買うと後悔する地雷物件5選｜ボロ戸建て・空き家で避けたい条件

椙田(すぎた)です、

「0円や数十万円で買えるなら、多少の欠点は目をつぶっても大丈夫だろう」。ボロ戸建てや空き家を探し始めた方は、つい、そう考えてしまいます。僕も、最初の頃はそうでした。

今日は、ボロ戸建て・空き家の「地雷物件」について、お話しします。買って痛い目を見た経験と、内見に行って「これはだめだ」と気づいて踏みとどまった経験の、両方から、避けたい条件を5つに整理しました。同じ失敗を避けるための参考にしてください。

※この記事は、一般的な情報の提供です。法律、税金、保険、自治体の制度の扱いは、物件や地域によって異なります。実際の購入は、役所や専門家に確認したうえで、ご自身の判断で行ってください。

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空き家の地雷物件が生まれる理由:安いには安いなりの理由がある

ボロ戸建ての価格は、0円、10万円、50万円、100万円といった世界です。ここまで安いと、初心者の方ほど「これだけ安いのだから、少しくらいの欠点は目をつぶろう」と考えます。気持ちはよく分かります。

けれど、安いのには安いなりの理由があります。普通に売ろうとしても売れない。貸そうとしても貸せない。だから、0円や激安で出てくるのです。その「売れない理由」「貸せない理由」を見抜けないまま買ってしまうと、想定していた家賃収入が入らないまま、固定資産税や修繕費だけが出ていく状態になります。これが、いちばん避けたいパターンです。

この記事で紹介する5つの地雷は、次のとおりです。

1番と2番は、書類で見分けやすい地雷です。3番から5番は、現地に行かないと分かりません。この違いを頭に置いて、読み進めてください。

地雷物件1:入居付けができないボロ戸建て・空き家

1つ目で、いちばん数が多く、いちばん厄介なのが、入居付けができない物件です。入居付けというのは、借りてくれる人を見つけて、契約まで持っていくことです。

「家賃を下げれば、誰か借りるでしょう」と思うかもしれません。ところが、家賃をどれだけ下げても、極端にいえば0円にしても、借り手がつかない物件が、実際にあります。代表的なパターンは、3つです。

パターン1:立地が極端に悪い

テレビ番組の「ポツンと一軒家」のように、山の中に1軒だけ建っている家を想像してください。自然に囲まれた暮らしにあこがれる方もいますが、投資物件としては厳しい条件です。スーパーまで車で30分、コンビニもない、最寄り駅まで車で1時間。こうした立地で、わざわざ家賃を払って住みたい人は、なかなかいません。

僕も以前、田舎の物件で「タダでいいから、もらってほしい」と言われたことがあります。行ってみると、周りに何もなく、隣の家まで2キロ離れているような場所でした。0円でも、お断りしました。固定資産税と草刈りの費用だけで、赤字になることが見えていたからです。

パターン2:駐車場が確保できない

都市部ならともかく、車社会の地方では、駐車場の有無が決定的です。地方では、1人に1台の車が当たり前の地域も多くあります。駐車場が1台分しかない、あるいは家の前の道が狭くて車が入れない、という物件は、貸しにくくなります。「家賃3万円で広い庭付きの戸建て。ただし駐車場なし」では、借りる人がなかなかいません。

ただし、近隣に駐車場を借りられる場所がある、ブロック塀を壊して駐車スペースをつくれそう、といった物件であれば、僕は引き取ることがあります。内見の前に、必ず確認したいポイントです。

パターン3:事故物件

3つ目は、少し話しにくい内容ですが、事故物件です。前の住人の方が、室内で亡くなり、発見が遅れたケースなどです。こうした物件は、貸すときに、入居者さんに事情を伝える必要があります(告知のルールは、状況によって異なります。仲介会社や専門家に確認してください)。当然、それを聞いた方は借りたがらないので、家賃を大幅に下げないと埋まりにくく、下げてもなかなか決まらないことがあります。

空室が長引くと、利回りは意味をなさない

「安く買えるのだから、利回りは高くなるのでは」と思うかもしれません。けれど、空室期間が長引けば長引くほど、利回りは絵に描いた餅になります。1年空室なら、1年分の家賃がゼロ。2年空室なら、2年分の家賃が消えます。これでは、投資として成り立ちません。

もちろん、それを織り込んだうえで、十分に安く取得できるのであれば、選択肢に入ります。ただ、「少しだけ安い」程度で買うと、あとで困ることになります。

見分け方は、ほぼ書類と確認で分かる

事故物件かどうかは、遠慮せずに、仲介会社へ聞いてください。聞きづらい質問ですが、買ってから知るより、はるかに被害が小さくなります。

地雷物件2:借地権付きのボロ戸建て

2つ目の地雷物件は、借地のボロ戸建てです。借地というのは、建物は自分の所有ですが、その下の土地は他人のもので、地代を払って借りている状態の物件です。「土地は人のもの、建物だけ自分のもの」というイメージです。

借地が魅力的に見える理由

借地は、表面的には魅力的に見えます。土地の分の価格がないので、物件価格がとても安くなるからです。たとえば、土地と建物のセットなら500万円する物件が、借地だと100万円や50万円で買えることもあります。「利回りが高くなりそうだ」と、飛びつきたくなります。

借地の3つの落とし穴

1. 地代が毎月かかる。月に1万円、2万円、場所によっては3万円以上です。家賃収入から地代を引いた残りが手取りになるため、思ったほど残りません。
2. 出口が見えにくい。借地権付きの戸建ては、買い手がなかなか見つからないことがあります。融資が組みにくく、現金で買える人に限られがちです。地主さんの承諾が必要な場合もあり、手続きが複雑になります。「買ったら、長く持ち続ける」くらいの覚悟が必要です。
3. リフォームや建て替えに、地主さんの承諾が必要なことがある。承諾料として、1軒で数十万円から100万円ほどを求められるケースもあります。

借地かどうかの見分け方と、僕の考え方

借地は、書類で見分けられます。登記簿謄本を見て、土地の所有者と建物の所有者が違えば、借地のサインです。販売図面に「借地権」「賃借権」と書かれていることもあります。

初心者の方は、基本的に手を出さないという姿勢で、よいと思います。例外として、地主さんとの関係がよく、土地(底地)ごと買えるチャンスがある場合や、出口戦略まで描けている経験者の方であれば、別の判断もあります。また、地主さんがお寺で、地代で儲けようとしておらず、固定資産税程度の地代で済む、という借地もあります。こうしたケースは、個別に調べて判断してください。

地雷物件3:近隣に問題がある物件

3つ目は、現地に行かないと分からない、近隣リスクです。物件自体には、何の問題もないことが多いのが、厄介なところです。立地もそこそこ、間取りもまずまず、建物も普通。「これはいいかも」と思って買ったら、次のような状況だった、というケースです。

• 隣の家がゴミ屋敷だった
• 向かいの家から、毎晩のように怒鳴り声が聞こえてくる
• 町内会に影響力の強い方がいて、新しく来た人にとても厳しい

僕も、内見に行って「いい物件だな」と思って外に出たら、隣の家の庭が一面ゴミだらけで、においもして、玄関先で住人らしき方がこちらをじっと見ていた、ということがありました。「これは無理だ」と思って、すぐに撤退しました。

近隣リスクが、あとから解決しにくい理由

近隣の問題は、あとから解決するのがとても難しいです。自分が住むわけではない分、まだ気が楽かもしれません。けれど、入居者さんが「隣がうるさくて眠れない」と退去してしまう。次の入居者さんを募集しても、内見に来た方が同じ点に気づいて、契約しない。こうして、負のスパイラルに陥ります。

近隣リスクの見分け方:時間帯を変えて、4回見る

見分け方は、現地に行くしかありません。それも、昼間に1回見ただけでは足りません。僕がおすすめしているのは、次の4パターンで現地を確認することです。

1. 平日の昼間
2. 平日の夜
3. 土日の昼間
4. 土日の夜

特に、夜の時間帯が大切です。夜にならないと分からないことが、たくさんあります。駐車場に、見慣れない車が止まっていないか。大きな音で音楽が流れていないか。ベランダや玄関先から、怒鳴り声が聞こえてこないか。

また、家の周りを、ぐるっと一周歩いてみてください。隣の家の庭の状態、玄関先の雰囲気、駐車している車の様子、表札の出し方。こうした細かいところに、住んでいる方の暮らしぶりが出ます。遠方の物件などで、何度も通えない場合は、別の記事で書いたような方法で、現地の確認を人に頼む手もあります。

地雷物件4:崖地・斜面地に建つ空き家

4つ目は、崖地や斜面地に建っている物件です。田舎の物件では、斜面に張り付くように建っている家が、よくあります。眺めがよく、リビングから景色が抜けて見えたりするので、「リゾートみたいで素敵」と感じてしまいます。けれど、投資物件としては、注意が必要です。

崖地の3つの問題

1. 土砂災害のリスク。近年は、大雨による土砂崩れの被害が、毎年どこかで起きています。崖地の物件は、土砂災害特別警戒区域(いわゆるレッドゾーン)に指定されているケースがあります。指定されていると、建築に制限がかかったり、保険料が高くなったり、入居者さんが怖がって入らなかったりすることがあります。
2. 擁壁の問題。擁壁(ようへき)というのは、斜面の土が崩れないように、コンクリートや石で作られた壁のことです。これが古いと、崩れる危険があります。新しく作り直そうとすると、建物1軒分よりも高い、数千万円かかることもあります。「建物より擁壁のほうが高い」という状態になりかねません。
3. 駐車場へのアクセス。家までの道が急な階段だったり、車が入れなかったりします。これは、入居付けに直結します。

崖地の見分け方

崖地かどうかは、現地で見れば、すぐに分かります。次の順番で確認してください。

1. 航空写真と地図で、土地の高低差を見る
2. ハザードマップで、土砂災害の区域に入っていないかを調べる
3. 現地で、家の周りの傾斜の角度を見る
4. 擁壁の状態を見る。ひび割れ(亀裂)が入っていないか確認する

亀裂の入った擁壁を見つけた時点で、僕は、その物件を撤退の候補にします。擁壁の補修や作り直しの費用は、専門の業者さんでないと見積もれませんが、数千万円規模になる可能性があるからです。

地雷物件5:現在進行形で傾いている家

5つ目が、いちばん気づきにくく、いちばんダメージが大きい地雷です。現在進行形で傾いている家です。

傾いている家の、避けたい傾きと許容できる傾き

古い家は、ある程度は傾いているものです。木造で築40年、50年の物件で、完全に水平な家は、ほとんどありません。多少の傾きは、許容範囲です。問題は、その傾きが、今も進んでいるのか、すでに止まっているのか、です。

• 止まっている傾き:床を貼り直したり、ジャッキアップしたりして、対処できる場合があります。費用はかかりますが、対応は可能です。
• 今も進んでいる傾き:基礎、つまり地盤そのものに問題があるサインです。買ったあとも、どんどん傾き、いずれは住めなくなる可能性があります。僕は、これを避けるべき地雷と考えています。

傾きが進行中かを見分ける4つのチェックポイント

見分け方は、現地での確認が決め手です。チェックポイントは、4つあります。

これらのサインを見抜けないまま買うと、「直しても、直しても、また傾く」という状況に陥ります。傾きの補修は、1回で100万円から数百万円かかることもあり、それを繰り返すことになりかねません。そのため、初心者の方は、傾きが進行している物件は、見送ることをおすすめしています。

傾きや基礎の状態は、素人の目では判断しきれない部分もあります。気になる場合は、建築士や専門の業者さんに見てもらってください。

「0円でも高い」物件がある:地雷物件と価格の関係

ここで、価格の話をします。多くの方は、「0円がいちばん安い」と思っています。だから、「タダで差し上げます」と言われると、これ以上損のしようがない、リスクはゼロだと考えて、飛びついてしまいます。

けれど、僕の考えは違います。ここまでに挙げたような地雷物件は、0円でも、まだ高いことがあります。

仕入れの上限は、計算で出る

物件を仕入れるときには、次のようにシミュレーションをします。

1. この家を、いくらで貸せるか(家賃)
2. 貸せる状態にするために、いくらかかるか(修繕費)
3. 物件を運営していくうえで、継続的にかかる経費(ランニングコスト)

ランニングコストには、入居者さんを見つけるために現地へ通う交通費など、見落としがちなものも含まれます。こうして、出ていくお金を全部積み上げて、「この金額以下で買わないと、採算が合わない」という上限を決めます。

家賃とコストのバランスによって、買ってよい金額が「200万円まで」になることもあれば、「50万円まで」になることもあります。そして、傷みのひどい物件では、計算した結果が「マイナス150万円まで」のように、ゼロを通り越してマイナスになることがあります。

仮の例です。貸せる家賃が月4万円、年に48万円としても、屋根の葺き替えに150万円から200万円かかり、地雷の条件がいくつも重なっているなら、売主さんが「0円でいいですよ」と言っても、計算上は、まだ高いことになります。

建物や土地の価値は、いったんゼロとみなす

僕は、土地や建物の査定を、ほとんど見ません。たいていの場合、いったんゼロとみなして計算します。査定の要素を持ち込むと、判断材料が増えすぎて、初心者の方ほど頭がパンクして動けなくなるからです。見るところは、2つに絞ります。家賃をいくらに設定できるか。そして、かかるコストを何年で回収できるか。この2点だけで判断します。

マイナス額の提示は「お断りの意思表示」

マイナスの金額は、狙って出すものではなく、計算した結果として、自然に出てくるものです。売主さんが、お金を払ってでも手放したいと言う物件だけを引き取れば十分で、そうでなければ、無理に成約させる必要はありません。ほかにも空き家は、いくらでもあるからです。

なお、取引の条件や金額は、売主さんとの合意がすべてです。マイナス額の取引は、状態の悪さが明らかで、売主さん自身も手放したいと考えている物件に限った話です。状態のよい物件に、無理にマイナスの指値を入れても、通りません。

地雷を踏まないためのリスク管理:指値と分散

ここまで、5つの地雷物件を紹介してきました。書類で分かるのが、入居付けが難しい物件と、借地の物件。現地で判断するのが、近隣リスク、崖地、傾きの進行です。

では、これらを完全に避ければ、安全でしょうか。残念ながら、答えはノーです。地雷や失敗のポイントは、すべてを100%見える化できるわけではありません。書類を全部チェックして、現地に何度も足を運び、近隣も歩いて確認しても、買ってから出てくるリスクがあります。実際、僕もそうした経験を何度もしてきました。

そこで、2つの対策を取っています。

対策1:リスクを織り込んだ金額で指値する

指値(さしね)というのは、売り出されている価格より下の金額で、買いたいと交渉することです。リスクがあると分かっていても、その物件にどうしても魅力があるなら、想定される最悪のコストを差し引いた金額で、買いに行きます。たとえば、「傾きの補修に300万円かかりそうだから、その分だけ価格を下げてください」と交渉します(これは例です)。

指値が通れば、リスクを織り込んだ価格で買えるので、最悪のケースが起きても、ダメージは限定的です。逆に、指値が通らないなら、その物件は買いません。「少しの差なら、買ってしまおう」という判断が、いちばん危ないです。指値の計算の仕方は、別の記事で詳しく書いたとおりです。

対策2:複数の物件を持って、リスクを分散する

1軒だけを持っていて、そこで地雷が爆発すると、投資全体が止まってしまいます。けれど、5軒、10軒と持っていれば、そのうち1軒で問題が起きても、ほかの物件の収益で、カバーできる可能性があります。

1軒で完璧を目指すのではなく、リスクを織り込んだ価格で、複数軒を持つ。これが、地雷を踏んでも生き残るための考え方です。ただし、物件を増やすほど、管理や資金の負担も増えます。資金計画とあわせて、無理のない範囲で進めてください。

内見の前に確認したい、地雷チェックリスト

最後に、内見の前後で使えるチェックリストを、まとめます。

• 最寄りのスーパーや駅まで、どのくらいの距離か(地図で確認した)
• 駐車場は何台分あるか。家の前の道に、車は入れるか
• 事故物件かどうかを、仲介会社に聞いた
• 土地と建物の所有者が同じか(登記簿で確認した)。借地権の記載はないか
• 平日の昼と夜、土日の昼と夜に、現地へ行った(または確認を依頼した)
• 家の周りを一周し、隣家の庭や玄関先の様子を見た
• ハザードマップで、土砂災害の区域に入っていないかを調べた
• 擁壁がある場合、亀裂がないかを見た
• 床にビー玉を置く、クロスや建具、基礎の亀裂を見て、傾きが進行していないかを確認した
• 見抜けなかったリスクを、価格(指値)で吸収できるか考えた

よくある質問

地雷物件は、0円なら買っても大丈夫ですか?

0円でも、固定資産税や修繕費、管理の手間はかかります。入居付けができない物件や、修繕費が大きい物件は、0円でもまだ高い場合があります。家賃から逆算して、かかるコストを何年で回収できるかを、先に計算してください。

借地のボロ戸建ては、初心者が買ってもいいですか?

地代が毎月かかること、出口が見えにくいこと、地主さんの承諾が必要な場面があることから、初心者の方は基本的に手を出さない姿勢で、よいと思います。地代が固定資産税程度で済むなど、条件によって事情が違う場合もあるので、個別に調べて判断してください。

傾いている家は、すべて避けるべきですか?

古い家は、ある程度傾いているものです。止まっている傾きであれば、補修で対応できる場合もあります。避けたいのは、今も進行している傾きです。床、クロス、建具、基礎の4か所で確認し、判断に迷う場合は専門家に見てもらってください。

近隣リスクは、どうやって内見で見抜けばいいですか?

平日の昼、平日の夜、土日の昼、土日の夜の4パターンで、現地を確認することをおすすめしています。特に夜の様子は大切です。家の周りを一周歩いて、隣家の庭や玄関先の様子、駐車している車の様子も見てください。

地雷物件を完全に避ければ、失敗しませんか?

すべてのリスクを、100%見える化することはできません。見抜けるリスクは見抜き、見抜けないリスクは、指値による価格と、複数物件への分散で吸収する、というバランス感覚が大切です。

まとめ

ボロ戸建て・空き家で避けたい地雷物件は、入居付けができない物件、借地のボロ戸建て、近隣に問題がある物件、崖地・斜面地の物件、現在進行形で傾いている家の、5つです。書類で見分けられるものと、現地でしか見分けられないものがあるので、両方から確認してください。

そのうえで、すべてを避けようとすると、何も買えなくなってしまいます。大切なのは、見抜けるリスクは見抜き、見抜けないリスクは、価格と分散で吸収するという、バランス感覚です。リスクを織り込んだ指値が通らないなら、見送る。「少しの差なら買ってしまおう」という判断は、いちばん危ない判断です。

そして、0円という価格に、安心しすぎないでください。0円でも高い物件はあります。家賃から逆算して、買ってよい上限を、先に決めておきます。

地雷物件の見極め方や指値の具体的なやり方は、スクールでもお伝えしています。

※繰り返しになりますが、この記事は一般的な情報の提供です。法律、税金、保険、自治体の制度の扱いは、物件や地域によって異なります。実際の購入は、役所や専門家に確認したうえで、ご自身の判断で行ってください。

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