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投資家面談を通じて、最近いろいろなことを考える機会に繋がっています。これまで僕が歩んできた「不動産投資」は、正しかったのだろうか?そのように考えてしまうことも多々あります。

僕は地方の高利回り物件を購入してきました。都心の高利回りは、再建築不可や事件・事故物件、反社物(反社会的勢力が関わる物件)などハイリスクな物件ばかりですが、地方の高利回りは単に空室が多いとか管理状態が悪いといった改善できる要素が原因だったり、単に融資付けが難しいからといったリスクというより「デメリット」として分類されるファクターによって高利回りになっている・・と思っていました。

その分、当然のごとく、取得後には遠距離管理になるため、管理会社や客付会社とのコミュニケーションには多少苦労するし、空室を埋めるためにはリフォームに費用や工数を費やすこともやむなし。そうしたコストや手間も、自分のなかでは「(乗り越えることができる)デメリット」という一言で片付けてきました。

しかし、よく考えてみるとこれは僕だからこそできたことかもしれない・・という思いが最近強くなって来ました。これは僕が凄いとか特殊技能がある・・とかいう意味ではなく、たまたまサラリーマンとして非常に恵まれたポジションにあった(=普通のサラリーマンよりも時間的な余裕があった)ということで、他のサラリーマン大家さんが遍く真似することはできない環境なのかもしれない、と思い始めてきたのです。

僕は書籍でも不動産投資のことを「不動産投資事業」と称し、単なる投資ではなく事業だからこそ融資を組むことができる・・などという表現をしてきましたが、これはこれで間違ってはいないと今でもそう思います。しかし、「不動産投資事業」ではない「不動産投資」というものも然と存在し、多くのサラリーマン大家さんはむしろそちらを目指した方が良いのではないか?とも今は考えています。

それは先日のブログ記事でも少し触れましたが、「投資」と「事業」の違いを明らかにするところから始めなければなりません。

まず「投資」の定義としては、文字通り「資本を投じて」リターンを得るということに他なりません。そしてそこには特殊技能や属人的な要素は排除されるべきであり、つまり誰がやっても結果は大差ないリターンを生むことができるのが「投資」たり得るゆえんだと考えます。一方「事業」というのは、あらゆる経営資源を投じてリターンを得る経済活動であり、そこには資本はもとより人的労働資本の投下もすべからく包含した総合戦であると言えます。

そのように投資と事業を定義したとき、僕のやってきた不動産投資事業(というか不動産賃貸業という立派な業態ですが・・)は、再現性の面でやはり「不動産投資」とは異なる性質のものであると思わざるを得ないわけです。

哲学的な解釈はともかくとしても、僕らが幅広く曖昧に捉えている「不動産投資」という言葉には、上述のような二通りの全く異次元の経済行為が内在しており、しかし重要なことは、それのどちらが正しいか?どちらが間違っているか?ではなく、どちらの方向性が自身にとって合っているのか?という点にフォーカスして、進むべき道を各自が選択すればいいのかな?と思います。

なんとなく僕の捉えるイメージからすれば、いわゆる高属性(これの定義も非常に議論が多いところではありますが)のサラリーマン大家さんは「不動産投資」を選ぶのが良く、属性の悪い事業主の方などはボロを買って再生するような「不動産投資事業」を選択するのが良いかなと考えます。前者の方が、「率」は低いのですがハイレバレッジを利かせることで「額」の絶対額は大きくすることが可能だし、何より年収の高いサラリーマンは恐らく本業に集中した方がトータルのポートフォリオとしては優秀なパフォーマンスが出せるからです。

そういうわけで、最近僕なりに思う「不動産投資」の定義を改めてすることで、皆さんの投資方針の一助になればと思いこの記事を書いた次第です。

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