僕はキャッシュフロー重視のため、融資期間は極力伸ばして買って来ました。
元本返済を引き延ばすことで、毎月の返済額を低くするためです。

しかし、こうした融資の受け方について他の銀行から見たときに、信用毀損しませんか?
という質問を頂くことがありますので、今日はこれについて回答します。

まず、法定耐用年数を超えての融資は個人融資で団信(団体信用生命保険)の期間内で融資を受けることのできる、アパートローンに多いです。

アパートローンの場合は往々にして金利が高めに設定されているので、なるべくなら早く実績を作って、金利交渉かまたは他行へ借り換えるなど金利圧縮する方が良いです。

そのためにも2期黒字の決算(個人事業主なら確定申告)の実績を作ることが必須になるわけですが、借り換えや追加融資の際に、この耐用年数超過がマイナスに作用しないか?という疑問が生まれますね。

僕自身の経験では、この耐用年数超が足枷となって次の融資が受けられないということは一件もありませんでした。

既存の所有物件については、積算が低いとか、耐用年数超過だとか多少ネガティブな点があっても、それで収支が回っているならOK、としている金融機関が殆どでした。

特にプロパーローンではB/SよりもP/Lやキャッシュフローを重視される印象が強いように思います。

ただ一つ影響があったのは、築古で法定耐用年数が切れてしまっている木造をアパートローンから借り換えした時は、なかなか苦戦しました。

「賃収の健全性」といって、法定耐用年数切れの建物や違法建築などからの家賃収入は、収入として見なさないという
金融機関もなかにはあります。

このケースでは、結局信用金庫が借り換えに応じてくれたため、低金利となり収益率が向上しましたが、そこに辿り着くまでには第二地銀や信金などでもいくつか断られました。

それでも金融機関によっては独自の判断で取り上げてくれるところもありますので、地道に開拓するべきですね。

ちなみに・・・なぜ僕がキャッシュフロー重視かと言うと、投資初期は何かと出費も多く、なるべく厚めに現金を残していくべき、という単純な理由に加えて、もう一つ重要な理由があります。

それは、債務償還年数を意識する、という点です。

債務償還年数というのは、投資家サイドはあまり知らないですが、債権側の銀行は強い意識する指標で、借入から現預金を引いた「純負債」を毎年のキャッシュフローで返済すれば、何年で完済できるか?を現す数値です。

融資先を評価するにあたっては、最も簡易に財務体力を見抜ける指標のため、恐らくどこの銀行でも、これを最初に見ていると思われます。

そう考えると、キャッシュフローをしっかり出すことは借り換えを行なう上でも非常に大切であり、
逆に、いま借りているローン期間の長短はあまり重要でないということが分かります。

実際、借り換え時や借り増し時に、次の銀行からローン期間が長いとか、法定耐用年数より長いからどうとか、指摘されたことがないのは冒頭で述べた通りです。

しかしながら、投資から数年を経た次ステージでは、借り換え時には返済期間は短縮して、金利圧縮と元本返済の割合を増やすことで、有利子負債が大きく削られ、債務償還年数もより短くなるという効果が期待できるわけで、各ステージにおいて最適な借り方と返し方をリバランスしていくべきと考えています。