椙田です、
不動産投資は、お金を持っている人がやるもの。そう思って、最初から見送っている方は多いと思います。
でも、物件を買わないまま大家になる方法があるんです。
借りた家を、そのまま別の人へ貸す。転貸（てんたい）と呼ばれるやり方ですね。
今回は転貸の仕組みと、始める前に必ず押さえてほしい契約の話をお伝えします。
転貸大家は「借りて貸す」大家
普通の大家さんは、自分が持っている物件を誰かに貸して家賃をもらいます。
転貸大家は、そもそも物件を持っていません。
まず他の人から物件を借りて、その借りた家をさらに別の人へ貸すんです。
昔ながらの言い方をすれば、又貸しですね。
なぜこれで利益が出るかというと、単純に、安く借りて高く貸すからです。
たとえば空き家を持ち主さんから月3万円で借りて、月6万円で別の方に貸す。差額の3万円が毎月手元に残ります。
この差額は、スプレッドとかさやとも呼ばれます。
仕入れと売り値の差で利益を出す。お店の商売と同じ発想なんですね。
買う投資との違いは、始めるときに必要なもの
普通の戸建て投資は、物件を買うところから始まります。
安い築古でも100万、200万、リフォームを入れればもっとかかることもありますよね。
現金がなければ銀行から借りることになりますが、融資には年収のハードルや審査があります。
つまり、まとまったお金か信用力か、どちらかが必要なんです。
一方で転貸は買いません。借りるだけです。
物件のための数百万円もいらないし、借金も、年収の審査も関係ありません。
敷金と最初の家賃、それと少しの整備費用があれば始められます。
初期費用が桁違いに小さい。ここが最大の違いだと思います。
資産は残らない。この性質を先に知っておく
買った物件は自分の資産になります。値上がりすれば売ることもできますし、ローンを返し終われば家賃が丸ごと残ります。
転貸は買っていないので、いつまで経っても物件は自分のものになりません。
持ち主さんとの契約が終われば、そこでビジネスも終わりです。
どちらが上という話ではなく、性質が違うんですね。
時間とお金をかけて資産を作るのが購入で、時間をかけずに毎月の手残りを作るのが転貸です。
お金はないけれど、早く現金と経験を作りたい方には相性がいいと思います。
借りる家は「お困り空き家」から探す
最初にやるのは、貸してくれる空き家を探すことです。
狙いたいのは、持ち主さんが困っている家ですね。
相続したけれど誰も住んでいない。売るにも売れない。それでも固定資産税はかかる。
そういう持ち主さんは、実はとても多いんです。
ただ同然でもいいから誰か使ってくれないか、と思っている方もいます。
だから家賃の交渉がしやすい。月3万円、状況によっては最初の数ヶ月は無料でいい、という話もあり得ます。
これは動画でお話しした例なので、地域や相手の事情で変わりますよ。
転貸の承諾は、必ず書面でもらう
ここが転貸でいちばん大事なところです。
借りた家を勝手に又貸ししてはいけません。
民法612条で、持ち主の許可なく又貸しすることは禁じられています。
これを無断転貸といって、やってしまうと契約を一発で解除されても文句が言えません。
つまり、積み上げたものが全部なくなります。
だから、又貸ししていいという許可は口約束にせず、契約書という紙で残してください。
これを転貸の承諾といいます。ここを飛ばすと、ビジネスではなくただのトラブルになります。
貸し方は一軒貸し・シェアハウス・法人・民泊
承諾をもらえたら、次は貸す相手を見つけます。
いちばんシンプルなのは、住みたい方へ家を一軒丸ごと貸す方法です。
- 一軒丸ごと住居として貸す
- 部屋ごとに区切ってシェアハウスにする
- 会社の事務所として法人に貸す
- 地域によっては民泊として観光客に貸す
どの方法でも、借りたときの家賃より高く貸せれば差額が毎月の利益になります。
数字にすると、月3万円で借りた家を掃除と最低限の手直しをして月6万円で貸せば、手残りは月3万円、年間で36万円です。
シェアハウスなら、4室に区切って1部屋2万5000円で埋まれば月10万円。持ち主さんへの3万円と光熱費やネット代を引いても、月5万から6万円ほど残る計算になります。
1件で3万円でも、10件あれば月30万円。物件を1つも買わずにです。
ただしこれは考え方を説明するための計算例です。実際の家賃も費用も、地域や物件で変わります。
見落とすと痛い5つの注意点
いいところばかり話してきましたが、ここからが大事です。
1つ目は、さきほどの無断転貸。承諾を書面でもらう。これは何度でも言います。
2つ目は、持ち主さんが途中で売ってしまうリスクです。
借りているだけなので、契約の段階で契約期間や、途中で解約された場合の取り決めを決めておく必要があります。
3つ目は空室リスクで、転貸ではここがよりシビアになります。
自分が貸している方が出ていっても、持ち主さんへの家賃の支払いは続くからです。
入ってくるお金はゼロなのに、出ていくお金は続く。空室が長引くと持ち出しになります。
だから空室は、家賃を下げる前にやることがあります。募集条件を見直して入居者の間口を広げる方法も参考にしてください。
4つ目は民泊のルールです。単価は高くて魅力的ですが、届け出が必要になります。
民泊新法という制度では営業できる日数が年間180日までと決められていますし、近隣への配慮も要ります。
収入の扱いも通常の家賃とは違うので、民泊の収入が不動産所得になるか雑所得になるかも先に確認しておくと安心です。
5つ目は修理の負担です。古い家なので、住んでいるうちにあちこち壊れます。
その費用を持ち主さんが持つのか、自分か、入居者か。契約で曖昧にすると、後で揉めるもとになります。
一言でまとめると、契約を雑にやると全部ひっくり返る、ということですね。
まとめ
転貸は、物件を買わずに安く借りて高く貸し、その差額で稼ぐやり方です。
初期費用が小さく、融資の審査も関係なく始められます。
資産は積み上がりませんが、今すぐ現金収入を作る入口としては入りやすいと思います。
そのかわり、転貸の承諾を書面でもらうこと。ここだけは命綱です。
お金がかからないビジネスだからこそ、契約と法律のところは手を抜かないでください。
お金がないからできない、ではなく、ないなりのやり方を知っているかどうかなんですね。
詳しい話は、元のYouTube動画でもお話ししています。
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