不動産投資をするときには、「税金」が非常に重要です。
どんなに利益を上げても、その分高額な税金を取られてしまっては、手元にあまりお金が残りません。
不動産には、効果的に節税できる制度がとてもたくさんあるので、賢く使わないと損です。
今回は、僕の経験からして皆さんにお勧めしたい、不動産を使った賢い節税方法をまとめてご紹介したいと思います。
1．損益通算を利用する
1-1．損益通算とは
不動産を使った節税方法の1つ目は、「損益通算」という制度を利用する方法です。
損益通算とは、「損失」と「利益」を差し引きして、その結果の金額に課税するという方法です。つまり、ある所得で利益が出ていても、他の所得で利益が出ていたら、損益通算によって利益を小さくすることができるのです。
不動産所得による利益や損失は損益通算の対象になるので、これを適切に調整することによって、支払う税金をコントロールすることが可能になります。
たとえば、不動産所得は、個人の事業所得や給与所得と損益通算することができます。
高額な収入があって多額の税金がかかるケースでも、不動産事業の方で赤字になっていたら、税金をほとんど払わなくて良くなることもあります。
1-2．減価償却費を使って損益通算をコントロールしよう
ただ、損益通算で税金を減らすには、不動産業で赤字になっている必要があります。「それなら、あまり得ではないのでは？」と考える方がいるかもしれません。
こんなときに是非とも知っておきたいのが、「減価償却費」です。
減価償却費については別記事で詳しく説明していますが、これは、実際には支払をしない経費です。
そこで、減価償却費が高くなる資産を購入することにより、実際にはお金が出て行っていないのに、税制上薄利や赤字の状態にすることができるのです。
1-3．将来の減収に備えることができる
不動産の減価償却費による損益通算を利用すると、将来の減収に備えることができます。
どうしてそんなことができるのか？
以下で、わかりやすく説明をします。
まず、事業が好調なときや収入が高いときに減価償却費が高額になる資産を購入します。
このことで、効果的にそのときの所得を減らして、課税される税金を減らすことができます。
そうすると、その分現金を手元に残すことができます。
その後、給与が減額されたり事業所得が減ったりしたときにもまだ減価償却が続いていたら、損益通算されるので、所得が小さくなり、税金が減ったり、払わなくて良くなったりします。
普通の経費なら、支払をしないといけないので所得が低い場合にはきつくなりますが、減価償却費は実際にはお金が出ていかない経費ですから、収入が減っても支払いができなくて困ることがありません。
このように、不動産の減価償却費を使うと、「将来の減収」に備えることができるのも、大きなメリットです。
2．不動産を含み資産化して、危機に備える
不動産を所有していると、「含み資産」にすることができることも、大きなメリットです。含み資産というのは、不動産の時価と簿価の差額のことです。
建物を購入すると、年々減価償却されるので、簿価は下がっていきます。ただ、実際の市場価格が同じように下がるとは限りません。立地が良く、人気のある不動産を所有していたら、10年くらい経っても価値が下がらないことなどもあります。
たとえば、5年経過したときにまったく建物の価格が低下していなければ、5年間の減価償却費の分が含み資産となるのです。
経営に困ったときに、その資産を売却したら、一気に黒字転換して経営を安定化させることも可能となります。
3．長期所有で節税する
不動産を売却するときの「譲渡所得税」の節税方法もご紹介しておきたいと思います。
譲渡所得税とは、不動産を売却したときの「利益」にかかる税金です。
売却価格から経費を引いた金額から、購入したときの代金や費用を差し引いた金額を「譲渡所得」として、その金額に応じた税金がかかります。
そして、譲渡所得税の金額は、不動産の保有期間が5年を超えると大きく下がります。
5年以下の場合には、譲渡所得税及び住民税の税率は39％にもなりますが（短期譲渡所得）、5年を超えて所有した後売却すると、税率は20％に落ちます（長期譲渡所得）。
そこで、5年を超えて不動産を持ち続けてから売却すると、大幅な減税が可能となります。
4．元本返済は「経費」にならない
不動産投資をするときによくある勘違いについても触れておきます。
それは、ローンを組んで不動産を購入する場合の経費の取扱いです。なかにはローン返済額は経費だと思っている人がいるのですが、それは違います。ローンの利息は経費になりますが、元本返済額は経費になりません。
そこで、元利均等返済をしていると、だんだんと元本返済部分が増えて、経費算入できる金額（金利返済部分）が減ってきてしまいます。そこへ減価償却費も終了してしまうと、一気に帳簿上の黒字幅が膨らみ、課税対象額が大きくなって実際のキャッシュフロー以上に所得税が課税される局面があります。
これをデッドクロスといって、不動産投資で陥りがちな危険な状態とされています。
このデッドクロスを回避するには、できるだけ減価償却の期間を引き延ばして、ローン返済期間中はゆっくり償却するようにするなどの工夫が必要かもしれません。
