僕の投資スタンスというか投資趣向は、築古の特に木造などの軽いアパートを、長期ローンで買って所有期間中、インカムの蜜を吸えるだけ吸うのと、十数年後?の売却時には残債の減りをキャピタルゲイン代わりに享受する・・というのが多いです。

築古の理由は以前ブログに書いた通り、築古だと家賃が下がり止まっていて、買う時も売る時もレントロールがほぼ変わらないから、です。

しかし、築古なら全て良いのか?というと、それは当然ですが、物件によって良し悪しは異なります。

というか、不動産は同じ物が2つとして無い、一品一様の投資商品とも言えるので、全ての項目において、「○○だから良い」とか「○○だからダメ」と言う簡便な判断指標があまり当てはまりません。(「○○だからダメ」はあるかな?笑)

家賃下落についても、例えば新築時からの入居者が居ると、築古なのに一部屋だけ家賃は高いまま、ということもたまにあります。

この場合は、退居があることを想定して築年成りの周辺家賃相場を調べて引き直すというストレステストも必要でしょう。

※ ただ実際には新築時からの入居者は生活の変化を嫌う性格の人なので、ほぼ退居はしないものなのですが(笑)

そういう意味でも、築古なら全て家賃は下落し切っているか?については個別具体的に調べる必要がありますね。

一応僕のロジックとしては、築古より築浅、築浅より新築の方が家賃下落幅は激しい・・ということで一般的に築古が良いと考えています。