不動産投資に携わっていて、日々多数の物件情報が手元に届く宅建業者はその気になればインサイダー情報とも言える最良の掘り出し物件をいち早くゲットして、良い不動産投資が出来そうです。

しかし現実には、不動産業者さんで自分自身でも物件を買っている人はあまり見かけません。
これはなぜでしょうか?

彼らが自分で収益物件を買わないのは、単純に融資が付きにくくて買えない、もしくは投資に興味がないためです。

まず融資のつきにくさについては、どうしても業者はすぐに転売してキャピタルゲインを得ようとする人が多く、銀行も長期ローンを貸したくても、すぐ返済されるので貸さないのです。

また、勤務先が大手不動産会社であればそれなりの年収も得られるのでしょうが、中小の不動産会社とか、大手子会社だとどうしても年収自体が低く金融機関から評価されにくい属性になってしまいます。

もちろん中には高給取りの営業マンもいますが、その場合でも「歩合給」という不安定な収入種類であることが多く、なかなか金融機関からさ評価されません。

例えば大手の財閥系不動産会社の営業以外の間接部門や本部機能などは、普通にサラリーマンとしての収入も高く、銀行融資も付きやすい実態があります。

しかし、よしんばそうだとしても、あんまり近過ぎる商品は、普通は自分で購入する気にならない、という心理も働くようです。

これが後者の投資に興味がないという理由です。

不動産投資に限らず、証券マンは株式投資はしたくないし、FX会社の人も自分ではFXはやりません。

コックさんが自分で作った料理をあまり食べたがらないことと近いでしょうか。

一方で不動産会社自体が、自社で収益物件を購入する事はあります。

その場合でもやはり主目的は、キャピタルゲイン狙いの短期投資、つまりフロー型のビジネスを目指します。

企業は従業員を雇用しているため、給料を支払わなければいけません。

他にも会社のテナント料や光熱費、納税など会社の経営には常にキャッシュを必要とするため、B/S(資産)よりP/L(損益)を重視する傾向にあるためです。

たとえばボロ全空物件を、仮に2000万円で安く仕入れて、500万円のリフォームをして、賃貸募集して空室をを埋めた上で3000万円で売りに出したとします。

手数料や期中金利負担や税金など、かかる様々な費用を考慮しても、利益は300万ほど出るでしょう。

この場合だと、利益率は10%となり、これを繰り返せば長期保有してインカムゲインを得るいわゆる不動産投資よりも効率良く稼げます。

これを個人でやろうとしても、宅建業法という法律の壁があり、自ら売買を「反復継続して」行うことは禁じられているのです。

そのため、不動産会社であれば、その特権を活かして保有でなく転売によって利益を生む方が効率的です。

しかし不動産会社といえども、高額な収益物件を購入するとなると、金融機関に借入しなければなりません。

融資を受けるための審査や手続きに時間と労力を費やしてしまうし、転売で100%儲かるとも限りません。

下手な場所に買ってしまった、瑕疵のある物件を買ってしまった、リフォーム費用の試算を間違えた、入居付けができず商品化に時間がかかる、家賃が想定より安く利回りが低くなった、そうこうしていう間に銀行が閉じた、などなどリスクはいくつも潜みます。

そうなると不動産会社からすると、仲介手数料収入で手っ取り早く、かつ安全にキャッシュを稼いだ方が断然効率的でリスクも低くいため、たとえどんなに良い収益物件でも自社で購入せずに仲介するという業者が多いのも頷けます。

割安な収益物件は少ないながらもいつの世も必ず確実に存在します。

そもそも市場に出回っている収益物件の値付けが高い場合もあれば、指値交渉することで割安物件に化ける可能性もあるのです。

不動産投資は業者が食わなかった売れ残り物件を掴まされているという訳ではないことを理解し、良い収益物件に出会う為に、不動産業者さんに積極的にアプローチをかけていきましょう。