いま、空き家の増加が
深刻な社会問題になっています。
総務省統計局の調査によると、
2023年時点で全国の空き家は
約900万戸に達し、
住宅全体の13.8％、つまり
7.7軒に1軒が空き家という状況です。
しかも、この空き家は毎年
約10万戸ずつ増加しており、
このままでは2030年には
1000万戸を超えます。
空き家が増える背景と問題点
ではそもそもなぜ、
日本はこんなに空き家が
急増しているのでしょうか。
①少子高齢化と相続問題
言うまでもなく少子高齢化が進み、
また人口減少によって住む人が
なくなる家が増えています。
相続によって親世代の家を
引き継ぐケースが多いけど、
相続人はすでに都市部に
定住していることがほとんどです。
また、高齢者が自宅でなく、
病院や老人介護施設に住むことで、
空き家はさらに増えています。
②地方では買い手が少ない
とくに地方の空き家だと、
売ろうとしてもなかなか
売れないことが多いです。
ただでさえ家余りの状態なので、
買い手ニーズが少ないです。
③管理不全による荒廃
人が住んでいる家は
通気性や日常的な手入れがされ、
状態が維持されやすいですが、
人が住まなくなると家は
湿気やシロアリ、雨漏りで
どんどん傷んでいきます。
結果的に修繕コストがかさみ、
所有者の負担が増大します。
放置空き家のリスク
空き家を放置することで、
いろんなリスクが生じます。
① 固定資産税の増額
空き家を放置した結果、
「特定空き家」に指定されると、
固定資産税の暫定が解除され、
税額が最大で6倍に上昇します。
② 治安や景観の悪化
空き家は、ゴミの不法投棄、
不審者や犯罪の温床になる
可能性があります。
また、荒廃した建物が
地域の景観を損ねてしまい、
周辺の不動産価値まで
落下させることもあります。
③維持費と管理コスト
誰も住まない空き家でも
固定資産税や火災保険料はかかります。
火災保険は年間6～7万円が必要、
さらに、屋根や外壁の修繕、
庭の草刈りなどの管理コストがかかる。
またメンテナンスを怠れば
やがて倒壊の危険性もあります。
空き家を活用したビジネス
このような社会問題化した空き家を
うまく活用して儲けるビジネスが、
「空き家ビジネス」です。
僕は空き家起業家®として、
タダ同然で引き取った空き家を
安く貸して家賃収入を受け取る、
大家業をやっています。
貸す相手は、生活にお困りの、
住宅確保要配慮者が多いですが、
ほかにも様々な用途で
借り手のニーズがあるため、
次のような方法で貸しています。
-
シェアハウス：
複数人で共同生活するため、
1人当たりの家賃は安くても
総収入は多くなる。 -
福祉施設：
障害者グループホームや
就労支援施設として貸すと、
安定的な収入が見込める。 -
法人の事務所・倉庫：
地方で法人登記の事務所や
倉庫として活用すれば、
安定した賃料が期待できる。
このように空き家を貸すことで、
社会貢献や地域貢献にも繋がる
多様な活用方法があります。
但し貸すときの注意点としては、
過剰なリフォームはしないってこと。
せっかく安く空き家を引き取っても
そのあと多額のコストをかけると
収益を圧迫してしまいます。
住む人が最低限生活できる程度の
改修に抑えるか、もしくは、
いっそ入居者自身にDIYで
セルフリフォームしてもらうことを
第一優先に考えるのがオススメです。
空き家ビジネス成功のポイント
タダ同然で空き家をゲットしたら
あとは誰でも成功するか？
というとそうではないです。
空き家ビジネスを成功させるには、
そもそも収益化できる物件を選ぶ
目利きや賃貸客付けの工夫が重要です。
｢立地｣が最も重要
空き家ビジネスで最大のポイントは
｢貸せる立地｣かどうか？です。
いくら取得費が0円だとしても、
立地が山奥のポツンと一軒家だと
賃貸客付けはかなり難しいです。
地方や田舎でもいいので、
人が生活できるような場所に建つ
物件を選びましょう。
収益化できないと｢ただのゴミ｣
結局空き家は、貸すなどで
収益化できないとただのゴミです。
固定資産税や火災保険料で
年間10万円の維持費がかかるので、
10年間保有したら100万円もの
コストがダラダラ発生します。
空き家は持っているだけで
収益化できないと、0どころか
マイナスのお荷物になるんです。
まあ、逆に言うと、だからこそ
世の中では空き家を手放したい人が
いるわけです。
収益化するスキルさえ身に付ければ、
空き家問題という追い風を受けつつ
人や地域に感謝されながら、
これだけで暮らしていくことができます。
空き家ビジネスは、誰でもできる
シンプルなビジネスモデルですが、
成功には一定の知識と戦略が必要です。
詳しくは、僕のYouTube動画で
解説してますのでご覧ください。
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