椙田(すぎた)です、
「安い戸建を見つけたのですが、『再建築不可』と書いてあります。これって買っても大丈夫ですか？」
空き家投資を始めた方から、よくいただく質問です。結論から言うと、再建築不可の物件は、買ってはいけない物件ではありません。ただし、リスクを知らずに買うと、あとで「こんなはずではなかった」となりやすい物件です。今日は、再建築不可の意味と5つのリスク、そして、買ってよい人・やめたほうがよい人の見分け方をお話しします。
再建築不可とは？まず「接道義務」を知る
再建築不可とは、今ある建物を取り壊したあと、同じ場所に新しい建物を建てられない土地のことです。理由の多くは、建築基準法の「接道義務」を満たしていないことです。
接道義務とは、建物を建てる敷地は、幅4m以上の道路に、間口2m以上接していなければならない、という決まりです。消防車や救急車が入れるように、また災害のときの避難路を確保するために、定められています。
ここで大事なのは、「今、建物が建っている」ことと、「建て替えができる」ことは、別だという点です。接道義務を満たしていない土地は、古い建物が建っていても、新築や建て替えはできません。
再建築不可物件の5つのリスク
リスク1:建て替えができない
いちばん基本のリスクです。建物が古くなっても、取り壊して新築することはできません。建物を長く使い続けるには、修繕で維持するしかありません。
リスク2:大がかりなリフォームに制限が出る
2025年4月から、建築基準法の「4号特例」が縮小されました。木造2階建てなどの戸建でも、柱や梁、屋根といった主要な部分を半分より多く直す「大規模な修繕・模様替え」は、建築確認申請が必要になっています。
再建築不可の土地は、この確認申請が通らないため、大規模なリフォームはしにくい、と言われています。つまり、「一度ぜんぶ壊して作り直すようなリノベーション」は、計画に入れられません。工事の範囲は、個別に確認が必要です。
リスク3:融資が受けにくい
金融機関は、担保としての価値を見て、融資を判断します。再建築不可の物件は、担保の評価が低くなりやすく、融資が受けにくい傾向があります。融資を前提にした購入計画は、立てにくくなります。
リスク4:売りにくい
買う側も、融資を受けにくい、建て替えができない、という同じ悩みを抱えます。そのため、買い手が限られ、売りたいときに、すぐに売れないことがあります。出口(売却)を前提にした投資は、慎重に考える必要があります。
リスク5:災害や老朽化で建物を失うと、建て直せない
火事や地震、台風などで建物が壊れたり、老朽化で住めなくなったりしても、同じ場所に建て直せません。残るのは、建物のない土地だけです。こうした事態に備えて、火災保険の内容を確認しておくことが大切です。
例外:再建築できるようになる場合もある
再建築不可でも、状況によっては、建て替えができるようになる場合があります。
- 建築基準法43条2項2号の許可:幅4m以上の公共の空地などに接していて、特定行政庁が、安全上の支障がないと認めれば、建築が許可される場合があります(いわゆる、43条の但し書き)
- セットバック:前面道路の幅が4m未満でも、道路の中心線から2mのところまで敷地を後退(セットバック)させれば、建築できる場合があります
- 隣地の一部を購入する:間口が2mに足りないときに、隣地の一部を買い足して、接道を確保する方法です
ただし、どれも「必ずできる」わけではありません。自治体の判断や、隣地の所有者の協力が必要です。物件ごとに、役所や建築士に確認しないと、わかりません。
買ってよい人・やめたほうがよい人の見分け方
再建築不可物件は、使い方が合えば、選択肢になります。次のチェックで、自分に合うかどうかを確認してください。
| 確認ポイント | 買ってよい可能性が高い | やめたほうがよい |
|---|---|---|
| 使い方 | 今ある建物を、修繕して貸す | 建て替えて、新築を建てたい |
| 工事の範囲 | 最低限の修繕で、貸せる状態にできる | 大規模なリフォームが必要 |
| 資金計画 | 融資に頼らず、自己資金で買える | 融資が受けられなければ買えない |
| 出口 | 持ち続けて、家賃を得ることが目的 | 数年で売ることが前提 |
| 取得価格 | リスクに見合った、十分に低い価格 | 相場並みの価格 |
0円や格安で手に入れる場合は、「今ある建物を、最低限の修繕で貸して、家賃を得る」という使い方が中心になります。この使い方であれば、建て替えができないことが、そのまま致命的になるとは限りません。一方で、「いつか建て替えたい」「高く売りたい」と考えている人には、向いていません。
買う前に必ず確認すること
- 道路の種類と幅:役所(建築指導課など)で、前面の道路が、建築基準法上の道路かどうかを確認する
- 間口の長さ:道路に接している幅が、2m以上あるかを、現地で実測する
- 私道の場合:通行や、掘削(水道・ガスの工事)について、所有者の承諾が取れるかを確認する
- 救済措置が使えるか:43条2項2号の許可や、セットバックが使えそうかを、役所や建築士に相談する
- リフォームの範囲:やりたい工事が、確認申請の対象になるかを、事前に確認する
「再建築不可」と書いてあるときは、その理由が、接道の問題なのか、別の理由なのかも、確認してください。理由によって、救済措置が使えるかどうかが変わります。
まとめ
再建築不可物件は、「建て替えができない」「大規模なリフォームに制限が出る」「融資が受けにくい」「売りにくい」「建物を失うと建て直せない」という5つのリスクがあります。一方で、今ある建物を修繕して、貸し続ける使い方であれば、選択肢に入る場合もあります。大切なのは、買う前に、接道の状況を調べて、自分の使い方と合っているかを確かめることです。
ここで紹介したのは、一般的な考え方です。個別の物件については、必ず、役所や建築士に確認してください。
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