椙田です、
0円で空き家を譲ってもらえるなら、損はしない。そう思いますよね。
でも僕は、0円だから買う、という順番では見ていません。
買ったあとには修繕費、固定資産税、火災保険がかかります。借り手がすぐ決まらないこともありますから、その全部を入れても成り立つかを先に考えるんです。
今回は、周辺家賃から「買っていい価格」をどう逆算するか、これから1軒目を狙う方に大事だと思う順番でお話しします。
戸建て賃貸は相場どおりに決めにくい
アパートやマンションは、似た間取りや同じ建物の部屋が多いので、家賃の比較がしやすいですよね。
一方で戸建ては、広さも築年数も駐車場の台数も、一軒ずつ違います。同じ条件の物件は、なかなか見つかりません。
だから僕は、周辺の募集を見ても「この家賃が正解だ」とは決めません。
「このくらいの家で、この家賃なら選ばれているんだな」と、ほんのり感覚をつかむための参考にしています。
戸建ては、たくさんの人に選ばれなくてもいいんです。その家を必要としてくれる一世帯に出会えれば、賃貸として成立しますからね。
たとえば駐車場が多い家なら、車を複数台置きたいご家族にとって、大きな理由になるかもしれません。
逆に特徴が少ない家でも、地域でいちばん安い家賃帯なら、それ自体が選ばれる理由になると思います。
想定家賃は理想値と下限値に分ける
物件を見るとき、想定家賃を一つだけにすると、つい都合のいい数字で考えてしまいがちなんです。
僕は、家賃を二つ置いて考えるのがいいと思います。
- 理想値：条件がうまく合ったときに狙えそうな家賃
- 下限値：想定より弱くても、この金額なら決まりそうな家賃
買値の計算に使うのは、理想値ではなく下限値です。
高く貸せたら、それはうれしい上振れです。でも理想値で買って、実際には低い家賃でしか決まらなければ、最初から収支が苦しくなりますよね。
なので僕は、低い方の家賃でも成り立つ価格まで下がらなければ買わない、と考えます。
上振れは受け取る。下振れは買う前に防ぐ。この順番が大事なんです。
修繕費と保有コストまで買値に入れる
家賃だけで買値を決めると、買ったあとに出てくる費用を後追いで払うことになります。
現状のまま貸せそうに見えても、もし決まらなければ、大家として直す必要が出るかもしれません。
そのときに必要になりそうな修繕費も、僕は買値の上限から引いて考えます。
固定資産税や火災保険も同じです。動画では、経費を家賃の15〜20%程度、多く見ても2割ほどと置く例をお話ししました。
これはあくまで元台本での僕の目安です。地域や物件、契約内容で変わるので、実額の確認は必要ですよ。
費用を多めに見るのは、予算を大きく見せるためではありません。想定外が起きても、買ったときの判断を崩さないためなんです。
修繕費の考え方を広げたい方は、火災保険を使って修繕費を抑える方法も参考にしてください。
利回りより、引き返せる最初の一軒を選ぶ
利回りは、投じた金額に対して年間の家賃がどれくらいあるかを見る数字です。
元台本では、100万円で買った家が年間25万円の家賃を生むなら、単純計算で利回り25%、回収は4年という例を出しています。
これも、その数字を約束する話ではありません。あくまで考え方を説明するための例です。
利回りの見方は、利回りを回収期間として捉え直す考え方でも詳しくお話ししています。
初心者の方ほど、高い利回りだけを追わなくていいと僕は思います。
高い数字を狙うほど、ボロくて修繕や管理に手がかかる物件になりやすいからです。
最初は、比較的状態がよくて早く貸し出せる物件の方が、大家の仕事を知る入口として進めやすいですよね。
いざとなったら売るという選択肢を残しやすいことも、最初の一軒では大切だと思います。
0円でも買わない判断を持つ
修繕費、税金、保険まで入れて目標に届かないなら、買値の上限が0円を下回ることもあります。
そんなときに数字を都合よく丸めないことです。「この価格まで下がらなければ買わない」と線を引くんですね。
高く貸せるかは、入居者との出会い方にも左右されます。
でも、いくらで買ったかは契約のあとでやり直せません。だから家賃の上振れを当てにしすぎず、費用の下振れも期待しない。それで持ち続けられるかを見ます。
購入前は数字をこの順番で確認する
まず周辺の募集から、家賃の幅を見ます。
次に、その物件が一世帯に選ばれる理由を探します。駐車場なのか、広さなのか、地域にない安さなのか。ここは現地でも考えたいところですね。
そのうえで低い方の家賃から年間の収入を見て、税金、保険、必要になりそうな修繕費を引きます。
残った金額から回収の速さを考えれば、物件本体に出せる価格は自然に絞られると思います。
売値から先に入って、あとから家賃を合わせにいくと、判断が甘くなりやすいです。
まとめ
0円物件を探すことが目的ではありません。買ったあとに必要な行動と費用を先に想像して、それでも残る価格を決めることが目的です。
僕なら、相場は参考にとどめて、家賃は下限値で考えます。そして修繕費と保有コストまで入れて、数字が合わなければ見送ります。
周辺の家賃を見ていると、同じ地域でも、選ばれている理由が一軒ずつ違うことに気づきます。数字だけを写すより、その理由を探す方が先なんです。
駐車場の台数や安さなど、物件ならではの理由が見えれば、理想値と下限値も考えやすくなります。修繕の不確かさも価格に入れて、焦らず判断したいですね。
判断に迷ったら、理想どおりに貸せた場合ではなく、低い方の家賃で費用を回収できるかに戻ってみてください。
考え方の詳しい背景は、元のYouTube動画でもお話ししています。
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