“良い物件”の定義とは

どういう手法が最善であるかは、 その人が置かれた立場や状況、 スタンスによっても異なります。

そのため、同じ物件でも人によって 良い物件にもなり悪い物件にもなります。

例えばマイナスのキャッシュフローになる 都心の利回り4%程度の低利回り物件だと、これからキャッシュフローを積み上げていく 新興投資家にとっては悪い物件ですが、 既に多くのキャッシュフローを持っていたり 多額の資産を持っている人の相続税対策には良いポートフォリオになり得るのです。

つまり“良い物件”の定義はそれぞれですが、 殊これから不動産投資を始めたいという 新興投資家にとっては、良い物件の定義は共通です。

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①収益性
キャッシュフローがしっかり出る物件か？
利回りが高いのは言わずもがなですが、 一般的にはイールドギャップという表面利回りと金利差のスプレッドを ひとつの投資指標としている人もいます。

しかし、イールドギャップには致命的な 欠陥があり、それが返済期間の概念です。

利回りが高く、調達金利が低ければ、 イールドギャップは高めに出るものの、 元本を10年で返済するのか、 25年かけて返済してよいのかによって 得られるキャッシュフローは随分変わります。

たとえば1億円、利回り8％の物件を 金利1％フルローンで借りたとして、 年間の受け取り家賃は800万円。
それに対して支払い金利は100万円なので イールドギャップ的には8ー1＝7％で 優秀な数字にみえます。

しかしこれに元本返済の期間を10年にした 返済計画だとすると毎年の元本返済は、 1000万円となってしまいます。

これでは当然のことながら、 事業計画は成り立たないため、 頭金を積むしかありません。

これに対して返済期間がもし25年なら 毎年の元本返済は400万円になるので、 利回りと金利差に収まる計算になります。
※実際には元利均等払いと元金均等払いの 計算により残債の減り具合は異なります。

こうした期間の概念も踏まえて、 収益が出る物件選定は重要となります。

②安全性・安定性 長い賃貸経営の中では当然のことながら いろんなリスクと対峙していく 必要があります。

火災や地震、もしくは不測の突発的な 不具合などについては、ほとんどが 建物総合保険などの損害保険で カバーできますが、 不動産投資における最も大きなリスクが 「空室リスク」だと思います。

特に、賃貸需要が冷え込んでいたり、 もしくは新築アパートが乱立している 過剰な供給過多の状態にあるエリアでは、空室リスクは大きいと言えます。

全国的な空室率の平均などは関係なく、 そのエリアでの需要と供給のバランスが 崩れていないかどうかに拠ります。

たとえば退居が出てもすぐに次の 入居者が付く物件が良い物件です。

つまり個別の物件選定が非常に重要で、 安全性の指標は重要になります。