撮影してもらう

椙田(すぎた)です、

人は見た目のバイアスに弱いです。

たとえば何かを調べたりする際、
写真がきれいだとそれだけで
魅力を感じる人は多いです。
 

賃貸物件も同じで、
写真がきれいだとそれだけで、
多くの人が関心を持ち、
逆に写真がイケてないと、
ほとんど人が興味を持ってくれません。
 

物件の魅力をしっかりと伝えるためにも、
写真にこだわることはとても大事です。
ここでは物件の撮影サービスについて
紹介します。

 
 
 

客付けに外せないサービス

賃貸物件を探す際、
以前は住宅情報誌が多くの人の
主たる情報源であったと思います。
 

しかし現在はスマホの普及によって、
ほとんどの人が賃貸ポータルサイトで
物件探しをするようになりました。
 

そしてネットで物件探しをする際、
最も重要なポイントとなるのが
見た目の印象を左右する写真なのです。
 

「◯◯駅まで徒歩△△分」
「築◯◯年」など、
希望の条件を満たしていても、
写真がどこか薄暗かったり、
部屋が実物以上に狭く見えたりすると、
魅力が半減してしまいます。

 
逆に、駅からの距離などが
多少条件を満たしていなくても、
写真がきれいであれば、
人は魅力を感じてしまうものです。

 
賃貸情報サイトに載っている写真は、
これまで不動産会社の賃貸営業マンが
デジカメを使って撮影するのが
一般的でした。
 

そのため、賃貸営業マンの
撮影の腕が良い場合は客付けがよく、
きれいでない場合は客付けも
悪くなったりしていました。
 

不動産会社としては、
客付けできなければ収入が増えないので、
写真の出来栄えを気にします。
 

そこで最近は多くの不動産会社が
プロのカメラマンによる
写真撮影サービスを利用しています。
 

プロが鮮やかな写真を撮影してくれるので、
見ている人に物件の魅力をしっかり
と伝えることが可能になるのです。
 

言われてみると最近、
賃貸ポータルサイトの掲載写真の
クオリティーが軒並み高くなった、
と思われた人もいるでしょう。

 
プロに依頼するため
コストは多少かかりますが、
入居率が高くなる可能性があるため、
賃貸経営には外せないサービスと
僕は思います。

 
 
 

撮影サービスの相場は意外と安い

プロカメラマンに自分の物件の
写真を撮影してもらう撮影サービスは、
賃貸物件の客付けや入居率にも
大きく影響を与えるため、
不動産会社や不動産投資家の中で
外せないサービスとなっています。
 

しかし少しでも効率よく、
収益性を高めたい僕らからすれば、
気になるのは費用面ですね。
 

撮影サービスは本格的な
プロカメラマンが撮影するものから、
依頼を受けて現地の外注スタッフが
撮影するものまでさまざまです。
 

物件の中だけでなく、
周辺環境を撮影してくれるような
サービスもあります。
 

そうした撮影費用は、
10〜20枚程度で2万円前後が相場です。

1枚や2枚での依頼は難しく、
10〜20枚が標準プランとなっています。

20〜40枚の写真を依頼したとしても
4万円前後くらいなので、
決して高いコストではありません。
 

撮影サービスを依頼する場合は、
どの部分を特に強調したいか
事前に打ち合わせしておけばスムーズです。

 
また新築など空室の場合は、
生活感をイメージさせるために、
家具やインテリアを設置して撮影する
ステージングと呼ばれるサービスを
併用して撮影するケースもあるので、
事前確認しておきましょう。
 

いずれにしても、
比較的低コストで導入できて
入居率アップが見込めるため、
一度検討してみるのも良いでしょう。

地方における「良い立地」とは?

椙田(すぎた)です、

賃貸物件における人気沿線や
人気駅のランキングが発表されていますが、
人気駅から徒歩圏の物件であることは
とても強力なアピールポイントとなります。

 
また、同じ駅でも徒歩1分と、
電車を降りて10分以上も
歩かなければならない不動産とでは
かなり価値に差が出ます。
 

それがバス便であれば、
大きなハンデとなります。
 

しかし、
こうした価値観は都心ならではのものです。

 
多くの地方……
たとえ首都圏であっても、
郊外といわれるエリアでは車社会となり、
とくに駅からの距離は関係ありません。

 
たとえ駅から徒歩1分でも、
あるいは40分も歩かなければならない距離に
物件があったとしても、駐車場さえあれば、
賃貸付けや家賃の額に
影響を及ぼさないでしょう。
 

とりわけ購入するのが
ファミリー向けであれば、駐車場の確保が
賃貸付けの決め手になります。
 

たとえば、
単身者向けであれば駐車場は1台ですが
ファミリー向けであれば2台
置けることが必須となります。

 
そして立地の見方も
主要道路へのアクセスであったり
車の出し入れが容易か
どうかといったほうが重要です。
 

その点をクリアすれば、
それほど立地や建物のスペックにおいて
神経質にならなくてもいいといえます。
 

逆にどれだけ魅力的な物件であっても
駐車場の必要台数を満たしていなければ
賃貸付けは難しくなります。

 
そうした物件は割安で売られていますから
近隣に駐車場を借りることができるか、
もしくは隣地を購入して
駐車場にできるかなどを検討します。

 
その際に注意すべきは
建物から駐車場までの距離です。

 
都心の感覚では駐車場まで
多少は歩いてもよいと考える人が
多いようですが、地方では
駐車場がすぐそばになければ、
「遠い」と敬遠される傾向にあります。

 
ですから、
近隣に駐車場を確保できたとしても
その距離や導線には注意が必要です。